企業會計核算研究

時間：2023-04-01 09:33:45 會計畢業論文我要投稿

企業會計核算研究

　　雖然我國財政部在監督會計核算和整頓企業經濟秩序做出了不少努力，同時也取得了一定的成效，但專家學者對于會計核算方面的研究，并非做到完美，還有很大的提升空間。

企業會計核算研究

　　企業會計核算研究

　　第一篇：中小商業地產企業會計核算問題分析

　　摘要：房地產行業在高速發展過后，現在已經開始在宏觀調控和稅務的共同作用下進行調整。

　　許多房地產公司在資金上出現短缺現象，樓盤銷售停滯，一些項目出現了“爛尾樓”現象。

　　在嚴峻的經濟形勢下，許多中小商業房地產企業將面臨嚴苛的生存問題。

　　企業的會計核算是企業管理中的一項核心內容。

　　本文首先分析中小商業房地產企業的生存現狀，然后分析中小商業房地產企業在會計核算中應當關注的問題，最后對這些問題的解決方法進行探討。

　　關鍵詞：中小商業房地產;稅費;會計核算;問題

　　房地產企業的會計工作通常是對企業收入、成本支出等方面進行整理、分類。

　　但在房地產行業形勢日趨嚴峻的經濟環境下，普通的會計工作已經不能適應企業要求。

　　尤其是對于中小型的商業房地產企業，會計人員應當對企業所處的環境和形勢有清晰的認識，知道會計工作應該需要重點關注哪些方面的問題，在開始投入建設項目之前就對整體進行規劃。

　　一、中小商業房地產企業的生存現狀

　　目前，中小商業房地產企業要面臨來自政策和經濟兩個方面的壓力，生存環境十分嚴峻。

　　國家不斷出臺政策，加大對房地產行業的稅收，而且收歸國有的土地價格水漲船高。

　　這些房地產企業雖然以商業性的項目為主，但房地產終究不是純粹的商品市場，在不斷的壓力下，資金鏈很難得以維持。

　　房地產企業面對的稅費和收費極為繁多。

　　以稅費為例，企業取得土地后，要交納國土出讓金、地價款、契稅、土地使用稅等，在建成房地產項目后，還要交納房產稅、車船稅和印花稅，在項目允許進行銷售之后，還要交納城建稅、營業稅、土地增值稅以及各類附加的地方稅。

　　加上企業自身運營還需要交納企業所得稅和企業員工的個人所得稅。

　　企業所要交納的企業所得稅和土地增值稅是稅費當中企業的負擔最重的兩項。

　　而且在許多稅收項目中，國家政策都是要求預交，這對于很多資金不夠雄厚的中小房地產企業來說負擔更為沉重。

　　二、中小商業房地產企業會計核算中應當注意的問題

　　會計核算的思路應當是對資金的總體把握，在項目開始建設前就做好資金上的預算，妥善進行規劃。

　　對資金的考慮主要以開發投入資金、稅費、營業收入為主。

　　其中投入資金和稅費是在會計核算中應當注意的問題。

　　1.投入資金

　　會計核算首先應當對行業特點和資金預算有清醒的認識。

　　房地產企業在市場上的投入有著很高的風險，其土地成本和建設成本在市場上也屬于不可控的范疇。

　　這使得對商品房的投入要時刻關注市場信息，一旦出現了市場上的波動，企業很容易出現虧損。

　　而對于企業來說，還有一些可控的費用支出，例如人員管理費用、宣傳費用等，這些費用支出主要取決于投入的資金、人事規劃等。

　　到了項目建設階段時，房地產商往往需要預先投入資金對房子進行裝修，但經常會出現房子已經修好，銷售卻處于停滯狀態的尷尬情況。

　　這對于房地產企業，尤其是中小商業房地產企業來說有著極大的壓力。

　　為了使銷售順暢，房地產企業還要在宣傳上加大成本，以使銷售額達到市場預期。

　　2.稅費

　　對房地產企業來說，稅費是一個需要重點關注的問題。

　　房地產商在獲得土地使用權后，支付的土地出讓金、契稅等與土地的成交價有關，而土地的價格在近幾年處于一直攀升的趨勢，并且由于土地資源日益減少，國家對土地的管理控制越來越嚴格，在很長一段時間內，土地價格也是只增不減。

