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作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用
作業成本法在物業管理企業成本管理中的應用是小編為大家帶來的論文范文，歡迎閱讀。
摘要：當前以產品為成本對象的傳統管理方法已經滯后于物業管理等新興服務行業的成本管理的需求。
本文提出了運用作業成本法優化作業流程，進行作業成本管理的觀點，通過設計作業成本法在物業管理企業應用的實施模式并結合案例研究，探索作業成本法在物業管理企業的創新應用，以期為物業管理企業的成本管理構建一個更加科學合理的方法體系。
關鍵詞：作業成本法 物業管理 成本管理
目前我國物業管理收費一般按照政府指導價結合市場競爭機制來制定收費價格，受政府管制的物業管理企業在市場競爭環境下，物業管理收費價格上調空間不大，由于人工成本等物業管理成本在逐年增長，籠統地以產品為成本對象的傳統管理方法已經滯后于物業管理的成本管理需求，而物業管理行業本身就是一個微利行業，如果希望持續性發展，必須對成本進行精細化管理，盡量減少或消除不增值作業、增加增值作業，挖掘新的利潤增長點，而作業成本法正是最好的選擇。
一、作業成本法的發展
20世紀80年代，隨著以MRPⅡ為核心的管理信息系統的廣泛應用，以及計算機集成制造系統(CIMS)的興起，直接人工費用普遍減少，間接成本相對增加，明顯突破了傳統成本法中“直接成本比例較大”的假定。
美國實業界普遍感到產品成本信息與現實脫節。
在此背景下，大批西方會計學者開始對傳統的成本會計系統進行全面的反思。
美國的卡普蘭與約翰遜兩位教授合作出版了轟動西方會計學界的專著《相關性消失：管理會計的興衰》。
卡普蘭和約翰遜認為：伴隨著競爭的加劇，技術的尖端化和管理上適時制的應用，傳統成本會計系統和管理會計系統與“決策有用性目標”的相關性越來越差，新的管理會計系統既要提供“過程式控制信息”，又要提供創造價值的“戰略性獲利能力信息”，作業成本法應運而生。
作業成本法在行業領域應用方面，也由最初的制造行業擴展到保險、銀行、物業管理、零售、鐵道運輸、醫療衛生等服務行業。
例如ABC成功地應用于數據服務公司(Data Services，Inc.)、AT&T公司、消防基金公司(Fireman's Fund)、美國快遞公司(American Express)、海軍供給司令部等。
二、作業成本法的原理
作業成本法是以作業為基礎，設立作業中心，根據資源動因進行資源歸集，形成作業成本庫，然后再根據作業動因，把作業成本精確地分配到最終成本對象，通過成本動因找出增值作業和不增值作業的原因，從而減少或消除不增值活動而不增加過多的成本，作業成本法的目的在于作業成本管理，是以提高客戶價值、增加企業利潤為目的的新型集中化管理方法。
三、作業成本法在物業管理企業的應用設計模式
為了使本文的研究對大部分物業管理企業都具有參考價值，本文所研究的成本主要指大多數物企業經常發生的物業管理成本，詳見圖1。
四、作業成本法在物業管理企業應用的案例研究
(一)本文選擇該案例研究目的
本文選取上海市Z物業管理有限公司(以下簡稱該公司)作為案例研究對象，是出于以下考慮：
1.上海是中國房地產發展的前沿城市之一，物業管理總體比較先進。
該公司成立于1998年6月，是一家從事高檔物業管理及物業咨詢的企業，具有全國物業管理一級資質，年度物業管理面積在100萬平方米以上，物業管理類型多樣，涉及多層、小高層、別墅、商鋪、會所等，目前使用了物管費收繳ERP軟件、財務金蝶EAS軟件等集成系統軟件，物業管理經驗豐富。
2.本文通過設計作業成本模式在該公司的應用，論證了作業成本法在物業管理企業應用的可行性和科學性，以期改善該行業的成本管理方式，促進物業管理企業的健康快速發展。
(二)作業成本法在該公司的具體應用
本文選取該公司2012年度兩個比較有代表性的物業管理小區為研究對象，這兩個小區為上海市松江區九亭鎮的甲乙兩個相鄰小區，具體情況如下：
