對當代經濟居民住宅產業現代化分析論文

　　新世紀的來臨，人類社會的發展也進入了一個新時期，即新經濟時代。它引發了整個經濟和社會生活的變革，面對挑戰，我國住宅產業如何發展才能提高行業的整體效益，文章從五個方面進行了探討。

　　一、經營理念的現代化

　　眾所周知，世界經濟已經進入了一種與傳統經濟不同的可實現高增長、低通脹的經濟運行狀態，即“知識經濟時代”或“新經濟時代”，它的本質是以知識創新和信息傳播來推動經濟高速增長，依靠增加產品的科技含量來發展生產，而不是單純地依靠增加產量來發展生產主要表現為產品質量、檔次的提升。由于提高科技含量只是使產品提高了附加值，不增加產品的數量；信息則是無形的、非物質實體的，當然也不會造成物質形態的產品積壓。因而就能成功避免產品積壓問題，這在目前住宅市場空置房總量仍居高不下的情況下。尤其具有現實意義。

　　“新經濟”給予我們住宅產業最主要的啟示，就是要與時俱進地樹立起新的理念、其中很重要的一個理念就是追求“規模效益、知識效益，氰息效益”相統一。即不再單純地追求規模經營、規模效益，而是把規模、知識、言息三個效益放在起。通盤籌劃，綜合考慮。一方面提高產品科技含量；另方面利用信息來捕捉商機，加強市場調查和市場預測，選準市場細分日標，拓展營銷，求得利潤最大化。

　　日前，一些開發企業日益看中大盤開發，一些輿論也宣稱地產開發進入大盤時代_這固然有其必要性和合理性，因為大盤較易營造良好的居住環境。有利于降低開發成本和開展營銷，可以獲得規模效益。從城市規劃來看，也利于盤活老城區）、口，改善城市的功能布局。但是大盤開發受外部環境因素影響大，風險也大，容易造成大量空置。而城市里的許多零星地塊也重待我們去開發利用，如出讓用地的剩余小地塊，規劃里模糊的地塊邊緣的小地塊，化整為零批出的小地塊等這些地塊有其本身的賣點、首先是地段較好。交通便捷，易與外界交流；其次，由于地塊狹小，多以建高層為主，視野開闊；而且開發周期短，利于資金周轉，風險也相對較小：開發商如果在提高產品的科技和信息含量上做足文章，開發出具有卜分鮮明的個性特色的現代化產品，做小盤也是可以取得好效益的。

　　二、產品品質的現代化

　　住宅產業發展進步的標志，要看住宅總體性能，及產品品質的現代化程度知識經濟和信息社會的來臨，帶動了整個社會文明以及生活觀念的進步，引發了對住宅性能新的定義與要求。人們對住宅的質量要求不僅是工程質量，還有功能質量、環境質量、物業管理的服務質量、人文質量和文化氛圍質量住宅不再僅能住，還有對居住舒適、方便、安全以及住宅智能化、對外信息聯絡等多方面的要求。目前，已經有一批具有新經濟意識或信息產業背景的投資者進人了住宅產業，他們把重點放在了提高住宅產品的科技含量和信息含量上，使產業發展增加了新的動力和活力。同時，資深業者也在迅速提高對新經濟時代來臨的敏感度，出現了許多優秀的作品，這些成功的樓盤，除了更提高戶型、朝向。環境、生活社區服務等方面的傳統品質以外，而且又努力增加了新體系、新結構、新工藝方面的新品質，以及網絡、寬帶等智能化社區，“居家與辦公融為一體”等充滿信息時代的特征艦點。以提高商品的現代化水平，增加新的賣點。

　　三、住宅生產的現代化

　　如何能高效地開發出物美價廉、有特色賣點的房地產商品，搶占市場先機，爭取好的效戶益，成了當前一個非常現實的問題。而要提高住宅開發的效率和質量，就必須推動住宅生產的現代化。與發達國家相比，我國住宅生產中部品化和部品生產工業化水平還很低，住宅施工中科技進步貢獻率遠遠低于資本投入貢獻率。手工操作的生產方式，必然建設周期長，成本消耗高，經濟效率低。我國住宅建設勞動生產率，人均竣工面積多年來在30平方米左右徘徊，發達國家一般在120—140平方米之間，我們僅占其1/5一1/6，而能源消耗卻是發達國家的3—4倍，且建筑質量通病也大量存在。住宅產業要改變這種高投入、低效率的狀況，就必須加快我國住宅部品化和部品生產工業化的進程。即以提高勞動生產率和工程質量為目標，按現代化生產方式和高技術組合改造傳統建筑施工體系，采用先進技術、工藝和設備實行科學的施工組織和管理，推行標準化設計、工業化生產、裝配化施工、規范化管理的社會化大生產，實現技術進步貢獻與勞動生產率的雙增長四、住宅流通的現代化從當前房地產業運行狀況、產業結構來看，流通環節相對薄弱。一是開發商的銷售理念陳舊落后，且缺乏誠信意識；二是銷售方式仍以手工作坊式為主，個人開發個人出售，一家一個售房部，尚未形成社會化、專業化、規模化的營銷網絡；三是中介服務發展較慢。且缺乏規范。以致造成行業整體銷售效率低、成本高等間題：

　　解決流通環節的通病，要在優化產業結構方面下功夫，即要實現住宅產業內各個行業和專業的優化配置和專業分工的細化，以實現流通環節的現代化，改變一個開發企業橫跨生產、流通、消費整個產業鏈的狀況。

　　分工細化是社會生產力進步的表現。也是促進生產力發展的主要因素。針對目前住宅流通市場的低效率運作狀態。應當加快培育社會化、專業化、規范化的銷售網絡，以降低銷售成本，解決相關的市場間題；同時，下大力氣培育規范的、發達的中介行業，如建立行業內統一的經紀和信息傳播機構，重點培育一批信譽好、實力強的營銷代理商等。

　　四、住宅消費的現代化

　　住宅消費環節的現代化，毛要是物業管理行業的現代化。物業管理行業經過十余年的發展，現正成為一個獨立的、極具發展潛力的行業。僅青島市就有物業管理公司200余家，從業人員10000多人，管理的市區居民總戶數達30多萬戶物業管理是市場經濟發展的必然產物，在國民經濟尤其是城市管理中有著不可替代的作用和地位。城市現代化程度越高，對物業管理的內在需求越強烈。而目前，大部分地區的物業管理處于一種低效率運作狀態，一些地區甚至出現了全行業的虧損。公務員之家針對目前行業發展的狀況，物業管理現代化的首要任務是要圍繞“服務第一，為業主著想”的企業宗旨，建立起社會化、專業化、企業化、經營型的物業管理新機制。即行業的發展應由外延式數量擴張的粗放型轉向內涵式質量提高的集約型；由低水平的無序運作轉向高水平的規范有序運作；由依附于其他行業扶持發展轉向根據市場的內在需求和居民實際需要形成行業自我約束、自我發展的良性循環。而其中建立合理的服務收費和調整機制尤為重要，目前，業內人士提出的“包干制”收費和“酬金制”收費值得一試。所謂“包干制”是事先約定物業管理的各項收費標準，按項收錢；而“酬金制”則是約定物業管理的各項服務的酬勞，或是固定數額，你完成了多少服務，就給你多少酬勞。另外，與之相關的一些配套性政策應盡早出臺，如《共用部位維修基金使用辦法》等。

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