　　而在項目建成后，如果房子的銷售成績不理想，或者由于市場波動房價被迫下調，繁重的稅費很容易使企業造成虧損。

　　中小房地產企業往往由于資金儲備不足，如果在項目建設前沒有對市場進行合適的戰略規劃，在眾多的稅費壓力下，資金鏈極易斷裂。

　　三、針對企業會計核算中所關注問題的對策

　　中小商業房地產企業在市場中能否順利生存，除了在項目開發之前對市場有清醒的認識和規劃，還應在管理與核算資金上做足工作。

　　企業會計在對資金的核算上應當做到準確，幫助企業做好對資金的掌控，盡量使企業的費用支出能夠降低或者延后。

　　1.對企業收入適時延后

　　房地產企業要交納的稅費很大一部分與企業的收入有關。

　　通常從收入方面控制稅費的方式是延遲收入上的確認，或者在合法情況下減少一部分收入的統計。

　　企業會計在進行核算時應當與銷售部門緊密聯系，通過對企業收入的時間和金額上盡力爭取調整與稅費的差值，使企業利潤達到最大化。

　　會計核算工作應當在充分了解國家政策的基礎上進行。

　　例如在一部分房產轉移的過程中，國家政策規定將其視為與房地產銷售相同，企業獲得的收入與當地當年的同一類的房地產收入視為等同。

　　這意味著企業可以較為自由地按照銷售價格確認收入，以便于在計算稅費時可以適當地稅費交納的數額。

　　會計可以配合房產銷售部門，將視同銷售房產的項目所造成的收入延遲到最后的項目清算時再進行確認，這可以使企業的營業稅、政府預征收的企業所得稅可以延遲交納，以使得企業在資金的運用上可以得到更多的緩沖時間，維持資金鏈的穩定。

　　而且視同銷售的項目在計算收入時可以有較為寬松的空間，最終按照收入計算稅費時可以減少計算的收入額，從而降低部分稅費支出。

　　2.適當分類核算收入

　　商業房地產項目中通常會根據用戶實際需要增加許多不同的物業形態，比如停車場、商住兩用房等。

　　會計在對收入進行核算時，應當按照不同的物業形態區分收入，分類進行核算。

　　這樣在對不同稅費的核算時，可以比較清楚地進行計算。

　　而且在分類之后，可以對相關的增值項目進行重點核算。

　　對增值項目的分類尤為重要，比如將裝修的收入與房款的收入分開核算，可以防止增值額的過度上升，使項目的增值率加大，避免最后計算土地增值稅時多交稅。

　　而且還有利于項目當中出現質量問題時，裝修質量問題與房屋質量問題不會相互影響，房子可以及時交付使用。

　　在進行分類核算時，分類并不是絕對的，要依照國家在稅務方面的規定，嚴謹分析成本與銷售收入的比較。

　　有時候房地產企業進行銷售推廣時，在銷售過程中加大對買主的回饋，相當于是將裝修與房價統一計算。

　　在土地增值稅中，如果房產商還沒有取得利息證明，房產項目的開發費用根據項目的投入成本和土地成本進行計算，投入成本越高，開發的費用就越高，這時裝修的成本可以計算到項目建設成本當中。

