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作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應(yīng)用論文
作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應(yīng)用論文【1】
【摘要】 作業(yè)成本法作為現(xiàn)代企業(yè)管理工具已經(jīng)被很多的企業(yè)應(yīng)用，它對間接費(fèi)用的分配能夠使成本核算更加準(zhǔn)確，也使得成本管理更加的精細(xì)化。
物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，可以考慮使用作業(yè)成本管理法來提升企業(yè)成本管理的管理水平，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
【關(guān)鍵詞】 作業(yè)成本法 物業(yè) 管理
一、作業(yè)成本法相關(guān)理論
作業(yè)成本法是一種以作業(yè)為基礎(chǔ)的成本的核算方法和管理制度，在作業(yè)成本法核算中涉及到資源、成本對象、作業(yè)、作業(yè)中心、作業(yè)動因、作業(yè)成本庫等概念。
作業(yè)成本法的基本原理是產(chǎn)品會消耗作業(yè)，而作業(yè)會消耗資源;生產(chǎn)會導(dǎo)致作業(yè)的發(fā)生，作業(yè)會導(dǎo)致成本的產(chǎn)生。
在作業(yè)成本法下，成本的計(jì)算可以分為以下幾個步驟：第一，界定作業(yè)并建立作業(yè)中心;第二，界定出各類資源的耗費(fèi);第三，選擇資源動因，將資源追加到作業(yè)中心，形成作業(yè)成本庫;第四，選擇作業(yè)動因，把作業(yè)成本庫中的費(fèi)用分配到成本對象。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理理論
1、物業(yè)管理的起源及業(yè)務(wù)特征
物業(yè)管理從廣義上來說就是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù);從狹義上來說物業(yè)管理就是物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，維護(hù)特定房屋所處區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)公司在八十年代在我國出現(xiàn)，并逐漸由沿海城市向內(nèi)地擴(kuò)展，到了新世紀(jì)后，物業(yè)管理行業(yè)也逐步走向了法律化、規(guī)模化、市場化。
物業(yè)管理企業(yè)向客戶提供多功能、全方位的服務(wù)，涉及的服務(wù)范圍較廣，如果按業(yè)務(wù)種類不同可分為：環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、設(shè)施設(shè)備管理、綠化管理、車輛交通管理和其他公共管理等。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供上述服務(wù)，給業(yè)主帶來舒適感和安全感，其在管理上具有以下一些特征：綜合性和公共性、生產(chǎn)和消費(fèi)的不可分性、無形性、連續(xù)性和多樣性。
2、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及特點(diǎn)
物業(yè)管理企業(yè)提供的是無形服務(wù)，但同樣需要消耗成本資源，從成本構(gòu)成情況來看，物業(yè)企業(yè)的成本費(fèi)用主要包括：管理及服務(wù)人員的薪資、物業(yè)清潔服務(wù)衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)園區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)、治安消防秩序維護(hù)費(fèi)、國家法定稅費(fèi)、物業(yè)公共責(zé)任險等。
物業(yè)管理的工作項(xiàng)目較多、程序也較為復(fù)雜，物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本體現(xiàn)出了服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，即服務(wù)收入很難和某項(xiàng)成本費(fèi)用直接相關(guān)，其特點(diǎn)也可概括為：成本構(gòu)成點(diǎn)多、間接費(fèi)用比例上升且成本動因不同、勞動密集使得人工費(fèi)用占總成本比例較大、固定成本比例高。
3、物業(yè)企業(yè)成本管理方法
物業(yè)成本管理方法是企業(yè)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制各項(xiàng)成本費(fèi)用時使用的手段，其目的是為了降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
