房產(chǎn)測(cè)繪軟件發(fā)展

　　房產(chǎn)測(cè)繪軟件發(fā)展【1】

　　[摘要]房地產(chǎn)測(cè)繪不僅為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營(yíng)提供基本信息服務(wù)，其形成的測(cè)繪成果房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報(bào)告書等資料，為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

　　同時(shí)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)也為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù);還可以為保險(xiǎn)、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

　　所以一個(gè)便捷、精準(zhǔn)、能使用復(fù)雜界面的測(cè)繪軟件是房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)必不可少的工具。

　　[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測(cè)繪軟件 房產(chǎn)測(cè)繪智慧通 測(cè)繪成果

　　房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容分兩大部分：一是房產(chǎn)分幅平面圖測(cè)繪;二是房產(chǎn)面積測(cè)算。

　　房產(chǎn)分幅圖平面測(cè)繪包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量，房產(chǎn)要素調(diào)查，分幅圖繪制;房產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和房屋用地面積測(cè)算。

　　房屋面積測(cè)算越來越為社會(huì)和百姓所關(guān)注，因?yàn)榉课菝娣e的多少直接關(guān)系到百姓的切身利益。

　　房屋面積測(cè)算(也就是分戶圖測(cè)繪)業(yè)務(wù)分為四項(xiàng)：商品房銷售面積(預(yù)測(cè))測(cè)算(包括變更測(cè)算)，商品房建筑面積測(cè)算，自建房屋建筑面積測(cè)算，對(duì)有爭(zhēng)議的房屋進(jìn)行面積鑒證。

　　分幅圖測(cè)繪是建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)，加入分戶圖數(shù)據(jù)資料，完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)以圖管房。

　　房屋面積測(cè)算軟件在房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)中有重中之重的地位。

　　沒有房屋面積測(cè)算軟件之前，房產(chǎn)測(cè)繪的工作人員通過設(shè)計(jì)院出具的建筑施工圖紙，第一步提取房屋幾何圖形的每條邊尺寸，手算出戶室面積;第二步提取公用面積尺寸，算出公用面積;第三步根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《沈陽市房屋面積測(cè)量與計(jì)算細(xì)則》，將公用面積按比例分?jǐn)偨o戶室;第四步，計(jì)算出房屋的建筑面積;第五步，統(tǒng)計(jì)房屋戶室套內(nèi)面積分?jǐn)偯娣e以及建筑面積，繪制房產(chǎn)面積測(cè)繪成果分層分戶表。

　　數(shù)據(jù)量大，誤差率高，讓房屋面積測(cè)算事業(yè)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　隨著房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，有很多綜合體系樓盤，多分?jǐn)傁禂?shù)出現(xiàn)，讓手算房屋面積更加艱難。

　　小八軟件是建設(shè)部2002年的面積測(cè)算產(chǎn)品，操作簡(jiǎn)單方便，應(yīng)用廣泛，能應(yīng)對(duì)大多數(shù)住宅網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)樓盤，自動(dòng)生成分層分戶圖、分層分戶表等成果文件。

　　應(yīng)用的10年間，它完成了房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)字化的變革。

　　但對(duì)于日益復(fù)雜的樓宇，比如弧形的或者拱形的圖形，不能提供良好支持。

　　更重要的是在繪圖方面，小八軟件不是基于AutoCAD的，不能夠直接導(dǎo)入開發(fā)單位提供的CAD圖紙，需要重新繪圖。

　　測(cè)量師軟件2007年應(yīng)運(yùn)而生，一個(gè)以AutoCAD為平臺(tái)，提供專業(yè)房產(chǎn)面積分?jǐn)傆?jì)算、自動(dòng)生成測(cè)繪成果報(bào)告書及權(quán)證附圖的房產(chǎn)測(cè)繪軟件。

　　繪制功能強(qiáng)大，具有相同戶型可以在不同層中進(jìn)行復(fù)制，對(duì)于數(shù)量大的檔口、商鋪便于操作等優(yōu)點(diǎn)。

