房地產物業管理論文

　　物業管理實質上是房地產開發的延續和完善，以下是小編整理的優秀的房地產物業管理論文。歡迎閱讀參考。

　　如何搞好煤炭企業物業管理改革

　　摘要：改革開放以來，我國社會主義市場經濟不斷發展，物業管理在我國應運而生，物業管理首先發端于沿海發達城市，逐步深入內陸，到現在已有20多年的發展歷史，目前，國有煤炭企業主輔分離改革進程加快，

　　如何使國有煤炭企業物業管理公司在剝離中得到更好發展是一個重要問題，本文以山西焦煤西山煤電集團公司為例，論述當前國有煤炭企業物業管理的現狀，并探究如何搞好國有煤炭企業物業管理改革。

　　關鍵詞：國有煤炭企業;物業管理;改革措施

　　深化國有煤炭企業的物業管理體制改革, 是市場經濟發展的必然要求,是深化企業內部改革, 增強企業核心競爭力的重要舉措。

　　為此，我們應該深入分析國有企業物業管理改革發展現狀，并提出改革措施。

　　1國有煤炭企業物業管理改革的現狀

　　山西焦煤西山煤電集團公司所處西山礦區，位于西山煤田西北部，分為前山區和后山區兩部分。

　　前山礦區地處太原市西郊，后山礦區地處古交市，整個礦區總面積 540.2 km2，加上后備區共 940.2 km2。

　　礦區生活系統獨立于市區自成體系，因此企業建設了相對封閉、包羅萬象的社會服務系統，擔負著礦區水、電、暖、煤氣、物業等后勤服務，背負著沉重的社會負擔，造成了企業缺乏競爭力，物業管理缺乏長久發展的基礎。

　　山西焦煤西山煤電集團公司的物業管理僅僅依靠企業內部來補貼，規模較小，且服務對象主要為企業職工家屬，對服務水平要求不高，而且企業的物業人員大都為企業內部人員，服務意識較差，服務素質較低，造成業主和服務部門的矛盾激化，在一定程度上損壞物業管理部門的形象，進而影響企業的形象，由此看來，煤炭企業面臨的物業管理問題較嚴重，需要通過改革來解決

　　2搞好國有煤炭企業物業管理改革的有效措施

　　2.1強化思想意識是首要

　　無論做什么首先思想上認識到其重要性才是首要的，只有思想上認同了才會更好的去做。

　　國有煤炭企業物業管理改革亦是如此，企業的黨政班子成員一定要統一思想意識，步調一致，共同推動企業可持續發展。

　　企業要進行為何進行物業管理改革和如何進行物業管理改革的討論，讓企業人員充分認識到解決企業物業管理改革問題刻不容緩，并讓每個人積極參與進來，只有進行物業管理改革，才能是企業保持長久活力，既符合社會主義市場經濟發展的必然要求又能加強企業內部管理，為了更好深化企業人員思想意識，企業應該設立專門改革機構，主攻企業物業管理改革問題，同時企業要予以充足的人力物力支持，加強宣傳，達到加強思想意識的效果。

　　2.2改革抓關鍵，宣傳需強化

　　物業管理改革是一個涉及范圍廣、持續時間長的過程，抓住其改革關鍵才能加快進程，達到好的改革效果。

　　一企業要與政府機關配合，發揮自身的組織優勢，集中宣傳。

　　要利用全部職工大會、早晚會等形式，向職工傳達物業管理改革有關文件精神。

　　同時，利用廣播、電視、報紙、網絡宣傳、礦務公開欄等各種宣傳工具，集中宣傳物業管理改革的有關政策規定、方案措施，通過集中宣傳，讓改革深入人心，為物業管理改革打下良好基礎。

　　二企業的特殊群體比如離退休人員、工病亡職工遺屬及在企業中占有特殊位置，由于他們的特殊性，本身工資較低，對企業政策理解較少，因此加強對特殊群體的宣傳更有利于人們理解物業管理改革，企業可以通過進行針對性教育舉辦座談會等形式來讓他們了解。