成本管理方法包括：成本預(yù)測、成本決策、成本預(yù)算、成本核算、成本控制等。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建
1、物業(yè)企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法的必要性及可行性
服務(wù)行業(yè)很少有專利產(chǎn)品，所以其產(chǎn)品本身是很容易被復(fù)制的，這就使得成本費(fèi)用控制成了服務(wù)行業(yè)競爭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
目前，物業(yè)企業(yè)在成本費(fèi)用管理長普遍存在一些問題，可以概括為：物業(yè)服務(wù)成本核算觀念淡漠且管理成本不完整、成本管理思路片面、成本管理方式過于簡單粗放、成本管理不利于物業(yè)企業(yè)貫徹盈利性原則等。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理市場的競爭越來越激烈，人工費(fèi)用的上漲和業(yè)主需求的不斷提高，更是給物業(yè)企業(yè)帶來了極大的經(jīng)營壓力。
此外，在物業(yè)企業(yè)服務(wù)成本不斷增加的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)提價卻困難重重，這使得企業(yè)的利潤不斷的降低。
在外部市場競爭和內(nèi)部成本上升的雙重壓力下，企業(yè)必須努力控制成本費(fèi)用，同時尋找新的利潤增長點(diǎn)。
第一，企業(yè)要做好常規(guī)服務(wù)，改進(jìn)作業(yè)流程，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報;第二，企業(yè)要降低管理成本，將綠化、保潔、設(shè)備維修外包給更專業(yè)的公司，充分利用社會化分工;第三，物業(yè)企業(yè)要開拓經(jīng)營思路，提供差別化服務(wù)。
作業(yè)成本法主要應(yīng)用在制造業(yè)，而且取得了顯著的效果，但從物業(yè)企業(yè)服務(wù)特點(diǎn)來看也基本具備了實(shí)施作業(yè)成本管理的要求：第一，物業(yè)企業(yè)的間接費(fèi)用在總成本中的比例較高;第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)個性化服務(wù)較多;第三，物業(yè)企業(yè)的信息化水平在不斷提高。
2、物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建
物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理系統(tǒng)構(gòu)建應(yīng)該遵循以下一些基本原則：成本效益原則、穩(wěn)定與發(fā)展的原則、易理解操作的原則等。
物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本管理體系的管理主體是物業(yè)企業(yè)，管理對象是物業(yè)服務(wù)過程，成本管理工作應(yīng)該做到目標(biāo)明確、業(yè)績考核、進(jìn)行調(diào)節(jié)。
傳統(tǒng)的成本管理重點(diǎn)集中在生產(chǎn)成本，從物業(yè)管理企業(yè)來看就是重點(diǎn)把控服務(wù)過程中各種資源的消耗，而作業(yè)成本管理是傳統(tǒng)成本管理的拓展，其控制內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)規(guī)模的確定、物業(yè)管理處的設(shè)立、物業(yè)資質(zhì)的定位、各個作業(yè)中心的控制等。
物業(yè)管理系統(tǒng)是為了滿足客戶需求而形成物業(yè)作業(yè)集合，集合中的每個作業(yè)都在作業(yè)過程中消耗一定的資源，并產(chǎn)出相應(yīng)的價值。
基于作業(yè)的物業(yè)成本管理系統(tǒng)將作業(yè)目標(biāo)和成本目標(biāo)有機(jī)的結(jié)合在一起，目標(biāo)成本指標(biāo)按作業(yè)鏈層層分解給各部門、各環(huán)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)降低和優(yōu)化成本的目的。
基于作業(yè)的物業(yè)成本管理體系由作業(yè)分析、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本、作業(yè)預(yù)算、作業(yè)成本差異分析、作業(yè)成本控制、績效評價、作業(yè)優(yōu)化等環(huán)節(jié)構(gòu)成。
物業(yè)作業(yè)成本管理體系將作業(yè)成本法和目標(biāo)成本有效結(jié)合，其具體技術(shù)路線為：第一，明確物業(yè)成本管理的具體目標(biāo);第二，監(jiān)督物業(yè)成本的形成;第三，通過績效考評及時糾正偏差。
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本預(yù)算
只有將物業(yè)企業(yè)整個業(yè)務(wù)流程進(jìn)行透徹的作業(yè)分析，制作出的成本管理目標(biāo)才能夠具有合理性。
