房屋資產評估報告

　　目 錄

　　致 委 托 方 函

　　估 價 師 聲 明

　　估價的假設和限制條件

　　房地產估價結果報告

　　一、委托方

　　二、估價方

　　三、估價對象

　　四、估價目的

　　五、估價時點

　　六、價值定義

　　七、估價依據

　　八、估價原則

　　九、估價方法

　　十、估價結果

　　十一、估價作業日期

　　十二、估價報告應用的有效期

　　十三、估價人員

　　附 件

　　房地產估價技術報告

　　一、個別因素分析

　　二、區域因素分析

　　三、市場背景分析

　　四、最高最佳使用分析

　　五、估價方法選用

　　六、估價測算過程

　　七、估價結果確定

　　致 委 托 方 函

　　×××××：

　　受貴院的委托，我公司于××年×月×日至×月×日，對位于××市×××××第×層×號，建筑面積為×m2，《房屋所有權證》證號為×證字第×××號的房地產進行市場價格評估，為確定拍賣底價提供參考依據。

　　根據國家現行有關法律、法規和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，經估價人員實地收集資料、分析計算，并與估價時點××市類似房地產的市場價格水平相比較后，確定委估房地產于估價時點××年×月×日的價格及單價為：

　　房地產價格及單價 小寫 大寫

　　房地產正常價格 1136000元 壹佰壹拾叁萬陸仟圓整

　　房地產正常單價 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米

　　房地產拍賣底價 909000元 玖拾萬零玖仟圓整

　　房地產拍賣單價 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米

　　××房地產評估有限公司

　　法定代表人：

　　××年×月×日

　　估 價 師 聲 明

　　我們鄭重聲明：

　　一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

　　六、我公司估價人員×年×月×日去××市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年;未提供書面證明，請報告使用者注意。

　　七、沒有人對本估價報告提供重要的專業幫助。

　　八、參加本次估價的估價師簽名：

　　估價師簽名 資格證書號 估價師簽名

　　××× ×××××

　　××× ×××××

　　估價的假設和限制條件

　　一、本項估價的假設條件

　　1.本報告在評估過程中，假設委估房地產為商業用途，在未來剩余使用年限內不改變房地產用途。

　　2.假設委估房地產產權合法，沒有產權糾紛。

　　3.假設委估房地產現狀滿足所采用的城市規劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。

　　二、本項估價的限制條件

　　1.本報告有關資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。

　　2.本報告僅供委托方確定拍賣底價提供參考依據用，不對其他用途負責。

　　3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。

　　4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結構性測試，不可能確定其內部缺損。

　　5.本報告中的建筑面積按《房屋所有權證存根》所載數據計。

　　6.我公司估價人員××年×月×日去××市國土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時期，國土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年;未提供書面證明，請報告使用者注意。

　　7.本估價報告未考慮房屋拍賣所需的手續費以及房地產過戶所應交納的各種稅費。

　　8.未經本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內容不得使用其他與本次項目無關的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發表。

　　9.房地產估價報告備查編號：×房地估×字[××]第×號。

　　10.本報告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。

　　××市×××××第12層

　　B8號房地產估價結果報告

　　一、委托方

　　單位名稱：×××××

　　單位住址：

　　聯系電話：×××××

　　二、估價方

　　機構名稱：××房地產評估有限公司

　　單位住址：××市×路×號×大廈22樓

　　法定代表人：××

　　聯系電話：×

　　三、估價對象

　　㈠ 物質實體狀況

　　1.建筑物狀況

　　⑴委估建筑物于一九九七年建成，維護保養情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。

　　⑵×××××位于××市×××××，鋼筋混凝土結構，高19層，委估對象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。×××××外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;內裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩子，天花為石膏吊項;電照線路暗設;每層設公共衛生間，裝修中檔;×××××配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設地下停車場。

　　2.委估對象利用現狀

　　委估房地產現作寫字樓用，公共配套設施好，宗地內外開發程度均為五通一平。

　　3.周圍環境

　　估價對象位于××市×××××第12層B8號，正南方靠×××方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處××市商業中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環境一般，目前是××市一般的辦公地段。

　　㈡ 權益狀況

　　委估對象位于××市×××××第12層B8號，《房屋所有權證》證號為邕房權證字第×××號，權屬×××××所有。由于資料方面的原因，它項權利是否受限無法核實。

　　四、估價目的

　　為確定房地產拍賣底價提供價格參考依據。

　　五、估價時點

　　××年×月×日。

　　六、價值定義

　　本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、××市房地產市場自由開放、完全競爭狀態下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格;采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應是公開市場價值。