　　它簡(jiǎn)化了房屋面積測(cè)算的繁瑣步驟，減少了工作量，完成了房產(chǎn)測(cè)繪智能化的飛躍。

　　但是該軟件在公用面積、戶室定義、圖形修改，出具成果資料等方面不如小八軟件快捷、方便、直觀。

　　對(duì)于復(fù)雜的嵌套分?jǐn)偳闆r，不能提供良好支持。

　　測(cè)繪成果是開發(fā)單位每次申報(bào)所形成的成果資料，主要包括房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報(bào)告書等資料。

　　這些資料不僅是測(cè)繪成果的電子檔案記錄，而且還是辦理后續(xù)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的依據(jù)。

　　測(cè)繪中心的分幅圖成果是通過清華山維軟件EPS2003出具的，EPS2003為單機(jī)版，成果庫為.exf文件的形式。

　　分層分戶圖的成果庫包括小八軟件、測(cè)量師軟件提供的兩種成果。

　　這兩種軟件均為單機(jī)版，成果庫存儲(chǔ)在工作人員的電腦中。

　　小八軟件的成果是Accsee數(shù)據(jù)庫文件(.MDB文件)，測(cè)量師的成果是CAD文件(.DWG文件)和Access數(shù)據(jù)庫文件(.MDB文件)，還包括報(bào)告書等輔助的表格文件。

　　測(cè)繪成果庫數(shù)據(jù)文件多、數(shù)據(jù)格式多樣、數(shù)據(jù)分散，必須有專門的FTP服務(wù)器管理這些成果庫。

　　信息技術(shù)的發(fā)展為提高城市房產(chǎn)管理水平帶來了新契機(jī)，Internet日益普及、Web技術(shù)日趨成熟、GIS應(yīng)用逐漸推廣、數(shù)據(jù)庫技術(shù)高速發(fā)展，為建設(shè)現(xiàn)代化城市的“數(shù)字房產(chǎn)”打下了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。

　　2011年房產(chǎn)測(cè)繪智慧通軟件是以具有強(qiáng)大圖形編輯處理功能的AutoCAD作為底層平臺(tái)，以大型數(shù)據(jù)庫SQL Server進(jìn)行數(shù)據(jù)管理，利用Visual C++集成開發(fā)環(huán)境作為開發(fā)工具的一套集房產(chǎn)測(cè)繪工程管理、房產(chǎn)信息采集、房產(chǎn)圖形繪制、房屋面積分?jǐn)傆?jì)算及相關(guān)統(tǒng)計(jì)查詢和報(bào)表制作等功能于一體的專業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪軟件。

　　對(duì)于房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報(bào)告書這些測(cè)繪成果要件，房產(chǎn)測(cè)繪智慧通軟件能夠更加便利快捷的存儲(chǔ)，打印以及修改。

　　在測(cè)繪數(shù)據(jù)做變更業(yè)務(wù)時(shí)也顯示出其優(yōu)越性，房產(chǎn)測(cè)繪智慧通軟件可以調(diào)用其原有數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上作調(diào)整，通過比較確認(rèn)其變化內(nèi)容。

　　在復(fù)雜測(cè)繪案件中，房產(chǎn)測(cè)繪智慧通軟件能夠更加清晰、明了的觀察各類公共面積的分?jǐn)偳闆r，戶室所分?jǐn)偟牟课唬瑢?duì)于更加復(fù)雜的嵌套式分?jǐn)偅�房產(chǎn)測(cè)繪智慧通軟件也能有有條理的應(yīng)用，并出具分?jǐn)傉f明和計(jì)算書。

　　房產(chǎn)測(cè)繪智慧通軟件不但彌補(bǔ)了小八軟件和測(cè)量師軟件繪圖方面的不足，也實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)功能。

　　簡(jiǎn)便的操作就可以實(shí)現(xiàn)搜索，查閱電子數(shù)據(jù)庫，為房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)無紙化辦公奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)測(cè)繪不僅為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營(yíng)提供基本信息服務(wù)，對(duì)其形成的測(cè)繪成果房產(chǎn)平面分幅圖、分層分戶表、分層分戶圖、面積審核報(bào)告書等資料為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、決策、核算提供可靠的資料，為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供了必要的房地產(chǎn)信息。

