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加強房地產企業內部財務管理措施分析與探討經濟論文
隨著改革開放的不斷深化,我國房地產業取得了舉世矚目的發展,加之我國住宅政策的變化,城市化進程的不斷加快,形成了一個巨大的房地產市場,成就了一大批房地產企業。房地產企業產業鏈較長,投資周期長,具有一定的不確定性和高風險性。要在眾多、激烈的房地產市場中發展,就必須做好財務管理工作,提高企業內部財務管理水平。
1.房地產企業的財務特點
1.1 周期長,籌資難
房地產業的最大特點就是開發周期長、投資大,因此籌資的任務比較難。房地產企業往往不只開發一個項目,而且時間、地域等跨度大,進行項目決算等時間長。企業文化的建立、知識的積累、對相關數據的分析等決定著房地產企業的業務流程管理、工作運轉的高效性、準確的市場分析、項目的科學管理。
1.2 財務關系復雜,管理難
房屋購買者、材料供應單位、勘察設計單位、土地轉讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權者等,財務關系比較復雜,而且還要與稅務、工商、土地等多個部門協調,因此管理難度大。
1.3 形式多樣
財務關系的復雜性使得財務形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現金支付的。在對外支出上,有承包商在建設完工程后進行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應。
2.加強房地產企業內部財務管理措施
2.1 強化基礎工作
財務管理得到加強的前提條件是企業做好財會基礎工作。小型房地產企業要有一名總會計師,行駛會計師職責,大中型房地產企業要建立總會計師責任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產企業尤為重要。按照開發經營管理體制和核算體制適應的原則,給予不同地區開發經營單位相應的權利,以便其對財務管理中出現的問題進行及時的處理。在企業內部建立崗位責任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負責各種核算工作。
2.2 提高人員素質
房地產企業具有一定的特殊性,房地產企業的人員對相關的業務知識要了解,還要掌握成本控制、財務管理、工程管理等相應知識。為了提高人員的素質,提高其業務水平,掌握必要的財務管理技能和方法,使企業的財務管理更趨合理,降低企業投資,節省企業資金,房地產企業要組織財務人員定期或不定期開展業務培訓,使其了解企業財務狀況,應對出現的各種問題、情況。財務人員還要加強職業道德修養,提高房地產企業財務方面的整體水平。
2.3 加快制度建設
國家有關單位制定了相應的財務管理規則,房地產企業要遵守這些規章制度,另外根據企業自身的情況制定企業自己的制度。房地產企業財務管理人員要按照房地產企業經營活動及財務管理的特點,對從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業管理等房地產經營全過程的財務管理制度主動積極的進行探索,并根據實際情況進行修訂。我國房地產發展時間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務管理體系和方法,所以,房地產企業財務管理部門要借鑒成功企業的先進經驗,學習國外房地產企業的管理方法,加快我國房地產企業財務管理制度建設的速度。
2.4 對財務行為進行規范
房地產企業要從自身的開發能力和自己所服務市場的需求出發,對開發業務進行合理安排。企業的財務行為必須要符合相應的要求、規范,嚴格對投資開發項目的程序做好可行性研究。嚴格按照規定制度進行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產進行購買時,一定要在自身資金做基礎,有一定的還款能力;向購房者預收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設上,尤其是在開發小區時,要預先進行周密的計劃,使收支平衡。
2.5 加強資金管理工作,提高利用率
財務管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產企業要做好統籌安排工作,對資金進行合理調度和運用。房地產企業要建立相應的資金管理機構,以結算中心的形式進行資金的管理,使得使用的資金能夠統籌安排。對資金進行合理調度后,能夠使得貨幣的時間價值充分發揮出來,使資金得到合理的應用。在進行房地產企業的資金管理時,要將所有資金收支、貨物的轉移和發送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據經濟責任制進行清查,一旦發現有賬目不實的要盡快找出原因,追究相應個人或組織的責任,避免出現財務問題,同時提高資金利用率。
3.結語
總之,房地產企業能夠平穩運行的前提是有一套有效的財務管理方法和措施。通過了解房地產企業的財務特點,財務一系列的措施、方法,加強房地產企業內部的財務管理,就能很好的保障房地產企業的正常運行,加快房地產企業良好發展的步伐。
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