甲小區為九亭花園，管理面積為46.51萬平方米，全部為多層，物管費標準為0.9元/平方米/月，綠化率為35%，容積率為1.2。
乙小區為上海弄里人家，管理面積為15.17萬平方米，其中：別墅為4.77萬平方米，物管費標準為2元/平方米/月，綠化率為41%，容積率為0.7;小高層為10.4萬平方米，物管費標準為1.7元/平方米/月，綠化率為32%，容積率為2。
在客戶維系中，因為甲小區創造的收入高于乙小區，因此公司領導初步認為應重點對小區規模較大、物管費收入較高的甲小區投入更多的資源加以重點維護，現運用作業成本法對該公司2012年度管理的甲乙兩個小區進行成本測算和效益分析。
1.劃分作業中心
主要作業中心有：保安部、保潔部、綠化部、工程管理部和客戶服務部等。
2.明確各項作業活動耗費的資源(數據來源于公司ERP系統，詳見表1)
3.分步計算甲乙小區的作業成本
第一步，根據作業成本動因，確認間接成本作業動因分配率，詳見表2。
第二步，根據作業動因分配率分配間接成本，詳見表3。
第三步，計算甲乙小區總物業管理成本，直接成本直接計入，間接成本根據成本動因分配計入，詳見表4。
從以上計入方式來看，第一種是屬于直接成本，第二種是按照作業動因分配計入的成本，本文設計的作業成本應用模式與作業成本法的理論不謀而合，充分驗證了作業成本法在物管行業應用的可行性。
4.作業成效分析(詳見圖2)
從以上測算數據可以看出，甲小區物業管理收入502.31萬元，物業管理成本453.47萬元，毛利48.84萬元，毛利率9.72%;乙小區物業管理收入326.34萬元，物業管理成本268.02萬元，毛利58.62萬元，毛利率17.95%。
公司領導初步認為應重點維護規模大、物管費收入高的甲小區的決策是不恰當的，應重點維護收入質量較高的乙小區，對甲小區的管理應采取的措施：降本增效。
(三)作業成本管理
當作業成本小組把2012年公司經營數據和作業分析提交給公司決策層后，領導決定從2013年1月份開始進行作業改進。
1.保安中心作業改進措施
通過作業成本追蹤分析，發現該公司保安中心人工成本比較高，甲小區監控設備老化，保安人數較多，人浮于事比較嚴重，該公司領導研究決定投入90萬元升級電子監控設備，按照平均年限法分3年計提折舊，殘值率為0，每年的折舊費增加30萬元。
監控中心設備升級后，保安中心通過監控中心既可以及時發現、解決小區里面發生的異常情況，還可以減少20個保安人員，相應的可減少的人員工資和社保費等人工成本45萬元，每年可以新增加利潤15萬元。
2.保潔中心作業改進措施
該公司保潔中心負責兩方面的工作：(1)負責小區公共區域的清潔衛生、垃圾清理等。
(2)根據業主的要求，可以提供按照小時計算支付的特約清潔服務，通過對該公司保潔中心的作業成本追蹤分析，發現保潔中心特約保潔服務較少，而根據客戶服務部提供的業主要求來看，業主對特約保潔服務需求較大，通過作業成本分析和改進工作流程，該保潔中心在保證小區公共區域的清潔衛生的基礎上為業主提供特約保潔服務。
該公司2013年保潔員工人數與2012年相同，保潔中心成本變化不大;而2013年1月通過作業改進后，向業主提供特約保潔服務增加利潤38萬元。
五、研究結論
本文遵循從理論到實踐，以物業管理企業的物業管理成本為研究對象，構建了較為完整的物業管理企業應用作業成本法的實施模式，從新的視角來分析和應用作業成本法，并得出以下主要結論：
第一，隨著計算機系統的普及應用，物業管理企業將作業成本法應用到自身的成本管理系統，不僅能夠提供傳統成本計算方法所無法提供的成本信息，而且對企業的成本管理深入到作業層次，通過作業動因分析進行作業管理，實行全程式成本管理，能夠優化物業管理企業的作業鏈和價值鏈，滿足企業管理層面的需要。
第二，通過作業成本法在物業管理企業的成功運用：確定合適的作業動因、分配間接成本和作業分析，可以從源頭上改進作業流程，優化作業成本管理，提高經濟效益。
參考文獻：
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