公司資產評估方法

　　(一)資產評估的基本方法

　　資產評估的方法主要有市場法、收益法和資產基礎法。注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。

　　1、市場法

　　企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。其使用的基本前提有：

　　(1)存在一個活躍的公開市場;

　　(2)公開市場上存在可比的資產及其交易活動。

　　2、收益法

　　企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。應用收益法必須具備的基本前提有：

　　(1)具有持續的盈利能力;

　　(2)評估對象的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量;

　　(3)資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以預測并可用貨幣衡量;

　　(4)評估對象預期獲利年限可以預測。

　　3、資產基礎法

　　企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。采用資產基礎法的前提條件有：

　　(1)評估對象處于持續使用狀態或設定處于持續使用狀態;

　　(2)可以調查取得購建評估對象的現行途徑及相應的社會平均成本資料。

　　(二)評估方法的選用

　　本次委評的是XX租賃公司股東全部權益，XX租賃公司系從事融資租賃的公司，評估人員無法收集與XX租賃公司經營規模、業務種類相類似企業的股權交易案例，故無法采用市場法進行評估。由于XX租賃公司近年持續盈利，財務資料核算較為規范，其未來收益

　　能進行合理預測，因此本次評估可采用收益法進行評估。

　　由于XX租賃公司有較完備的財務資料和資產管理資料可以利用，資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣，資產重臵成本與資產的現行市價及收益現值存在內在的聯系和替代，因此本次評估可采用資產基礎法進行評估。

　　根據本報告的評估目的，被評估企業自身的特點，分析評估方法的適用性后，評估人員對XX租賃公司的股東權益采用資產基礎法和收益法進行評估。

　　資產基礎法

　　資產基礎法具體模型如下：

　　股東全部權益評估價值=∑各項資產評估值-∑各項負債評估值

　　在評估過程中，評估人員根據各項資產及負債的具體情況，分別采用不同的評估方法，具體如下：

　　1、投資性房地產

　　委估投資性房地產為辦公用房，其所在區域辦公用房交易市場非常活躍，有類似的交易案例，評估人員認為市場法能夠充分反映評估對象的交易價值。因該房屋本身也在出租，其所在區域附近類似房地產租賃市場較活躍，能找到類似房地產的租賃實例，評估人員認為收益法也能從收益的角度反映房地產的市場價值。綜上所述，本次采用市場法和收益法進行評估。

　　(1)市場法

　　本次評估采用的市場法是指：將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算委估對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　本次評估采用市場法的具體思路是在充分搜集房地產交易實例的基礎上，進一步選取與委估房地產處于同一供需圈內、具有較強相關性、替代性且屬近期交易的類似房地產作為參照物，再根據估價對象與參照物經比較分析后的差異情況，進行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正及個別因素修正等，得出委估房地產的市場價值，其公式為：

　　委估房地產評估值=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數

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