淺談地產企業運營管理體系建設論文

　　房地產行業作為中國經濟新時期的支柱產業，一直引領著中國經濟的新走向。而隨著“國六條”的頒布，地產業成為了國家重點的宏觀調控對象。金融危機爆發后，房地產行業內部逐漸變得復雜。經營風險的加劇、客戶要求的提高使得房地產行業重構運營管理體系成為大勢所趨。

　　一、地產業運營組織系統的建設

　　運營組織系統的重構應該遵循以地產企業的戰略目標為核心的原則，在組織結構設計上要做到“權責分明”“決策高效”。企業若想更快地對市場需求做出反應、取得速度優勢，就必須建設一個高效運行的組織架構。目前，地產企業中比較典型組織系統結構有以下幾種。

　　（一）投資監控型

　　采用典型的投資監控型組織結構的企業有地產龍頭企業萬科集團。其組織架構模式可由圖1直觀地看出。圖1由圖可見，企業整體的組織架構由集團控制層面和項目公司層面兩部分組成。其中項目部處于整個價值鏈的前端，參與方向上的定位與設計工作，負責進行整體的方案設計和編制控制計劃。這種組織架構下，集團控制層面負責戰略定位、地區管理總部負責對分公司進行業務指導，而城市分公司為前線的執行者。同時，這種組織架構實現了對價值鏈前后兩端的協調平衡，把過程控制和事后控制結合起來。

　　（二）項目監管型

　　采用典型的項目監管型組織結構的企業有龍湖地產公司。其組織架構模式可由圖2直觀地看出。圖2由圖可見，項目監管型組織結構實際上是一種矩陣式管理。集團控制層面中不設置副總職位，這直接把權力分散給了各項目負責人，而運營負責人僅在其中起到協助推進作用。項目負責人需要負責土地的開發、建筑材料采購、成本預算與控制、施工質量監督、以及營銷等各個方面，專業成果在各部門把關后，都要上報項目負責人進行審核。

　　（三）項目操作型

　　項目操作型組織架構是一種較為傳統的項目管理方式。其組織架構模式可由圖3直觀地看出。圖3由圖可見，項目操作型組織架構的部門設置較為簡單，即在工程技術部內部自行組成分項目組，對各個施工現場進行監管和質量控制工作，此種結構對組織的層級建設工作提出了更高的要求，有利于專業人才的養成。目前，這種運營組織結構在我國地產行業中最為普遍。

　　二、地產業運營流程系統的建設

　　運營流程于房地產企業來講，是各部門聯結成一個有機整體的“血脈線”。企業運營流程系統模式要依據不同項目和不同企業的特性來具體制定。普遍意義上的運營流程系統包括指引大方向的戰略流程、以效益最大化為目標的實操流程和直接用于工程現場的具體項目流程。為使地產企業的流程系統最大限度地發揮其內在作用，企業必須著力建設三大流程系統體系。

　　（一）流程系統設計體系

　　流程系統的前期設計工作要遵循“規范性”“量化性”和“戰略性”的原則。規范性是指流程的框架要明確，步驟與步驟之間要有完整的聯結點，要不斷對擬定流程進行梳理和可行性評估；對構成流程的每一步驟要制定嚴格的標準規范，對聯結各步驟的接口也應進行流程上的規范；在下發的流程文件上，要配有結構清晰的流程圖和步驟說明，要消除一切模棱兩可的條文。量化性即用具體的績效指標來衡量流程設計的科學與否。這里的績效指標要依據企業總體的戰略目標來制定。戰略性即流程系統的設計應該體現企業宏觀的、長期的發展戰略目標，并隨戰略目標的改變而進行靈活的調整。

　　（二）流程系統的實操與評估體系

　　當流程系統進入到實踐環節時，就必須致力于保證所設計的流程體系能夠最大限度地發揮其內在作用。首先，要對相關執行者進行流程體系培訓，講解每個個體、每個環節應負的責任、應起到的作用，并進行實操技能培訓。其次，要努力營造流程的權威感，這可以通過設置一套有獎有罰的流程實施評估制度，并建立流程實施評審小組來實現。

　　（三）流程系統完善體系

　　流程系統的實施是一個動態的發展過程，必須不斷的依據實施過程中出現的問題和企業戰略方向上的調整而不斷改進流程體系，使之最終與企業戰略效益目標完全吻合。

　　三、地產業運營規范系統的建設

　　如果說運營流程系統是地產企業的血液，那么運營規范系統就是地產企業的脈絡。運營規范系統包括管理制度和辦法上的設計，其實質是探尋管理風險和管理效率上的平衡，既要求高效的信息傳播速度，又要適當地下放權力，以分散風險。在運營規范系統的建設中，地產企業的戰略定位，包括市場開發范圍與規模以及宏觀經營理念等是系統建設的靈魂所在。企業須預先進行對企業運營發展的內部環境和外部環境的綜合分析評估，并做出相應的戰略定位。隨后，企業應依據既定的戰略定位來設計具體的管理模式、組織層級、部門職能和管理權限、崗位職責、審批流程等。

　　總而言之，運營組織系統、運營流程系統和運營規范系統的構建都是一個動態的、持續優化的過程，要求企業發展戰略部門根據外部市場環境和企業內部理念的變化及時對其作出調適，并定期進行系統的自檢，以優化管理方法、突破管理瓶頸。這是后金融時代背景下企業想要創造競爭優勢的必然選擇。

　　參考文獻：

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