　　同時(shí)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)也為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息依據(jù);還可以為保險(xiǎn)、稅收等部門提供基礎(chǔ)信息資料。

　　所以一個(gè)便捷、精準(zhǔn)、能使用復(fù)雜界面的測(cè)繪軟件是房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)必不可少的工具。

　　房產(chǎn)測(cè)繪管理及房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的發(fā)展【2】

　　摘要：隨著城市進(jìn)程的加快與我國住房制度的不斷改革，房產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)量也在不斷的增加，其權(quán)屬的變更也越來越頻繁， 其房產(chǎn)權(quán)的種類也越來越多元化，各行各業(yè)對(duì)房產(chǎn)管理的要求也越來越高。

　　本文筆者結(jié)合自身多年的房產(chǎn)測(cè)繪工作經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)測(cè)繪管理作為其研究對(duì)象，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪管理以及房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的發(fā)展進(jìn)行闡述。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;管理;信息系統(tǒng);發(fā)展

　　一、房產(chǎn)測(cè)繪的概述

　　在專業(yè)測(cè)繪中，房產(chǎn)測(cè)繪是其一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。

　　其測(cè)定范圍主要為房屋以及和房屋有關(guān)的土地，即房產(chǎn)測(cè)繪就是利用測(cè)繪儀器、技術(shù)以及手段來對(duì)房屋、房地產(chǎn)以及土地等的自然情況、數(shù)量、權(quán)屬狀況、質(zhì)量、位置以及其具體利用情況進(jìn)行測(cè)定的一種專業(yè)測(cè)繪。

　　(一 )房產(chǎn)測(cè)繪的分類

　　房產(chǎn)測(cè)繪主要分為兩種，即房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪與房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪。

　　房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪主要是指在一個(gè)城市或者一個(gè)區(qū)域內(nèi)，大范圍或者整體來建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)，進(jìn)行房產(chǎn)基礎(chǔ)圖紙的測(cè)繪，即房產(chǎn)的分幅平面圖。

　　房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪主要是指在房產(chǎn)開發(fā)管理、權(quán)屬管理和經(jīng)營(yíng)管理過程中，對(duì)房分丘平面圖、分層分戶平面圖以及有關(guān)圖表、數(shù)據(jù)、冊(cè)和簿等開展的一系列測(cè)繪活動(dòng)。

　　房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪和房產(chǎn)權(quán)屬管理、拆遷、交易以及開發(fā)等一系列房地產(chǎn)活動(dòng)有著非常緊密的聯(lián)系，其工作量較大。

　　其中在房產(chǎn)測(cè)繪中最具現(xiàn)實(shí)、最大量以及最重要的要屬房屋或者土地權(quán)證件附圖等的測(cè)繪。

　　房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)于測(cè)繪單位的資質(zhì)、測(cè)繪人員的素質(zhì)以及其儀器裝備的要求均比較高，相對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪而言，房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪要難一些。

　　根據(jù)我國當(dāng)前相關(guān)法律規(guī)定，在沒有獲得相應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位是不能從事房產(chǎn)測(cè)繪的。

　　(二)房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)和目的

　　房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)主要有以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一，測(cè)量和調(diào)查房屋自身以及和房屋相關(guān)的構(gòu)筑物、建筑物，并進(jìn)行相應(yīng)的繪圖工作;第二，測(cè)量調(diào)查土地和土地上的荷載物，并對(duì)其實(shí)施相應(yīng)的繪圖工作;第三，測(cè)量和調(diào)查房產(chǎn)的質(zhì)量、權(quán)屬、數(shù)量、利用狀況以及位置等相關(guān)內(nèi)容，并繪制成圖。

　　房產(chǎn)測(cè)繪的目的：第一，獲得房產(chǎn)產(chǎn)籍管理、拆遷管理、開發(fā)管理和交易管理等以及評(píng)估、仲裁、征稅、房產(chǎn)面積的鑒定、收費(fèi)等房產(chǎn)管理提供一系列數(shù)字、基礎(chǔ)圖、資料、表與有關(guān)的信息。

　　第二，為城市的規(guī)劃和城市的建設(shè)提供一些列的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以及相關(guān)的資料等。