　　委估房地產的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結構，用途為商業，經濟耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產收益的穩健性原則，該房地產的收益年限按剩余使用年限41年計的市場價格;建議拍賣底價為市場價格的80%。

　　七、估價依據

　　㈠ 行為依據

　　《委托評估函》。

　　㈡ 法律法規依據

　　1.《中華人民共和國土地管理法》。

　　2.《中華人民共和國城市房地產管理法》。

　　3.《房地產估價規范》(GB/T 50291-1999)。

　　4.《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001)。

　　㈢ 取價依據

　　《全國統一建筑工程基礎定額廣西壯族自治區單位估價表》。

　　㈣ 產權依據

　　《房屋所有權證存根》邕房權證字第×××號.

　　八、估價原則

　　㈠ 合法原則。

　　㈡ 公平原則。

　　㈢ 最高最佳使用原則。

　　㈣ 替代原則。

　　㈤ 估價時點原則。

　　㈥ 綜合分析原則及多種方法比較原則。

　　九、估價方法

　　估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和××市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。

　　十、估價結果

　　房地產價格及單價 小寫 大寫

　　房地產正常價格 1136000元 壹佰壹拾叁萬陸仟圓整

　　房地產正常單價 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米

　　房地產拍賣底價 909000元 玖拾萬零玖仟圓整

　　房地產拍賣單價 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米

　　十一、估價作業日期

　　××年×月×日至×月×日。

　　十二、估價報告應用的有效期

　　本估價報告有效期為壹年，即從××年×月×日至×年×月×日。

　　十三、估價人員

　　估價師簽名 資格證書號 估價師簽名

　　××× ×××××

　　××× ×××××

　　××房地產評估有限公司

　　××年×月×日

　　附 件

　　一、《房屋所有權證存根》邕房權證字第×××號;

　　二、×××××《價格評估委托書》(××)南市執字第×號;

　　三、估價機構營業執照;

　　四、估價機構的資質證書;

　　五、估價人員資質證書;

　　六、估價機構備案證明。

　　以上均為復印件。

　　××市×××××第12層

　　B8號房地產估價技術報告

　　一、個別因素分析

　　㈠ 物質實體狀況

　　1.建筑物狀況

　　⑴委估建筑物于一九九七年建成，維護保養情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。

　　⑵×××××位于××市×××××，鋼筋混凝土結構，高19層，委估對象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。×××××外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;內裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩子，天花為石膏吊項;電照線路暗設;每層設公共衛生間，裝修中檔;×××××配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設地下停車場。

　　2.委估對象利用現狀

　　委估房地產現作寫字樓用，公共配套設施好，宗地內外開發程度均為五通一平。

　　二、區域因素分析

　　估價對象位于××市×××××第12層B8號，正南方靠×××方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處××市商業中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環境一般，是目前××市一般的辦公地段。

　　三、市場背景分析

　　1.一般因素

　　影響土地價格的一般因素主要有地理位置和行政區劃、經濟和社會發展狀況、房地產市場等。

　　⑴地理位置和行政區劃

　　××市位于廣西西南部，南臨北部灣，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通樞紐，同時也是粵瓊港及東南亞西進的理想門戶。湘桂鐵路與南防、南昆鐵路交會于此;××至北海、梧州、百色二級公路和××至柳州、防城港(北海)高速公路等幾條公路大動脈已經建成或正在建設之中;××機場每周已開通航班近百次;水上可直航500噸輪船至廣州、香港，初具規模的現代化立體交通網絡更加突出了××市“出海大通道”的重要地位。1958年廣西壯族自治區成立，××成為自治區首府至今。它轄有邕寧、武鳴兩縣，××市部分轄區行政區劃調整后，××城區總面積擴大至1834平方公里，全市人口由94.5萬增至140.39萬，聚居著壯、漢、瑤、侗等30多個民族，有著燦爛的民族文化和多采的民俗風情。

　　××自古以來就是桂西南和云、貴、川、桂地區的一個流通中心及主要商品集散地，清朝時就辟為通商口岸，而今則是一座正在迅速崛起的現代化城市。××水陸空交通四通八達，民航已開通318條國內、國際航線;鐵路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干線，可直達祖國的東南西北;公路已結成便捷暢通的交通網，1999年10月全線基本開通的桂海高速公路，將為以××為中心的大西南交通樞紐注入新的活力;郵電已跨入全國先進行列，城市的基礎和公共設施較為完善。隨著城市建設的發展，基礎設施的不斷完善，加上××享受沿海城市、少數民族、沿邊開發等多種優惠政策，更多的投資者看好這里。傳統與粵、港較為緊密的聯系，××市目前正在成為外來投資者在廣西投資最理想地，加上自身有較大的城市規模、人口和較多的外來流動人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規模。