第一，分析必要的作業(yè)，分析的目的是在成本發(fā)生前就消除不必要的支出，必要作業(yè)指的是作業(yè)對客戶來說是必要的，或者作業(yè)對物業(yè)企業(yè)是必要的，除此兩項(xiàng)之外則都是不必要的;第二，分析重點(diǎn)作業(yè)，重點(diǎn)作業(yè)就是以組織存在為目的的中心作業(yè)，根據(jù)重要性原則要對重要作業(yè)進(jìn)行細(xì)致的分析;第三，分析增值作業(yè)，增值作業(yè)是因給客戶帶來附加值，從而增加企業(yè)利潤的作業(yè)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)分析作業(yè)的增值性，消除不增值作業(yè);第四，分析作業(yè)的有效性，效率性和增值性是一個事物的兩方面，物業(yè)企業(yè)對作業(yè)的執(zhí)行情況可從作業(yè)效率、作業(yè)時間、作業(yè)質(zhì)量等方面進(jìn)行判斷。
物業(yè)企業(yè)作業(yè)預(yù)算使實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間具有可比性，能夠?qū)⑽飿I(yè)成本控制落到實(shí)處。
作業(yè)預(yù)算編制的具體步驟包括：確定好預(yù)算目標(biāo)、作業(yè)分析與流程優(yōu)化、確定合適的物業(yè)作業(yè)量計(jì)量單位、確定作業(yè)消耗率與作業(yè)量、確定資源消耗率與資源需求量、預(yù)算資源需求成本與服務(wù)成本等。
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算
1、成本核算要素
物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本核算要素包括：第一，成本核算對象，物業(yè)管理是一種以合同為中介的信托管理，物業(yè)企業(yè)的收入使以物業(yè)合同為對象，那么將服務(wù)合同作為成本對象，則與收入的口徑是一致的;第二，成本核算期間，物業(yè)企業(yè)是依據(jù)合同簽訂的時間為業(yè)主提供服務(wù)的，將營運(yùn)周期作為成本核算期間較為合適;第三，成本核算范圍，物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理活動過程中，為業(yè)主提供維修、管理等服務(wù)發(fā)生的各項(xiàng)支出，都應(yīng)該計(jì)入成本費(fèi)用;第四，成本核算項(xiàng)目，通常來說物業(yè)企業(yè)的成本核算項(xiàng)目主要包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)等。
2、成本核算模型
首先，要實(shí)施作業(yè)成本法就需要對物業(yè)企業(yè)作業(yè)進(jìn)行合理的界定，物業(yè)企業(yè)一般設(shè)立經(jīng)營部、財務(wù)部、品質(zhì)部、客服部、行政人事部、工程維修部等部門來保證企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，以及為業(yè)主提供服務(wù)。
確認(rèn)物業(yè)企業(yè)的主要生產(chǎn)流程，可劃分為綜合管理、共用部分及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、公共秩序維護(hù)等，每個流程又可以劃分為不同的子流程，例如共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)就可分為日常檢查、定期保養(yǎng)、定期維護(hù)等流程。
企業(yè)對作業(yè)流程進(jìn)行界定后，要找出耗用資源較多的活動，繼而優(yōu)化流程，降低成本。
其次，作業(yè)確認(rèn)之后就要衡量各作業(yè)消耗的資源，作業(yè)成本法不改變資源消耗的總額，只改變資源成本總額在各成本對象之間的分配比例。
物業(yè)企業(yè)消耗的資源項(xiàng)目主要包括：人力資源成本、能耗費(fèi)用、材料費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等。
再次，作業(yè)成本法核算下與某項(xiàng)作業(yè)相關(guān)的資源應(yīng)直接計(jì)入該作業(yè)，如存在一資源支持多作業(yè)的情況，應(yīng)該依據(jù)該資源的使用動因?qū)⑵浞峙涞礁飨嚓P(guān)作業(yè)中去。
在將資源耗費(fèi)歸集到作業(yè)成本庫的過程中，應(yīng)依據(jù)成本效益原則、充分性原則、相關(guān)性原則及重要性原則，在不失精確度和節(jié)約成本的前提下對相關(guān)成本動因進(jìn)行選擇。
資源分配也要包括歸集各成本庫費(fèi)用、計(jì)算資源動因率兩個步驟。
最后，作業(yè)動因是作業(yè)成本發(fā)生的原因，作業(yè)動因的確定非常重要，一旦出現(xiàn)判斷失誤就會出現(xiàn)成本扭曲的情況。
選擇成本動因要考慮數(shù)據(jù)取得難易程度、作業(yè)實(shí)際消耗量與成本動因分配消耗量之間的相關(guān)性、成本動因?qū)е碌男袨楹蠊纫蛩亍?/p>
