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國外房地產(chǎn)制度的借鑒及對我國的啟示
房地產(chǎn)制度是整個經(jīng)濟制度的一部分。它是隨房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展而創(chuàng)立和發(fā)展的。房地產(chǎn)制度是指由房地產(chǎn)政策、法律所規(guī)定的，用于調(diào)整和指導人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準則。
摘要：中國房地產(chǎn)由于起步晚、發(fā)展緩慢，至今都沒有一套健全的制度來保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，所以吸收較為發(fā)達的國家的先進經(jīng)驗是我國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的必然要求。本文系統(tǒng)地描述了國外房地產(chǎn)土地制度、金融制度、稅制以及政治法律制度這四個方面，并指出我國房地產(chǎn)市場跟國外相比的不足之處，從而為我國房地產(chǎn)市場更為有序的發(fā)展提供一種很好的建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)制度;發(fā)展;啟示;國外
一、引言
改革開放后，中國的房地產(chǎn)業(yè)才逐漸開始發(fā)展起來。經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位愈發(fā)重要了。2003年，國務(wù)院發(fā)布的文件中明確表明房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這表明政府對房地產(chǎn)的重要作用及地位已經(jīng)有了肯定。2002年以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但是住房空置率卻居高不下，房地產(chǎn)成為投資的主要方向。但中國目前的房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)十分薄弱，而且國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度也存在很大的問題。而國外特別是一些發(fā)達的國家，房地產(chǎn)制度已經(jīng)非常完善。中國在面對新的形勢、新的環(huán)境下，必須做出一定的改變。所以，對成熟國家房地產(chǎn)制度和市場的效仿是發(fā)展趨勢也是必然要求。
二、國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析
(1)政治法律制度
隨著歷史的演變，西方發(fā)達國家和港臺地區(qū)的逐漸形成了一套嚴謹而完備的法律制度。以美國為例，眾所周知，美國法律使用的是英美法系，其特點是堅持“遵循先例”、“一事一法”和“分域分治”的原則，這樣使得美國在應(yīng)對不斷變化的社會發(fā)展過程中可以不斷增加新的法律。例如，1975年，為了阻止金融機構(gòu)對中低收入者居住的城市中心區(qū)的老房子拒貸，鼓勵積極地放貸，通過了《住房抵押披露法案》。日本由于人口密度較大，土地嚴重不足，因此，除了法律之外，政府還出臺了一系列政策，按社會等級，為上等收入的人提供私人購買住宅，為中等收入者提供租賃住宅，為低等收入者提供政府保障型住房，制定了《日本住宅公團發(fā)》等一系列法律。新加坡剛建國的時候還是有大部分人住不起房，因此新加坡政府實施了“居者有其屋”計劃，為中低收入者提供政府住房，同時實行中央公積金制度，這是居者有其屋的保障，新加坡是住房保障很好的國家。
(2)土地制度
在美國，有兩個土地觀念已經(jīng)被人們廣泛接受：特定區(qū)位的土地供應(yīng)是稀缺的;土地不僅僅是商品，更是資源。所以，美國的土地制度跟中國存在著很大的差異，美國法律允許個人通過合約的方式來使用土地，前提是與公共政策不沖突。現(xiàn)在美國私人所占有的土地占美國土地的58%，其余為聯(lián)邦政府和州政府所有。日本也是以土地私有制為主，國家所有、個人所有與法人所有并存，私有土地占土地總數(shù)的60%以上。而中國一直堅持社會主義公有制，所以土地也是國有和集體所有，人們對土地只有使用權(quán)而沒有占有權(quán)，在堅持土地國有的前提下，可以進行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
(3)稅制
房地產(chǎn)稅收是政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)的直接且有效的手段。美國房地產(chǎn)稅中最重要的一個稅種是財產(chǎn)稅，也就是向擁有房地產(chǎn)的個人或企業(yè)征收的一種稅，它將房屋和土地的稅種合二為一，這是美國地方政府財政收入的主要來源，如果是自有住房的話，稅負必須自己承擔，而如果是出租房的話，稅負就可以轉(zhuǎn)嫁給承租人，這就是美國出租房市場發(fā)展很好的原因，而中國卻正好相反，自有住房的持有稅負非常低，這就導致中國居民將住房當做投資的一個重要方面，這也是造成中國房價居高不下的原因。英國的房地產(chǎn)制度非常完善，同時，它還具有一套非常完善的財產(chǎn)評估系統(tǒng)，也就是對房屋評估價值，不同價值的房屋征收不同的稅，同時還對房屋征收非常高的遺產(chǎn)稅，這使得自有房屋持有的成本非常高，刺激的房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。
(4)金融制度
金融制度對于美國、西歐等發(fā)達資本主義國家來說是十分成熟的制度，主要是分為政府建立的房地產(chǎn)金融機構(gòu)、商業(yè)銀行為代表的商業(yè)金融機構(gòu)以及民間金融機構(gòu)，但這些金融機構(gòu)都必須由政府來調(diào)控。而我國的房地產(chǎn)金融機構(gòu)只有以國有四大商業(yè)銀行為代表的金融機構(gòu)，其他形式例如信托機構(gòu)、保險等很少運用到房地產(chǎn)中，房地產(chǎn)商主要是通過借貸、快速銷售來達到利益最大化。英國主要是住房金融公司，它向行業(yè)內(nèi)部籌集資金，然后向住房協(xié)會提供資金，以解決不易貸款的情況。澳大利亞和美國的住房貸款保險公司運營的非常成功，他們的房地產(chǎn)保險種類眾多、齊全，并且有政府的強大保障，增強了人們貸款的信心。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及弊端
