武漢二手房交易注意事項

　　二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?

　　武漢二手房交易注意事項【1】

　　一、認真了解合同內容

　　盡管二手房交易當中使用的《武漢市房地產存量房買賣合同》，是由武漢市房屋土地資源管理局與武漢市工商行政管理局聯合制定的規范文書，

　　但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明) 1、房款的金額是否寫清楚?

　　2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。

　　3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經注明?(這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規定額度，

　　造成貸款審核不能通過，目前武漢大多數銀行可以貸款七成); 4、買賣雙方何時交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產一并轉交購房者，

　　也需要在合同的附件中列出明細清單);5、交房前與交房后的物業管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔?一般是交房前由售房者承擔，交房后由購房者承擔;

　　6、房地產的風險責任何時轉移給購房者?《武漢市房地產轉讓辦法》的規定是:房地產的風險責任，自房地產權利轉移之日起由轉讓人轉移給受讓人(即購房者);

　　但轉讓當事人約定自房地產轉移占有之日(交房之日)起轉移風險責任的，從其約定。

　　大多數的購房者會選擇使用在房地產轉移占有之日起轉移風險責任; 7、違約責任是否約定?違約金的數額是否約定清楚? 8、房地產買賣合同何時生效?

　　(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的) 1)如果交易雙方沒有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

　　2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

　　3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

　　4)雙方當事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產買賣合同時應經過公證，此時合同方才生效。

　　9、房屋手續是否齊全 10、房屋產權是否明晰 11、交易房屋是否在租 12、福利房屋是否合法 13、單位房屋是否侵權 二手房的交易手續要在交易場所完成購買二手房時要親自到交易場所辦理轉讓手續。

　　有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節省一點交易手續費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權代辦交易手續，結果拿到手的產權證有可能是假的，

　　房屋所有權得不到應有的法律保護，引起糾紛;或是在多年之后再轉讓房產時，才知上當受騙，因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到**指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，

　　按國家規定交納各種交易費用，領取**頒發的產權證，較好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產權證)。

　　切不可因小而失大。

　　只有這樣，才能買到放心合適的房子。

　　武漢二手房交易注意事項【2】

　　第1步:買賣前的產權審核

　　擔心買到產權有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。

　　但做足前期準備工作，這一問題也將不是問題。

　　首先，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。

　　如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。

　　風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。

　　你相中的房屋有可能處于抵押狀態，也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態，而一旦房屋產權有問題，交易即宣布無效。

　　第2步:交定金與簽合同

　　看好房子，確定房屋產權后，交定金就是順理成章的事。

　　但千萬不要忽視這個小小的環節，交定金也是有竅門的。

　　房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。

　　所以當交易進行到這個環節時，請多留個心眼。

　　如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方監管。

　　如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。

　　如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監管。

　　具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可，約定在交易中心完成遞件手續后，劃撥到賣家賬戶上。

　　一般來說，在交定金的時候會簽一份預約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。

　　合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等，具體條款見示范文本。

　　風險提示:

　　1.當下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。

　　但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

　　2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓，所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

　　3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象，你需要簽一份交房保證金協議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。

　　在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

　　第3步:贖樓

　　贖樓是一門大學問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。

　　一般來說，贖樓是業主方的責任。

　　贖樓有兩種操作方式:其一，業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，產生的是0.8%的擔保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產證出來之后，

　　再到銀行做按揭;其二，買家通過擔保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產生擔保費，但買家需要提前供樓。

　　“出于風險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。

　　通過后一種方式，可節省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題，買家將陷入被動境地。

　　美聯物業按揭部總監王青說。

　　這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭，上述費用少不了，但可以節省不少時間。

　　另外，擔保公司與銀行有對接的關系，比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。

　　如果不知道如何選擇擔保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。

　　風險提示:

　　因贖樓產生的風險，為此環節中最大。

　　買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。

　　如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風險。

　　記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認同“兩筆款贖樓”，即業主自己通過擔保公司向銀行借款。

　　第4步:付首期及資金監管

　　除了產權問題之外，自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。

　　事實上，資金監管目前已成體系，買賣雙方按照既成規定來做，風險很小。

　　無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監管。

　　具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。

　　如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止，則把首期款再打回給買方。

　　銀行提供此項服務，一般會收取單筆500元左右的監管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管，則可以省去這筆費用。

　　出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。

　　風險提示:

　　1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管，避免資金風險。

　　用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

　　2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

　　第5步:簽訂買賣合同

　　在交定金環節，記者已經提前知會:自主交易可以先簽訂一個“書面協議”，這個協議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內容。

　　其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處，下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。

　　簽訂書面協議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。

　　日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

　　交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。

　　深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方，上到房協的網站，注冊并填寫相關內容，

　　經過共4個工作日的確權及辦理時間后，就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取，完全免費。

　　據該負責人介紹，目前房協已經取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。

　　記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

　　風險提示:

　　1.如果房產有共有權人，要讓共有權人一同簽字，避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

　　2.如果有租約的，應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明，避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

　　3.如果房產有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現貨不對板的情況。

　　4.如果該房產附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

　　5.要明確違約責任，特別是在目前房價上漲的情況下，業主違約的幾率增大，明確違約責任才能保障自己的權益。

　　第6步:選銀行和辦按揭

　　如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。

　　去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

　　申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。

　　一般來說當天就能夠確批復。

　　但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。

　　不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。

　　如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。

　　至于定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

　　至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。

　　至于利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮。

　　風險提示:

　　1 .如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備，否則交易不成將造成違約。

　　2 .目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現貸款批不下來的情況，那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

　　第7步:過戶及交稅

　　去過戶時，需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。

　　買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。

　　一般遞件后，拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。

　　至于辦證時間，關內是5個工作日出新證，關外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。

　　交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業主實收，就只需要買家到場。

　　至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續，在5個工作日后放尾款給業主。

　　武漢二手房交易注意事項【3】

　　1、房屋手續是否齊全 (查看房產證，土地證，個別地區還有契稅證);

　　2、產權是否明晰無糾紛(是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況);

　　3、交易房屋是否在租 (須注意：買賣不破租賃);

　　4、土地情況是否清晰 (是否有土地抵押，查封等);

　　5、市政規劃是否影響 (是否在動遷紅線內);

　　6、房屋是否合法 (不要有違規搭建等，無法辦理過戶);

　　7、單位房屋是否侵權 (福利分房等);

　　8、水電氣暖物業費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移(特別是學區房) ;

　　9、中介公司是否違規 (選擇全國連鎖的正規品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等);

　　10、合同約定是否明確 (違約賠償責任)。

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