　　在這樣的計算下，房地產商也不用交納過多土地增值稅。

　　3.以權責發生制核算項目開發的成本

　　房地產企業在土地增值稅與企業所得稅上的負擔最為沉重，而政府稅務機關在這兩項稅費的征收中對企業有著極大的影響。

　　這兩項稅費主要與企業收入和項目開發成本掛鉤。

　　對于企業來說，項目的收入一般是較為確定的，因此項目的開發成本大小對稅費的影響至關重要。

　　會計在核算項目開發費用時，應當認真研究稅法，仔細分析市場，使成本規劃在一個較為可行的基礎上。

　　在項目開發直到房屋交付的過程中，一般會涉及到多家單位。

　　而負責稅收的稅務機關不可能核實每一家的收入情況，因此通常對開發項目的房地產企業進行征收。

　　會計在核算開發成本的時候，應當進行合理的分類，以權責發生制進行核算。

　　權責發生制指的是在支出和收入的確認上以實際的權利或者義務已經發生作為標準，通過權利與義務的發生決定企業在收入和費用上的歸屬。

　　在土地增值稅的征收規定中，房地產開發的成本費用與是否取得金融機構的證明有關。

　　對于中小商業房地產企業，獲得銀行貸款的可能性很小，因此對開發費用的扣除由獲得土地使用權所支付的費用和項目開發的成本預算而決定。

　　前者在項目開發前就需要支付到位，而后者可以在隨后的建設過程中逐步支付。

　　因此核算時應當以權責發生制為原則，減少要交納的土地增值稅。

　　比如用于獨立商鋪的房子，對其成本按照建筑面積結轉至銷售的成本。

　　用于出租經營的房子，則結轉至出租類產品的核算中。

　　四、結束語

　　中小商業房地產企業在房地產行業中是較為“弱勢”的一個群體，需要在考慮自身條件的基礎上應對行業中存在的各種壓力。

　　面對瞬息變幻的市場以及繁重的稅務壓力，企業應當提高會計人員水平，充分了解國家稅收的政策法規，然后通過嚴謹的會計核算“精打細算”，將成本、收入和稅費控制在合理范圍，保持資金的充足。

　　如此才能在龐大的房地產市場中求得生存空間，不至于因為倒閉而被市場所淘汰。

　　參考文獻：

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　　[3]袁靈紅.房地產企業會計成本核算常見問題分析[J].現代商業,2011,20:246-247.

　　[4]李瑤.房地產企業會計核算中的問題及其改善措施[J].財經界(學術版),2015,23:263+271.

　　[5]鄧宜春.關于中小企業會計核算問題的探討[J].企業家天地下半月刊(理論版),2008,12:92-93.

　　第二篇：營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析

　　摘要：隨著2016年5月1日營改增在全國范圍內的全面推廣，各產業領域均在思考如何應對和運用營改增帶來的挑戰與機遇。

　　房地產產業是我國經濟發展的重要產業之一，xx年5月正式將其納入營改增試點范圍，這也標志著營改增與房地產企業的會計核算和納稅籌劃間的關系研究逐漸成為理論與實踐探索的重點與熱點。

　　明晰營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響，更有利于有效的制定納稅籌劃、應對營改增對房地產企業的消極影響。

　　本文基于對營改增的基礎闡釋，著重于兩方面研究，一是營改增對房地產企業會計核算和納稅的積極影響與消極影響，二是房地產企業如何利用營改增帶來的機遇和如何應對營改增帶來的挑戰。

　　關鍵詞：營改增;房地產企業;納稅

　　營改增是我國“十二五”規劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。

　　營改增的提出對各行各業而言既有挑戰也有機遇，尤其表現在稅負影響方面。

　　房地產產業一直是我國重要的稅收來源之一，近十年對我國的經濟發展貢獻巨大。

　　但由于房地產產業具有周期長、資金額大等獨特的特征，因此，明晰營改增對房地產企業會計核算與納稅的積極與消極影響對企業有效納稅籌劃、降低資金風險、最大化利用閑置資金和盈余管理均具重要意義。

　　鑒于此，本文通過對營改增的來源、演變等進行基礎闡釋，提出營改增對房地產企業的雙面影響，并提出應對影響的策略。

　　一、營改增概述

　　我國歷史上針對增值稅共有三次重大稅制改革，但營改增稅制改革是三次中最為重大的一次。

　　在營改增前，營業稅主要是以銷售額為計稅基礎，重復征稅嚴重程度與商品或服務的流通環節多少成正比，即流轉的循環鏈條越長，重復征稅現象越嚴重，這使得計征營業稅的行業在產業鏈循環流動的過程中稅負如“滾雪球”一般增長，這直接增加了企業的稅負成本。

　　而隨著現代經濟的不斷發展，勞動、資本、技術、管理等成本不斷提高，再加上沉重的稅負，已經嚴重阻礙了現代建筑業的轉型升級和我國產業結構的調整，使得我國房地產經濟發展面臨成本壓力。