(1)政府調(diào)控不力，出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”
中國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，所以法律制度以及市場發(fā)展都不是很健全，這時候就必須發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控的作用，可是由于中國特殊的國情和土地制度，使得出賣土地的收入成為地方政府的財政來源，所以政府當中有很多人是不愿意調(diào)控房價的，這就使中國的房地產(chǎn)業(yè)走入一條死胡同。同時，政府對房地產(chǎn)業(yè)對民生問題的重要作用沒有重視，導致監(jiān)管不嚴，保障型住房根本沒有落到實處，低層收入者還是買不起房，甚至還出現(xiàn)了倒賣以及出租保障型住房的現(xiàn)象。
(2)房地產(chǎn)制度存在很大問題
中國目前存在很多小產(chǎn)權(quán)房，究其原因，主要是正規(guī)房屋價格太高，只能從具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中購買，而房地產(chǎn)開發(fā)商是以利益最大化為目的，所以目前大多數(shù)人存在買不起房的情況。而當初為了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售制度的存在也是一個很大的問題，由于門檻過低，導致房地產(chǎn)開發(fā)商素質(zhì)良莠不齊，一部分開發(fā)商趁機哄抬房價，同時不按時付給建筑施工團隊工資，使得住房質(zhì)量沒有保障，住房的售后也沒有保證，這使得消費者成為不知情的一方和交易中的弱勢一方，各種社會問題也接踵而至。
(3)房地產(chǎn)稅費制度不合理
我國稅收制度發(fā)展得很不健全，目前沒有一套完整的稅收制度，各部門之間的配合也很不好，致使出現(xiàn)了許多稅費征管不合理的現(xiàn)象，主要是稅費種類多且雜，與房地產(chǎn)有關(guān)的各類稅占我國稅收征收種類的一半，且各地方政府規(guī)定的各種費也是名目繁多，光滬地區(qū)列出的房地產(chǎn)收費項目就多達170多項。除了稅收種類多，重復課稅這種不合理現(xiàn)象也是大量存在，由于房地產(chǎn)業(yè)牽扯項目眾多，所以買賣土地等收入就輕而易舉地成為了地方政府的收入來源。而房地產(chǎn)商又輕易地將這些稅負轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，造成消費者的負擔過重。
四、如何借鑒國外房地產(chǎn)的經(jīng)驗
我們通過以上各國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)國外發(fā)展比較健全的房地產(chǎn)業(yè)都有一些相同的地方，主要是以下幾點。
(1)成熟、完善的制度
不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)達國家經(jīng)濟比較發(fā)達，相應(yīng)的房地產(chǎn)市場也相當成熟，主要表現(xiàn)在各級市場有序發(fā)展，房地產(chǎn)租賃以及中介行業(yè)也都比較發(fā)達，所以存量房成為市場交易的主體，同時由于房地產(chǎn)持有稅非常重，所以人們就不會大量持有住房，以防造成資源的浪費。土地制度。稅制、經(jīng)濟制度以及政治制度都比較合理，既能促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，又能對其起到很好的監(jiān)管作用。
(2)法律健全，宏觀調(diào)控及時
健全的法律是一個市場健康發(fā)展的必不可少的條件，各國基本都有專門關(guān)于房地產(chǎn)的法律，并且涵蓋各個方面，對房地產(chǎn)的發(fā)展有很好的約束作用;同時，政府也起到了重要的作用，每當房地產(chǎn)市場遇到金融危機等重大危險，政府總是進行有效調(diào)節(jié)。綜合各國的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗來看，我國要必須總結(jié)出一套適合國情的解決方案，既能解決當下問題，使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時又不能只解決當時之需，必須形成一套完整的制度，總結(jié)起來就是：改革土地制度，在公有制的前提下，對土地的買賣進行適當?shù)姆艑挘⒊雠_政策，對公有制土地和集體所有制土地進行公平管理;完善法律制度，建立專門管理房地產(chǎn)市場的法律制度，同時，明確職能和職責，加大監(jiān)管力度，嚴懲房地產(chǎn)市場的不法交易，防止相互推脫的現(xiàn)象出現(xiàn);建立合理的稅制，杜絕亂收費的現(xiàn)象，對不同的住房征收不同的稅;大力發(fā)展房屋租賃市場，同時為保障低收入者的生活，對廉租房以及經(jīng)濟適用房應(yīng)該出臺相關(guān)政策，嚴厲監(jiān)管。
五、結(jié)論
中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題不僅僅是房地產(chǎn)本身的問題，而是政策、制度以及經(jīng)濟體制的綜合難題，它不僅關(guān)系到經(jīng)濟的發(fā)展，更是與社會、民生問題緊密相關(guān)，所以我們在解決房地產(chǎn)難題的時候不能僅僅關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)本身，更多的是找到一套系統(tǒng)化、制度化的解決方案。
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