確定作業(yè)動因后，即可依據(jù)成本動因率等公式將作業(yè)成本庫中的作業(yè)成本，分配給各個成本計(jì)算對象。
五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作業(yè)成本控制及績效評價
1、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本
標(biāo)準(zhǔn)成本是為每個單位作業(yè)設(shè)立的，反映的是單位作業(yè)成本耗費(fèi)，它是進(jìn)行成本控制的基礎(chǔ)。
物業(yè)企業(yè)在制定標(biāo)準(zhǔn)成本時應(yīng)該遵循可行性、有效性、相關(guān)性、真實(shí)性、成本效益性及可控性等基本原則。
物業(yè)企業(yè)的作業(yè)項(xiàng)繁多，如果給全部作業(yè)項(xiàng)均制定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本，會耗費(fèi)企業(yè)大量的精力，也會使管理效率降低，所以制定標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本應(yīng)以是否增加客戶價值為基準(zhǔn)，不增值的作業(yè)如稅費(fèi)、資產(chǎn)減值損失、財務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用，雖然其影響利潤，但這些費(fèi)用的支出具有客觀強(qiáng)制性，所以其成本標(biāo)準(zhǔn)為零。
以作業(yè)為對象的物業(yè)增值作業(yè)成本計(jì)算公式為：增值作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成本=標(biāo)準(zhǔn)固定成本+標(biāo)準(zhǔn)變動成本。
2、作業(yè)成本差異計(jì)算及分析
通過作業(yè)成本差異分析，企業(yè)才能夠進(jìn)行有效的成本控制和成本改善，標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本差異是指實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本之間的差異。
完成作業(yè)成本差異分析步驟如下：計(jì)算差異數(shù)額――尋找差異原因――判斷差異責(zé)任――采取改進(jìn)措施。
因物業(yè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本是分變動成本、固定成本及混合成本分別制定的，所以其作業(yè)成本差異可分為變動作業(yè)成本差異和固定作業(yè)成本差異。
變動作業(yè)成本差異計(jì)算公式為：變動成本作業(yè)差異=(實(shí)際單位變動作業(yè)成本*實(shí)際作業(yè)量)-(標(biāo)準(zhǔn)單位變動成本*標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量);固定成本作業(yè)差異=(實(shí)際單位固定作業(yè)成本*實(shí)際作業(yè)量)-(標(biāo)準(zhǔn)單位固定成本*標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)量)。
3、績效評價及作業(yè)優(yōu)化
績效評價能夠提高工作效率、改善服務(wù)質(zhì)量，是物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理的必備工具。
物業(yè)企業(yè)進(jìn)行績效評價應(yīng)關(guān)注兩個方面：第一，根據(jù)評價結(jié)果對過去的業(yè)績情況進(jìn)行獎罰;第二，根據(jù)過去的業(yè)績分析未來的作業(yè)取向。
物業(yè)作業(yè)成本管理的最終目的是要通過作業(yè)成本預(yù)算、作業(yè)成本核算、成本績效評價等手段，實(shí)現(xiàn)企業(yè)作業(yè)成本的全面優(yōu)化。
作業(yè)改進(jìn)常見的方式包括：第一，作業(yè)消除，例如：制定完善的采購計(jì)劃可以消除部分倉儲作業(yè)、選擇優(yōu)秀的設(shè)備供應(yīng)商可消除部分維修作業(yè)、聘用高素質(zhì)的管理人才可以消除因決策失誤引起的不必要作業(yè)等;第二，作業(yè)選擇，每一個產(chǎn)品設(shè)計(jì)都有不同的作業(yè)及成本，通過比較不同的作業(yè)成本來選擇成本效益最好的作業(yè);第三，作業(yè)減低，改善必要的作業(yè)效率，改善在短期內(nèi)無法消除的無效作業(yè);第四，作業(yè)分享，利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)提高相應(yīng)物業(yè)作業(yè)的效率。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 田寧：淺談工作績效考核在物業(yè)管理企業(yè)中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代物業(yè)，2007(9).