　　因此，如何避免營業稅的重復征稅問題成為財稅研究的重點。

　　由于增值稅最大的特點就是根據各環節的增值額進行征稅，避免重復征稅，這可能對房地產這樣周期長、環節多的產業而言獲得了產業結構調整的空間。

　　因此，財政部在2011年正式提出了營改增財稅改革方案，本著“由點到面，逐步推進”的原則，將此進程逐步推進。

　　營改增財稅改革避免了營業稅重復征稅嚴重的弊端，尤其是對具有環節復雜、產業鏈條較長的房地產產業而言，稅負的減小可以緩解房價上升，降低房產市場準入，促進小型企業進入房地產市場自由競爭。

　　增值稅的發票抵扣也在一定程度上益于房地產企業選擇供應商和合作商、優化產業鏈，減少行業偷稅漏稅行為。

　　因此，營改增對于房地產企業的發展具有重要影響。

　　二、營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

　　(一)營改增對房地產企業會計核算和納稅的積極影響

　　營改增對房地產企業會計核算和納稅的積極影響主要體現在避免重復征稅、業務整合、稅負、納稅意識和管理水平四方面。

　　1.營改增可以有效的避免重復征稅，增值稅主要是根據各環節增值額進行征稅的，而營業稅主要是根據銷售額進行征稅的，房地產成本主要包括材料成本、建安成本、土地成本等，其中，材料成本和建安成本原來已經承擔過稅負，但是在房產銷售時仍然需要繳納營業稅，造成二次繳稅。

　　在營業稅改成增值稅后，只需要在每個增值環節進行繳稅，以材料成本和建安成本增值稅發票的形式進行抵扣，降低企業稅負。

　　2.營改增有益于房地產企業進行業務整合，原來營業稅的報銷主要是以單據形式移交財務部門，而采購部門單據來源和單據類別并不進行區分，這就直接導致企業財務部門的工作繁重，業務部門的單據任務簡單，尤其是在項目金額重大、項目環節繁瑣的房地產企業，財務部門的財務數據形式簡單，但內容雜亂無章。

　　而營改增后，不再以單據的形式進行報銷，而是以增值稅專用發票和普通發票進行抵扣，財務部門只負責對增值稅發票進行審核，而業務部門需要為財務部門提供合格的增值稅發票。

　　這樣就由原來稅票重心在于財務部門轉變為業務部門和財務部門的協調。

　　因此，營改增推動房地產企業的業務財務票據整合。

　　3.營業稅是價內稅，而增值稅是價外稅，根據相關研究顯示，營改增前后的平衡率為56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算，我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。

　　根據歷史文獻研究發現，原來營業稅時期，按照營業稅5%的稅率計算，綜合土地增值稅、教育費附加、城建稅等后，稅率為14.97%，但是，營改增后按照11%的增值稅稅率計算后，綜合稅率為14.49%，因此，理論上營改增益于企業稅負的減少。

　　4.營改增對企業納稅意識、納稅管理具有一定的積極影響，營改增后，財務部門和業務部門會對企業的票據審核更加嚴格，測算更加細致，規范企業的納稅制度，對財務人員、業務人員的稅務素質和稅務意識更加重視，對國家的稅收優惠政策逐漸關注。

　　營改增使得企業上下形成一致的稅負降低意識。

　　(二)營改增對房地產企業會計核算和納稅的消極影響

　　營改增對房地產企業的會計核算和納稅消極影響主要體現于稅負、財務報表和財務核算三方面。

　　1.營改增對房地產企業的稅負具有重要影響。

　　首先，體現在企業所得稅，原來征收的營業稅可以在企業所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業應納所得稅額。

　　甚至一些成本費用原來是可以按照稅法規定的比例進行稅前扣除的，但是，營改增后一些費用(如運輸費用)的進項稅額無法進行稅前扣除。

　　此外，一些設備等固定資產原來是按照相應的比例進行繳納營業稅，營改增后固定資產的購置成本不包含增值稅，而要包含一些如部分運輸費用的相關費用成本。

　　其次，體現在稅負的變化，增值稅理論上是可以進行抵扣的，關鍵在于增值稅發票的取得，房地產企業施工過程中的沙石、水泥等原材料和勞務費用(農民工和勞務公司)很難取得增值稅發票，難以抵扣，而且這部分的金額占比較大，房地產企業的勞務費用在總工程中的占比為20%-30%，這間接增加企業的稅負。