　　⑵經濟和社會發展狀況

　　2002年末，全市總人口297.71萬人，比上年增加3.15萬人，其中市區人口140.39萬人，比上年增加2.54萬人。全市總人口中非農業人口124.08萬人，其中市區非農人口103.17萬人。2002年，據抽樣調查，全年城市居民人均可支配收入8796元，比上年增加890元，增長11.26%;農民人均純收入2524元，比上年增加203元，增長8.75%;在崗職工年平均工資11638元，比上年增長12.86%。城鄉居民消費水平及生活質量進一步提高。

　　2002年，全市實現國內生產總值356億元，按可比價格計算，比上年增長11.5%。其中第一產業增加值50.9億元，增長10.8%;第二產業增加值101.9億元，增長12.2%;第三產業增加值203.2億元，增長11.3%。產業結構進一步調整，國內生產總值中三次產業結構比例為14.30:28.62:57.08。全市人均國內生產總值達12021元，比上年增長10.28 %。財政收入持續較快增長。2002年全年財政總收入44.98億元，比上年增長16.74%，其中地方財政收入26.18億元，增長26.18%。財政支出34.29億元，增長33.40%。2002年末全市金融機構存款余額777.73億元，比年初增加75.85億元，增長10.81%。在生活水平繼續提高的同時，城鄉居民儲蓄存款有較大的增加。年末城鄉居民儲蓄存款余額327.34億元，比年初增加50.60億元，增長18.29%，金融機構貸款余額733.89億元，比年初增加107.40億元，增長13.52%。

　　⑶房地產市場分析

　　作為城市先導產業的××市房地產業近幾年發展迅速，在全國房地產市場普遍低迷的情況下，近幾年××市房地產市場相對而言走低幅度不大，特別是切實可行的地價管理政策把××市土地市場逐漸帶入了科學化、規范化的軌道，從而帶動了整個房地產市場健康、有序的發展，對促進××市經濟的發展、特別是是城市建設的發展起到了巨大的推動作用。總體來說，××房地產近幾年總體發展有如下幾個特征：

　　①這幾年××的房地產開發均集中于新城、瑯東南湖兩區;江南區多是工廠區，房地產開發不熱，房地產價格相對較低;城北區隨著快速環線的修通及邕江北岸60萬平方米舊房拆遷，房地產開發將大大提升。總體來說，××目前房地產開發量與城市規模相比，仍然處于較低水平。

　　②××市這幾年的房地產主要由買方拉動的健康市場需求為基礎，目前新建中低檔城鎮混合住宅樓盤均維持著較高的入住率，空置率較低。寫字樓、商業用房過剩，租金低廉，多以出租為主。但隨著我國加入WTO，外來企業的不斷增多，特別是近幾年并未增加的寫字樓開發，更由于銀行按揭的完善及普及，寫字樓可能異軍突起，出售及出租率會相應提高。

　　③××市的房價依然持續在較低的水平，雖然這幾年房價每年在上漲，但××市商品住宅平均房價依然在2100元/m2左右，框架高層寫字樓則在3000元/m2左右，目前房價上漲的趨勢還在持續之中，且未有停止的跡象。

　　④工業房地產開發相對滯后，目前尚未真正啟動。

　　所有這些，都將刺激××市商業、住宅、工業土地的投資和消費，房地產價格將會穩中有升，并有保值和增值的潛力。

　　四、最高最佳使用分析

　　委估房地產位于××市×××××，周圍多為商鋪、寫字樓，配套設施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產位于×××××第12樓B8號，現作寫字樓用，這和規劃的使用狀況一致。根據最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產保持現狀用途為最高最佳使用。

　　五、估價方法選用

　　估價人員在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，根據估價期日委估房地產用途、估價目的、資料狀況和××市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產的價格。

　　市場比較法：是將估價對象房地產與在近期已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發生了交易的類似房地產的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。