[2] 林昆明：降低物業(yè)成本管理的三個途徑[J].城市開發(fā)(物業(yè)管理)，2009(3).
作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)成本管理中的應(yīng)用論文【2】
摘要：當(dāng)前以產(chǎn)品為成本對象的傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的成本管理的需求。
本文提出了運(yùn)用作業(yè)成本法優(yōu)化作業(yè)流程，進(jìn)行作業(yè)成本管理的觀點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的實(shí)施模式并結(jié)合案例研究，探索作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新應(yīng)用，以期為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理構(gòu)建一個更加科學(xué)合理的方法體系。
關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法 物業(yè)管理 成本管理
目前我國物業(yè)管理收費(fèi)一般按照政府指導(dǎo)價結(jié)合市場競爭機(jī)制來制定收費(fèi)價格，受政府管制的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭環(huán)境下，物業(yè)管理收費(fèi)價格上調(diào)空間不大，由于人工成本等物業(yè)管理成本在逐年增長，籠統(tǒng)地以產(chǎn)品為成本對象的傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理的成本管理需求，而物業(yè)管理行業(yè)本身就是一個微利行業(yè)，如果希望持續(xù)性發(fā)展，必須對成本進(jìn)行精細(xì)化管理，盡量減少或消除不增值作業(yè)、增加增值作業(yè)，挖掘新的利潤增長點(diǎn)，而作業(yè)成本法正是最好的選擇。
一、作業(yè)成本法的發(fā)展
20世紀(jì)80年代，隨著以MRPⅡ?yàn)楹诵牡墓芾硇畔⑾到y(tǒng)的廣泛應(yīng)用，以及計(jì)算機(jī)集成制造系統(tǒng)(CIMS)的興起，直接人工費(fèi)用普遍減少，間接成本相對增加，明顯突破了傳統(tǒng)成本法中“直接成本比例較大”的假定。
美國實(shí)業(yè)界普遍感到產(chǎn)品成本信息與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。
在此背景下，大批西方會計(jì)學(xué)者開始對傳統(tǒng)的成本會計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行全面的反思。
美國的卡普蘭與約翰遜兩位教授合作出版了轟動西方會計(jì)學(xué)界的專著《相關(guān)性消失：管理會計(jì)的興衰》。
卡普蘭和約翰遜認(rèn)為：伴隨著競爭的加劇，技術(shù)的尖端化和管理上適時制的應(yīng)用，傳統(tǒng)成本會計(jì)系統(tǒng)和管理會計(jì)系統(tǒng)與“決策有用性目標(biāo)”的相關(guān)性越來越差，新的管理會計(jì)系統(tǒng)既要提供“過程式控制信息”，又要提供創(chuàng)造價值的“戰(zhàn)略性獲利能力信息”，作業(yè)成本法應(yīng)運(yùn)而生。
作業(yè)成本法在行業(yè)領(lǐng)域應(yīng)用方面，也由最初的制造行業(yè)擴(kuò)展到保險、銀行、物業(yè)管理、零售、鐵道運(yùn)輸、醫(yī)療衛(wèi)生等服務(wù)行業(yè)。
例如ABC成功地應(yīng)用于數(shù)據(jù)服務(wù)公司(Data Services，Inc.)、AT&T公司、消防基金公司(Fireman's Fund)、美國快遞公司(American Express)、海軍供給司令部等。
二、作業(yè)成本法的原理
作業(yè)成本法是以作業(yè)為基礎(chǔ)，設(shè)立作業(yè)中心，根據(jù)資源動因進(jìn)行資源歸集，形成作業(yè)成本庫，然后再根據(jù)作業(yè)動因，把作業(yè)成本精確地分配到最終成本對象，通過成本動因找出增值作業(yè)和不增值作業(yè)的原因，從而減少或消除不增值活動而不增加過多的成本，作業(yè)成本法的目的在于作業(yè)成本管理，是以提高客戶價值、增加企業(yè)利潤為目的的新型集中化管理方法。