　　二、 房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

　　(一)為城市建設(shè)的資金籌集提供相應(yīng)的幫助

　　房地產(chǎn)事業(yè)作為城市第三產(chǎn)業(yè)，是城市建設(shè)資金的主要來源，因此被很多人稱為“聚寶盆”。

　　房產(chǎn)測(cè)繪工作在城市征收土地或者房產(chǎn)等相關(guān)稅種的時(shí)候有著不可替代的作用。

　　同時(shí)城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作所需的底圖主要依賴于房產(chǎn)的測(cè)繪資料，并且房產(chǎn)圖以及地籍檔案也為活動(dòng)策劃人提供相應(yīng)的房產(chǎn)信息。

　　(二)便于城市的規(guī)劃以及發(fā)展

　　在城市的規(guī)劃階段，除了要合理布局城市建成區(qū)以外，同時(shí)還要保護(hù)農(nóng)田菜地以及控制非農(nóng)業(yè)用地，以此有效改善城市發(fā)展遠(yuǎn)景、城市生存環(huán)境，確保其生態(tài)環(huán)境的平衡。

　　而要想將這些規(guī)劃落到實(shí)處，就必須要將房產(chǎn)圖件或者土地利用圖等相關(guān)資料作為其保證。

　　此外，房屋測(cè)繪還便于城鎮(zhèn)住房制度的改革，為其改革提供相應(yīng)且有效的住房信息，以此推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪次信息系統(tǒng)自身的發(fā)展以其運(yùn)行。

　　(三)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理提供相應(yīng)的依據(jù)

　　房地產(chǎn)行政管理主要包含了對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)、所有權(quán)以及使用權(quán)人的管理，這種管理屬于一種政府行為，其具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)管理、住房管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、市場(chǎng)管理以及行業(yè)管理等，這些管理工作均依賴于房產(chǎn)圖與房地產(chǎn)測(cè)量。

　　如產(chǎn)籍管理就必須要經(jīng)過房產(chǎn)測(cè)繪和調(diào)查等，才能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的登記，繼而進(jìn)一步健全房權(quán)資料。

　　從這些信息我們可以看出，房產(chǎn)測(cè)繪是實(shí)施房產(chǎn)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)。

　　三、房產(chǎn)測(cè)繪管理及其房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的發(fā)展

　　(一)房產(chǎn)測(cè)繪管理的發(fā)展

　　長(zhǎng)期以來房產(chǎn)測(cè)繪采用的方式均為手工方式或者半手工方式，這些方式不僅速度慢，同時(shí)其效率也比較低，其成圖的質(zhì)量也較為低下。

　　隨著房地產(chǎn)事業(yè)以及城市現(xiàn)代化建設(shè)的迅速發(fā)展，使得房產(chǎn)測(cè)繪工作量也相應(yīng)的增加，房產(chǎn)平面圖也隨之發(fā)生著變更，在一定程度上加大了管理的復(fù)雜度，而這要求對(duì)以往采用的房產(chǎn)測(cè)繪方式以及管理方式進(jìn)行改變。

　　目前我國常用的房產(chǎn)測(cè)繪管理方式主要有以下幾種：

　　1.人工方式。

　　即利用人工方式來實(shí)施測(cè)繪，采取手工計(jì)算并且繪制相應(yīng)的房產(chǎn)平面圖，采取地面直接量測(cè)或者圖上量測(cè)的方式計(jì)算面積。

　　其資料的存放方式均為“紙”的形式。

　　這種方式不便于管理，同時(shí)對(duì)各種查詢、統(tǒng)計(jì)和分析均會(huì)在不同程度造成一定的不便。

　　目前，這種方式已逐漸被淘汰。

　　2.計(jì)算機(jī)的輔助管理。

　　隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，在房產(chǎn)測(cè)繪管理中，逐漸開始利用計(jì)算機(jī)輔助管理法，在一定程度上減少管理階段中一些繁瑣程序，大大提高了房產(chǎn)測(cè)繪工作的效率。

