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基于物業管理中消防安全問題及對策分析
摘要:物業管理中消防管理基本目的在于預防火災事故的發生，最大限度上減少火災損失，為住戶的工作、生活提供了安全環境,因此,可以說搞好消防管理是物業安全使用和社會安定的重要保證。文章物業論文基于物業管理中消防安全管理問題及對策進行了探討分析，可供大家交流。
關鍵詞：物業管理;消防安全管理;問題;對策
一、當前物業消防安全管理中存在的問題
物業管理是上世紀80年代引入我國的，至今已有二十多年的發展歷程，但總體上我國的物業管理水平仍處于發展階段，在消防管理這方面積累的經驗還不豐富，存在著許多亟待解決的問題。
(一)消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實。消防安全管理經費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：一是開發商提供的一定比例的物業管理維修資金，二是物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。而物業管理公司與業主之間僅靠契約，物業管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產生誤解，因而消防管理費用難以收取。
(二)物業管理的職業隊伍未形成，消防管理不規范。物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
(三)物業消防安全管理責任不明，物業與業主矛盾多。物業管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業和廣泛的經營管理內容。物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，而物業服務企業應當履行的工作范圍和法律責任往往界定不明，致使物業消防安全管理中產生大量矛盾糾紛。
(四)承建商建管脫節，留下火災隱患。目前一些開發建設項目與物業管理存在明顯的脫節，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
二、物業消防安全管理的必要性
現代物業的規模大、配套設施設備功能齊全，這也就意味著消防安全是物業管理的重頭戲。消防安全不發生則已、一旦發生火災后果不堪設想，所造成的損失可能是毀滅性的乃至災難性的破壞。而一個住宅區域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，都要求有一個統一的物業管理企業來實行消防安全管理。其次，隨著現代化進程的加快和土地資源的緊缺，城市建筑開始不斷向高空和地下延伸，高層、超高層建筑層出不窮。與此同時，建筑物的使用功能也日趨多樣化和復雜化，消防設施設備越來越多，功能越來越復雜，客觀上也要求消防安全管理具有專業性和技術性。
三、解決物業消防管理問題的對策
物業管理是一個發展前景廣闊的新興行業，其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作是一項長期任務。
(一)物業管理工作應實行“預防為主，預消結合”的方針，服務中心內的每位員工都是義務消防隊員，都有責任搞好消防工作，各級骨干、主管更是消防工作的帶頭人，是消防工作的當然責任人，應負有如下職責：
1.依照服務中心及市政府消防管理規定，對管理區各地方，部門、人員進行消防工作的監督檢查。
2.進行消防宣傳教育，發動群眾，發動住戶，共同做好消防工作，消除火險隱患。
3.監督安裝、裝修、改建工程過程中執行防火規范的情況，并進行竣工驗收。
4.實行24小時監控，保證各項裝置，時刻處于良好狀態。
5.組織火災撲救，保護火災現場，協助調查火災原因。
6.配合市消防部門搞好日常消防管理工作。
7.對因失職引發的火災事故負間接或直接責任，直至刑事責任。
(二)建立完善的消防安全制度，做到有章可循。
結合新《中華人民共和國消防法》的實施，物業服務企業應進一步明確其自身消防安全管理的責任，建立完善的消防安全制度和規范的消防安全臺賬。消防控制室是火警預報、信息通訊中心，值班人員必須樹立高度責任感，認真做好消防控制中心的值班監視工作，并做好消防設施每天運行情況記錄。
(三)加強消防安全教育、培訓工作。
1、每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。
2、定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火。
3、各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。
4、對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓。
5、對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗。
6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓。
7、消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。
(四)加強防火巡查、檢查制度。
1、落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。
2、消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善。
3、檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規定，要求有關人員在記錄上簽名。
4、檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改。
5、對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。
(五)完善用火、用電安全管理制度。
1、用電安全管理：
(1)嚴禁隨意拉設電線，嚴禁超負荷用電。
(2)電氣線路、設備安裝應由持證電工負責。
(3)各部門下班后，該關閉的電源應予以關閉。
(4)禁止私用電熱棒、電爐等大功率電器。
2、用火安全管理：
(1)嚴格執行動火審批制度，確需動火作業時，作業單位應按規定向消防工作歸口管理部門申請“動火許可證”。
(2)動火作業前應清除動火點附近5米區域范圍內的易燃易爆危險物品或作適當的安全隔離，并向保衛部借取適當種類、數量的滅火器材隨時備用，結束作業后應即時歸還，若有動用應如實報告。
(3)如在作業點就地動火施工，應按規定向作業點所在單位經理級(含)以上主管人員申請，申請部門需派人現場監督并不定時派人巡查。離地面2米以上的高架動火作業必須保證有一人在下方專職負責隨時撲滅可能引燃其它物品的火花。
(4)未辦理“動火許可證”擅自動火作業者，本單位人員予以記小過二次處分，嚴重的予以開除。
(六)易燃易爆危險物品和場所防火防爆制度。
1、易燃易爆危險物品應有專用的庫房，配備必要的消防器材設施，倉管人員必須由消防安全培訓合格的人員擔任。
2、易燃易爆危險物品應分類、分項儲存。化學性質相抵觸或滅火方法不同的易燃易爆化學物品，應分庫存放。
3、易燃易爆危險物品入庫前應經檢驗部門檢驗，出入庫應進行登記。
4、庫存物品應當分類、分垛儲存，每垛占地面積不宜大于一百平方米,垛與垛之間不小于一米,垛與墻間距不小于零點五米,垛與梁、柱的間距不小于零點五米，主要通道的寬度不小于二米。
5、易燃易爆危險物品存取應按安全操作規程執行，倉庫工作人員應堅守崗位，非工作人員不得隨意入內。
6、易燃易爆場所應根據消防規范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆設施的維護保養工作。
(七)建立安全疏散設施管理制度。
1、單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。
2、應按規范設置符合國家規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施。
3、應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，并定期組織檢查、測試、維護和保養。
4、嚴禁在營業或工作期間將安全出口上鎖。
5、嚴禁在營業或工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。
(八)建立高素質的物業消防安全管理隊伍。
物業服務企業的專(兼)職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規。消防控制室的操作人員則必須經消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。
四、論文小結
綜上論文所述，物業服務企業要提高物業的經濟效益、社會效益和環境效益，為業主和物業使用人提供安全、舒適的工作生活環境，就要在消防安全上加強管理，逐漸形成專業化、社會化、規范化和法制化的管理體制。
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