三、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)用設(shè)計(jì)模式
為了使本文的研究對大部分物業(yè)管理企業(yè)都具有參考價值，本文所研究的成本主要指大多數(shù)物企業(yè)經(jīng)常發(fā)生的物業(yè)管理成本，詳見圖1。
四、作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的案例研究
(一)本文選擇該案例研究目的
本文選取上海市Z物業(yè)管理有限公司(以下簡稱該公司)作為案例研究對象，是出于以下考慮：
1.上海是中國房地產(chǎn)發(fā)展的前沿城市之一，物業(yè)管理總體比較先進(jìn)。
該公司成立于1998年6月，是一家從事高檔物業(yè)管理及物業(yè)咨詢的企業(yè)，具有全國物業(yè)管理一級資質(zhì)，年度物業(yè)管理面積在100萬平方米以上，物業(yè)管理類型多樣，涉及多層、小高層、別墅、商鋪、會所等，目前使用了物管費(fèi)收繳ERP軟件、財務(wù)金蝶EAS軟件等集成系統(tǒng)軟件，物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富。
2.本文通過設(shè)計(jì)作業(yè)成本模式在該公司的應(yīng)用，論證了作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的可行性和科學(xué)性，以期改善該行業(yè)的成本管理方式，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康快速發(fā)展。
(二)作業(yè)成本法在該公司的具體應(yīng)用
本文選取該公司2012年度兩個比較有代表性的物業(yè)管理小區(qū)為研究對象，這兩個小區(qū)為上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的甲乙兩個相鄰小區(qū)，具體情況如下：
甲小區(qū)為九亭花園，管理面積為46.51萬平方米，全部為多層，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.9元/平方米/月，綠化率為35%，容積率為1.2。
乙小區(qū)為上海弄里人家，管理面積為15.17萬平方米，其中：別墅為4.77萬平方米，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米/月，綠化率為41%，容積率為0.7;小高層為10.4萬平方米，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元/平方米/月，綠化率為32%，容積率為2。
在客戶維系中，因?yàn)榧仔^(qū)創(chuàng)造的收入高于乙小區(qū)，因此公司領(lǐng)導(dǎo)初步認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)對小區(qū)規(guī)模較大、物管費(fèi)收入較高的甲小區(qū)投入更多的資源加以重點(diǎn)維護(hù)，現(xiàn)運(yùn)用作業(yè)成本法對該公司2012年度管理的甲乙兩個小區(qū)進(jìn)行成本測算和效益分析。
1.劃分作業(yè)中心
主要作業(yè)中心有：保安部、保潔部、綠化部、工程管理部和客戶服務(wù)部等。
2.明確各項(xiàng)作業(yè)活動耗費(fèi)的資源(數(shù)據(jù)來源于公司ERP系統(tǒng)，詳見表1)
3.分步計(jì)算甲乙小區(qū)的作業(yè)成本
第一步，根據(jù)作業(yè)成本動因，確認(rèn)間接成本作業(yè)動因分配率，詳見表2。
第二步，根據(jù)作業(yè)動因分配率分配間接成本，詳見表3。
第三步，計(jì)算甲乙小區(qū)總物業(yè)管理成本，直接成本直接計(jì)入，間接成本根據(jù)成本動因分配計(jì)入，詳見表4。
從以上計(jì)入方式來看，第一種是屬于直接成本，第二種是按照作業(yè)動因分配計(jì)入的成本，本文設(shè)計(jì)的作業(yè)成本應(yīng)用模式與作業(yè)成本法的理論不謀而合，充分驗(yàn)證了作業(yè)成本法在物管行業(yè)應(yīng)用的可行性。
4.作業(yè)成效分析(詳見圖2)