　　3.房產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)。

　　隨著GIS技術(shù)的快速發(fā)展，在很大程度上使得房產(chǎn)測(cè)繪自動(dòng)化管理的進(jìn)程加快了。

　　該管理系統(tǒng)最為明顯的一個(gè)特點(diǎn)就是可聯(lián)合處理與儲(chǔ)存空間數(shù)據(jù)以及非空間數(shù)據(jù)，這一特點(diǎn)有效地彌補(bǔ)了計(jì)算機(jī)輔助管理存在的不足。

　　隨著計(jì)算機(jī)軟件的不斷發(fā)展，GIS技術(shù)也在逐漸向多樣化與實(shí)用化方向發(fā)展，推動(dòng)了房產(chǎn)測(cè)繪自動(dòng)化管理的發(fā)展。

　　(二)房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的作用

　　第一，為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)現(xiàn)代化管理提供了科學(xué)且合理的方法。

　　其信息量較大且涉及面較廣，能夠全面且充分地顯示房產(chǎn)系統(tǒng)間的聯(lián)系和制約關(guān)系，并且利用計(jì)算機(jī)手段將這些關(guān)系準(zhǔn)確地描述出來，為房產(chǎn)管理提供了很多有用的信息。

　　第二，為房產(chǎn)管理提供了相應(yīng)的現(xiàn)代化管理手段，同時(shí)對(duì)合理利用房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)提供了一個(gè)新的途徑，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)之間的共享，有效提高了數(shù)據(jù)管理的利用率。

　　(三)房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的發(fā)展

　　1.單機(jī)單用戶模式。

　　因房產(chǎn)管理的統(tǒng)計(jì)與查詢較為困難，其房產(chǎn)證大多采用的是手工書寫的方式，這種方式很容易出錯(cuò)和涂改。

　　對(duì)此，針對(duì)這一問題設(shè)計(jì)出了一種在單獨(dú)微機(jī)上，把手工處理完畢的這些資料，通過專人將其準(zhǔn)確地錄入到計(jì)算機(jī)中，最后把這些房產(chǎn)證件打印出來。

　　其中在有的系統(tǒng)中還配置了相應(yīng)的繪圖工具，可繪制與輸出房產(chǎn)配證圖。

　　但同時(shí)這種模式也存在的缺點(diǎn)：即沒有真正實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)的輔助辦公，加大了工作量，其辦公準(zhǔn)確性與工作效率未得到提高。

　　2.Client/Server多用戶模式。

　　該模式主要是基于房產(chǎn)管理手工工作的特點(diǎn)，經(jīng)過房管局內(nèi)部局域網(wǎng)，利用該模式把計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，從而在計(jì)算機(jī)上實(shí)現(xiàn)多人的協(xié)同工作，使案卷可在計(jì)算機(jī)之間流動(dòng)起來，加強(qiáng)其查詢工作與統(tǒng)計(jì)工作。

　　同時(shí)在有些系統(tǒng)中還引入了GIS軟件，通過這二者的聯(lián)合來生成、使用以及維護(hù)房產(chǎn)地形圖，使得圖形功能得到了提高 。

　　其存在缺點(diǎn)：系統(tǒng)缺乏一定的開放性，相對(duì)獨(dú)立，不便于數(shù)據(jù)的利用和傳輸，未能真正實(shí)現(xiàn)辦公的一體化。

　　3.Browser/Server廣義用戶模式。

　　針對(duì)房產(chǎn)管理工作的網(wǎng)絡(luò)化要求以及數(shù)字化要求，利用該模式，在各級(jí)政府、開發(fā)商、廣大人民以及房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)間構(gòu)建一座信息溝通橋梁。

　　同時(shí)，伴隨著GIS技術(shù)的迅速發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)一體化管理的辦公模式。

　　參看文獻(xiàn)：

　　[1] 周明良，陳威昊，李丹等.沈陽市房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)與應(yīng)用[J].測(cè)繪與空間地理信息，2011，34(2)：40-41，45.

　　[2] 劉艷霞，樊文有，王勇華等.基于數(shù)據(jù)中心架構(gòu)的房產(chǎn)測(cè)繪成果管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究[J].工程地球物理學(xué)報(bào)，2011，08(4)：498-502.

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　　[5] 馮天嬋.房產(chǎn)測(cè)繪管理及房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)的發(fā)展探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，(7)：16.

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