　　2.3廣泛調查，制定可行性方案

　　在物業管理改革的過程中，思想深化了，宣傳做好了，如何做更是一個關鍵，企業應該廣泛深入調查，并結合本企業實際情況，清楚底數情況，實現由企業暗補到企業明補，提高物業收費的目標，并制定可行性方案，交由職工大會討論決定事實，在執行過程中，依據現實情況來完善改革方案。

　　2.4完善計量設施，強化業務培訓

　　計量設施的完善是進行企業物業管理改革的前提和基礎，企業應結合實際，讓有關部門對計量設施進行核驗，對不符合要求的進行更換和改造，保證計量設施的完善。

　　同時，要對計量收費人員進行嚴格的業務培訓和考核，保證其專業素質，保證計量收費的公平公正性，并通過計算機等工具對物業管理收費問題進行數據處理，來保證物業管理的準確性，推動物業管理改革更好發展。

　　2.5加強經驗總結，完善改革

　　企業物業管理改革在進行中一定會遇到問題，要及時發現并總結經驗，為以后進行改革打下基礎。

　　企業可采取試點的形式，對經濟效益好管理基礎好的單位進行試點，在試點的過程中，及時發現改革中遇到的問題，并及時改正，總結經驗，并針對性的改善改革措施，以保證物業管理改革的順利進行。

　　同時，要建立公開監督的制度，接受企業人員和社會的監督，保證物業管理改革的民主性，以及公開、公正性。

　　3結語

　　根據社會主義市場經濟發展的要求，國有煤炭企業進行物業管理改革是必然要求，只有這樣才能加強國有煤炭企業競爭力，保持現有地位，推進國有煤炭企業可持續發展，所以，要強化思想意識，發揮企業和黨政的組織作用，廣泛發動，強化措施，把物業管理改革作為一個長期目標來發展，持續穩步推進。

　　參考文獻：

　　[1]韓其貴.深化國有煤炭企業物業管理改革的思考[J].山東經濟戰略研究,2003(06):64.

　　[2]馬文艷.論國有煤炭企業物業管理的發展模式[J].科技情報開發與經濟,2010(36):171-173.

　　房地產物業管理論文【2】

　　新農村物業管理模式研究

　　摘要：新農村建設的持續推進，極大的改善了呼和浩特市農民的生活條件，但后期管理維護問題也逐漸突顯。

　　本文分析呼和浩特市新農村物業管理的現狀，因地制宜的提出新農村物業管理的幾種模式，通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，促使農村物業管理向專業化、規范化方向發展，為新農村建設的后續管理拓寬思路，讓農民更好的享受新農村建設帶來的便利。

　　關鍵詞：新農村;物業管理;模式正文

　　呼和浩特市從2014年開始新農村建設工作。

　　三年來，累計投資241億元，完成2172個實施村建設任務，實現了行政村所在地村和較大自然村“十項工程”高標準全覆蓋。

　　這一工程的實施，加快了農村基礎設施建設，加強了城市公共服務向農村拓展輻射，進一步改善了農民的生產生活條件。

　　但是后期農村居民點的環境管理，公共配套設施的維護等成為困撓各級政府的難題。

　　本文擬通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期管理的問題，逐步縮小農村與城市物業管理的差距，促進農村物業管理市場化步伐，提高農民的生活居住質量。

　　一、呼和浩特市新農村物業管理的現狀

　　通過在呼和浩特市九個旗縣區的農村中選取樣本，對樣本的環境治理、村落治安、房屋及公共設備設施管理等情況以及是否已開展物業管理工作、物業管理工作的具體形式等進行問卷調查，并進行實地調研。

　　根據調查結果，分析呼和浩特市農村在環境衛生、治安管理等方面存在的問題以及目前農村物業管理的現狀。

　　1.1環境管理。

　　根據調查，目前呼和浩特新農村環境治理主要圍繞農村垃圾收集和治理進行，根據當地實際，按照“戶分類、村收集、鄉拉運、縣處理”的模式，制訂了具體的實施方案，建立了城鄉一體化垃圾處理機制。