　　2.營改增對財務報表具有一定的消極影響。

　　一是資產負債表，營改增前不動產購置的營業稅需要作為成本入賬，營改增后不動產購置可以以進項稅額進行抵扣，降低入賬價值，提高了企業的資產負債率，增加企業的財務風險。

　　二是利潤表，增值稅作為價外稅，增值稅額需要從營業收入中減掉，降低企業的營業收入。

　　以上所述的人工成本、原材料成本等難以取得增值稅發票，增加稅負成本。

　　三是現金流量表，增值稅發票是要在工程結束時取得，這就需要企業墊付大量資金，增加企業的資金風險，對企業的現金流產生不利影響。

　　3.營改增對財務人員的素質提出了更高的要求，同時這也為財務核算增加了難度，原來營業稅的核算只需要按照一個稅率、一個會計科目進行計算，但是增值稅需要十幾個會計科目進行核算，且增值稅采用認證抵扣和網上申報形式，不僅對財務人員的綜合素質提出挑戰，而且增加了財務風險。

　　三、應對營改增對房地產企業影響的策略

　　(一)強化票據管理，完善稅務籌劃

　　增值稅可以有效避免重復征稅的原因是只以增值額為計稅基礎，而增值額計稅是通過進項稅發票與銷項稅發票的抵扣實現的，因此，票據管理對增值稅非常重要。

　　一是盡量不要與不能開具增值稅發票的供應商合作，如政府非營利性機構和小規模納稅人，涉及到勞務時要與外包企業進行合作，需要農產品時盡量選擇考慮與農戶合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策;二是在增值稅發票的取得時間上與合作商進行協商，不能延期申報，占用流動資金;三是要規范財務部門的票據管理，審核更加嚴格，對票據管理人員進行定期培訓，防止票據暗箱操作。

　　明晰營改增對房地產會計核算與納稅的影響，其重要目的就是更好的進行納稅籌劃，尤其是成本稅務籌劃。

　　一是由于房地產項目涉及金額大、周期長的特點，企業必須加強與當地稅務機關溝通交流，了解當地最新的稅務優惠政策;二是可以將整個項目的開發成本進行期間分攤，這樣要比一次性核算所承擔稅負少，同時，也可以在銷售環節進行成本籌劃，例如，房產與裝修分離，房產的增值稅稅率是11%，而裝修的增值稅稅率是6%，這樣可以間接降低稅負;三是由于房地產流轉稅是多個產業流轉后的末端體現，因此，企業對房產上游產業的稅務結構研究也非常必要。

　　(二)強化全員培訓，優化賬務處理

　　首先，企業人員是企業會計核算和納稅的主體，其業務素質直接關系到企業的稅務籌劃有效性。

　　增值稅的票據管理會將稅務重心轉移至業務部門和財務部門之間，更加注重二者的協調，因此，企業全員納稅意識和培訓力度、規范票據取得和管理對應對營改增影響非常重要。

　　其次，營改增對會計報表具有很強的消極影響，增值稅要求賬務要“細”，對每一個一級會計科目都要有詳細二級會計科目記錄，對增值稅產生及抵扣環節均要反映申報。

　　此外，企業要對“老”財務人員進行稅務做賬培訓：一是培訓計算機會計做賬與稅務申報，二是培訓“老人”帶“新人”的會計人才培養機制，交接要嚴謹、完整。

　　最后，要結合互聯網環境，對財務信息智能化和共享化實行內部控制，避免不必要的稅務與財務風險。

　　四、結語

　　營改增是我國有史以來最為重大的財稅改革，它對各行各業均有重大影響，房地產產業作為推動我國經濟發展的重要支柱性產業之一，營改增對其影響也不例外。

　　實際上，營業稅向增值稅的轉變是一個過程，財務人員的思想觀念與企業內控環境均需要時間適應。

　　所以，在“營改增”稅制改革背景下，房地產行業市場中可能有小微企業不能適應這樣的巨變被迫淘汰。

　　因此，明晰營改增對房地產企業會計核算及納稅的影響對企業的納稅籌劃、競爭優勢優化與財務管理具有重要意義。

　　營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響主要分為積極影響和消極影響，其中，積極影響主要體現于避免重復征稅、業務整合、稅負、納稅意識和管理水平四方面，而消極影響主要體現于稅負、財務報表和財務核算三方面。