　　收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　六、估價測算過程

　　㈠ 市場比較法

　　采用市場比法一般選取同一供需圈內，近似委估房地產檔次市場價格進行比較，根據估價人員對××市房地產市場的了解，分別選取如下可比實例：

　　1.確定比較因素

　　比較案例 委估房產 ×××××13樓 ×××××16樓 ××10樓

　　地理位置 ××××× ××××× ××××× ××××

　　交易價格(元/m2) 3150 3300 3370

　　交易情況 正常 正常 正常 正常

　　交易時間 2003.3 2003.2 2003.2 2003.1

　　區域因素 一般 一般 一般 一般

　　個別因素 一般 較差 較好 較好

　　1.確定比較因素系數見下表

　　比較案例 委估房產 ×××××13樓 ×××××16樓 福萊閣

　　交易價格(元/m2) 3150 3300 3370

　　交易情況 100 100 100 100

　　交易期日 100 100 100 100

　　區域因素 100 100 100 100

　　個別因素 100 96 105 105

　　3.比準價格確定

　　比較案例 委估房產 ×××××13樓 ×××××16樓 福萊閣

　　交易價格(元/m2) 3150 3300 3370

　　交易情況 100 100/100 100/100 100/100

　　交易期日 100 100/100 100/100 100/100

　　區域因素 100 100/100 100/100 100/100

　　個別因素 100 100/96 100/105 100/105

　　比準價格 3281 3143 3210

　　根據上述計算的結果，求比準價格的算術平均值，則：

　　(3281+3143+3210)÷3=3211元/m2

　　㈡ 收益法

　　由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。

　　1.估算總收益

　　通過調查××市同類型、同地段、同規模，裝飾大致相同的寫字樓在裝修后的月出租價格一般為23元/m2，租金損失為1個月，則年總收益為：

　　23×369.97×(12-1)=93602.41元

　　2.估算年房地產租賃總費用

　　總費用包括正常狀態下房地產出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管理費、保險費、稅金等。

　　①房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。行業慣例按建筑物重置價的1.5%計算，據對××地區建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為1200元/m2，則：

　　房屋修繕費=1200×369.97×1.5%=6659.46元

　　②管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的貨幣支出;另一是管理人員的工資。根據行業慣例資料，取年租金的3%，則：

　　管理費=93602.41×3%=2808.07元

　　③保險費是指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現值乘以保險費率2‰，則：

　　保險費=1200×369.97×87%×2‰=772.50元

　　④稅費是指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。依據稅法及××市稅務部門資料，公有房屋出租應納稅金房產稅按年租金的12%，營業稅按年租金的5%，教育附加按營業稅的3%，城市維護建筑稅按營業稅的7%，以上稅費小計為17.5%，防洪保安費按年收入的1‰，則：

　　93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02元

　　上述①、②、③、④總費用合計為26714.05元

　　3.年純收益

　　93602.41-26714.05=66888.36元

　　4.還原利率的確定

　　還原利率是收益還原法中一個重要的因素，目前國內、國際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復合投資收益率法，其公式為：

　　還原利率=一年期貸款利率×70%+期望得到的利潤×30%

　　一年期貸款利率為5.31%;期望得到的利潤設為10%，則：

　　還原利率=5.31%×70%+10%×30%=6.717%

　　5.確定收益年限

　　委估對象建筑物剩余使用年限為44年，委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產收益的穩健性原則，該房地產的收益年限取41年。

　　6.計算房地產的價格

　　據估計，未來若干年委估房地產的凈收益將與現在接近，因此選用現在年客觀純收益作為預期純收益，則

　　收益價格=66888.36/6.717%×[1-1/(1+6.717%)41]=926528.75元

　　取整為926529元。

　　房地產單價=926529÷369.97=2504元/m2

　　七、估價結果確定

　　1.房地產正常價格的確定

　　由市場比較法測算出的房地產單價為3211元/m2，由收益法測算出的房地產單價為2504元/m2，兩者差異較大，根據兩種估價結果與市場價格的接近程度，結合估價人員經驗，取二者的加權平均值，市場比較法為80%，收益法為20%，并取整，則：

　　委估房地產的單價=3211×80%+2504×20%=3070元/m2

　　委估房地產價格=3070×369.97=1135808元

　　取整為1136000元

　　2.房地產拍賣底價的確定

　　根據估價目的和委估對象現狀，確定拍賣底價為估價值的80%，則最后的房地產拍賣底價和單價為：

　　房地產拍賣底價=1136000×80%=908800元

　　取整為909000元

　　房地產拍賣單價=909000÷369.97=2457元/m2

　　3.估價結果的確定

　　最后估價結果如下：

　　房地產價格及單價 小寫 大寫

　　房地產正常價格 1136000元 壹佰壹拾叁萬陸仟圓整

　　房地產正常單價 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米

　　房地產拍賣底價 909000元 玖拾萬零玖仟圓整

　　房地產拍賣單價 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米

　　××房地產評估有限公司

　　××年×月×日

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