　　經濟發展較好的旗縣區在各村重點實施了村容環境改造整治，進行村內道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務中心等，并嘗試引入環衛公司，對農村環境衛生進行市場化管理。

　　調查中也發現，在經濟欠發達和位置較為偏僻的村落，村莊的環境維護主要依靠農民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問題較多，保潔和垃圾清運是村民最急需的物業服務。

　　1.2村落治安。

　　呼和浩特市以新農村建設為依托，通過基礎配套設施建設，提升了農村治安條件，特別是城中村及城市周邊農村已基本實現農村視頻監控全覆蓋工程。

　　以賽罕區為例，該區全面實施了立體化“治安防控”工程，101個行政村全部完成高清視頻監控建設安裝工作，并投入使用。

　　但是目前農村的治安管理工作主要由村委會組織承擔，專業性不強，村民對治安管理工作滿意率不高。

　　1.3房屋及配套設施管理。

　　新農村建設工程對農村危房進行了大范圍改造，改造工程以農戶自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。

　　在危房改造的同時，新農村建設工程對村莊基礎設備設施進行配套建設，通路、場地硬化、文化室等基本公共服務設施配套，保障了農村居民基本生產生活需求。

　　為保證房屋及配套設施的正常使用，需要進行經常性的維修養護工作。

　　目前，由于大部分村莊都未引入物業服務企業，當村民自己的房屋或設備設施受到不同程度損壞時，被訪農戶所選擇的維修方式有所不同。

　　當房屋或設備設施出現門窗或水電方面的小損壞時，大部分的農戶會選擇自己進行維修，維修難度不大，滿意率也高;而當房屋出現漏水、梁柱損壞或太陽能熱水器等設備出現重大損壞的時候，則更多的會求助專業商戶，時間長，滿意率也較低。

　　對于公共的建筑及共用配套設施則面臨無人養護的局面，導致公共建筑和公用配套設施的使用年限縮短。

　　調查中，大部分村民希望有專業的維修人員為他們進行日常的房屋和設備設施的維修養護工作。

　　1.4綠化管理。

　　呼和浩特市近三年累計在村間道路栽植各類苗木97.92萬株，綠化面積達到1.25萬畝。

　　大部分村民表示近幾年來村里的綠化環境變好了，村莊內部和周邊有規劃整齊的樹木和花草，居住環境得到較大改善。

　　目前大部分邊遠村莊的綠化管理工作是村委會在負責，無專業的綠化工人，較少進行修剪、補植、除草、噴藥等工作，花木長勢一般，村民對綠化工作的滿意率不高。

　　城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門負責，專業性強，養護標準高，村民對綠化工作的滿意率也較高。

　　二、呼和浩特市新農村引入現代物業管理模式的必要性

　　自物業管理制度引入呼和浩特市以來，發展區域一直局限于城區。

　　長期以來，農村地區物業管理的職責，實際是由村民委員會代為行使。

　　隨著城鄉一體化進程的加快和農村居住環境的改善，農民對治安和衛生管理的要求不斷提升，村民委員會代管農村物業的模式已經不能滿足村民生活的需求。

　　引入現代物業管理模式可以優化政府管理效能，改變過去重建設，輕后期管理的發展方式，進一步改善農村居民的居住環境，維護房屋及配套設施的正常使用，實現農民居所的保值增值。

　　同時，物業管理行業是一個勞動密集型產業，引入現代物業管理模式后，可以吸納農村的剩余勞動力，經培訓后上崗，承擔所在區域的保潔、保安、工程維修等工作，實現農民在家門口就業的目標。

　　對于物業企業而言，農村物業管理是一個新興且潛力巨大的市場。

　　有條件的物業服務企業可以通過進入農村市場，開展有償物業服務增加經濟收益，提升企業影響力和品牌效應。

　　三、呼和浩特市新農村物業管理的模式

　　據發達省份在新農村管理中引入物業管理的成功經驗和國外類似社區物業管理的相關文獻，結合呼和浩特市農村實際情況和地域特點，本文探索建立適合呼和浩特市新農村實際情況的幾種典型模式：委托專業物業服務企業進行管理、政府購買服務、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場化運行方式為主。