從以上測算數(shù)據(jù)可以看出，甲小區(qū)物業(yè)管理收入502.31萬元，物業(yè)管理成本453.47萬元，毛利48.84萬元，毛利率9.72%;乙小區(qū)物業(yè)管理收入326.34萬元，物業(yè)管理成本268.02萬元，毛利58.62萬元，毛利率17.95%。
公司領(lǐng)導(dǎo)初步認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)維護(hù)規(guī)模大、物管費(fèi)收入高的甲小區(qū)的決策是不恰當(dāng)?shù)模瑧?yīng)重點(diǎn)維護(hù)收入質(zhì)量較高的乙小區(qū)，對甲小區(qū)的管理應(yīng)采取的措施：降本增效。
(三)作業(yè)成本管理
當(dāng)作業(yè)成本小組把2012年公司經(jīng)營數(shù)據(jù)和作業(yè)分析提交給公司決策層后，領(lǐng)導(dǎo)決定從2013年1月份開始進(jìn)行作業(yè)改進(jìn)。
1.保安中心作業(yè)改進(jìn)措施
通過作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現(xiàn)該公司保安中心人工成本比較高，甲小區(qū)監(jiān)控設(shè)備老化，保安人數(shù)較多，人浮于事比較嚴(yán)重，該公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定投入90萬元升級電子監(jiān)控設(shè)備，按照平均年限法分3年計(jì)提折舊，殘值率為0，每年的折舊費(fèi)增加30萬元。
監(jiān)控中心設(shè)備升級后，保安中心通過監(jiān)控中心既可以及時發(fā)現(xiàn)、解決小區(qū)里面發(fā)生的異常情況，還可以減少20個保安人員，相應(yīng)的可減少的人員工資和社保費(fèi)等人工成本45萬元，每年可以新增加利潤15萬元。
2.保潔中心作業(yè)改進(jìn)措施
該公司保潔中心負(fù)責(zé)兩方面的工作：(1)負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾清理等。
(2)根據(jù)業(yè)主的要求，可以提供按照小時計(jì)算支付的特約清潔服務(wù)，通過對該公司保潔中心的作業(yè)成本追蹤分析，發(fā)現(xiàn)保潔中心特約保潔服務(wù)較少，而根據(jù)客戶服務(wù)部提供的業(yè)主要求來看，業(yè)主對特約保潔服務(wù)需求較大，通過作業(yè)成本分析和改進(jìn)工作流程，該保潔中心在保證小區(qū)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生的基礎(chǔ)上為業(yè)主提供特約保潔服務(wù)。
該公司2013年保潔員工人數(shù)與2012年相同，保潔中心成本變化不大;而2013年1月通過作業(yè)改進(jìn)后，向業(yè)主提供特約保潔服務(wù)增加利潤38萬元。
五、研究結(jié)論
本文遵循從理論到實(shí)踐，以物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理成本為研究對象，構(gòu)建了較為完整的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法的實(shí)施模式，從新的視角來分析和應(yīng)用作業(yè)成本法，并得出以下主要結(jié)論：
第一，隨著計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的普及應(yīng)用，物業(yè)管理企業(yè)將作業(yè)成本法應(yīng)用到自身的成本管理系統(tǒng)，不僅能夠提供傳統(tǒng)成本計(jì)算方法所無法提供的成本信息，而且對企業(yè)的成本管理深入到作業(yè)層次，通過作業(yè)動因分析進(jìn)行作業(yè)管理，實(shí)行全程式成本管理，能夠優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)鏈和價值鏈，滿足企業(yè)管理層面的需要。
第二，通過作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)的成功運(yùn)用：確定合適的作業(yè)動因、分配間接成本和作業(yè)分析，可以從源頭上改進(jìn)作業(yè)流程，優(yōu)化作業(yè)成本管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。
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