　　3.1委托專業物業服務企業進行管理的模式。

　　目前，城市住宅小區已普遍推行委托專業物業服務企業進行管理的模式，它是由業主通過招投標的形式，在市場上公開招聘物業企業，并委托專業物業服務企業提供環境管理、秩序維護、房屋及設備設施的維修養護，綠化管理等專業服務的方式。

　　呼和浩特市城中村住宅小區，農民經濟收入較高，對城市生活方式較為熟悉，對物業服務的接受程度也較高，有對物業服務的內在需求。

　　另外，呼和浩特市城市的基礎配套設施和公共服務也已基本覆蓋此區域，物業服務企業進行物業管理的難度也較小，適合委托專業物業服務企業進行管理。

　　這種模式的特點是業主的所有權與管理權相分離，業主只需按合同要求繳納物業服務費，由物業服務企業提供專業服務。

　　隨著農村經濟的飛速發展和城鄉一體化進程的加快，委托專業物業服務企業進行管理將是新農村物業管理發展的方向，專業物業服務公司能提供高標準、規范化的服務，能夠給村民帶來更好的物業服務體驗。

　　3.2政府購買服務模式。

　　對于近郊農村地區，距城市周邊距離近，可由政府出資,購買保潔、垃圾清運等服務，滿足村民的最基本的物業服務需求。

　　例如將村級日常保潔和垃圾清運由村到鎮(街)垃圾中轉站的部分交由個人或公司承包,負責統一收集至指定的中轉站，鄉鎮環衛所負責運至垃圾處理場，縣區進行無害化處理，日常監督考核由區環衛處組織實施。

　　通過購買社會化服務,實行市場化管理，實現城鄉環衛一體化工作集中運行。

　　運作過程中要加快城鄉環衛基礎設施建設，增加環衛設施數量,選擇合適地點建設垃圾中轉站,并配備垃圾壓縮車和運輸車，各村按要求設置垃圾桶,滿足居民生活垃圾收集需要，實行垃圾收集和運輸密閉化，改善農村居住環境。

　　3.3村民自我管理模式。

　　對于部分較為偏僻，經濟欠發達的村落，農民無法承受較高的物業管理費用，對物業服務需求也不高，只需較低層次的物業服務，如社區基本安全維護、環境衛生的保護、設備設施的管理等。

　　可由村委會帶頭建立村民自我管理模式，村委會推選有一定技能的人員經培訓后成為物業管理員，負責村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。

　　村民自我管理模式，可以節省招聘物業企業進行管理所需要的物業管理費用，在經濟上減輕了村民的負擔，給村民帶來了更多的生活便利。

　　但是這種物業管理模式的服務水平受制于村委會的管理能力。

　　長期來看，應盡快建立現代企業制度，全面實行市場化。

　　引入物業管理模式后，各級政府行政管理部門應履行的監管職責，提供必要的政策和資金支持，營造農村物業管理發展的良好空間。

　　綜上所述，呼和浩特市新農村建設過程中，可以通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，逐步縮小農村與城市物業管理的差距，提高農民的生活質量,使農村物業管理向專業化、規范化方向發展，促進農村物業管理市場化步伐，加速城鄉一體化進程，為新農村的后續管理拓寬思路，讓新農村建設成果長久保持發展下去。

　　參考文獻：

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　　[2]李文張x捷許藝娜.農村社區物業發展的典型模式分析[J].臺灣農業探索，2015(8)

　　[3]王曉宇劉緒荒譚利芬.北京市生態涵養區農村社區物業管理現狀調查研究[J].北京農業職業學院學報，2014(5)

　　[4]董巖巖.山西新農村物業管理模式與路徑研究[D].山西財經大學，2015.

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