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如何提高物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平
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摘 要 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的相對(duì)滯后，不僅制約了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且在一定程度上使得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力薄弱。
對(duì)此，本文針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)、存在問(wèn)題進(jìn)行分析與總結(jié)，并就提高物業(yè)管理工作財(cái)務(wù)管理水平的有效對(duì)策提出一些自己的看法。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 特點(diǎn) 策略
近年來(lái)，隨著我國(guó)物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境的不斷完善，物業(yè)管理企業(yè)迎來(lái)了最好的發(fā)展時(shí)機(jī)，但是，由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不斷惡化和企業(yè)利潤(rùn)空間的不斷萎縮，物業(yè)管理公司將面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在這樣的形勢(shì)下，物業(yè)管理公司需要進(jìn)一步提高物流管理水平，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本的控制與管理。
但是，物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理，具有很多區(qū)別于其他行業(yè)的特點(diǎn)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳和管理費(fèi)用的開(kāi)支問(wèn)題成為了物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)控制應(yīng)該面對(duì)的最主要問(wèn)題。
在堅(jiān)持既要對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，又要堅(jiān)持對(duì)客戶(hù)負(fù)責(zé)原則的基礎(chǔ)上，努力提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，顯得尤為重要。
一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
由于物業(yè)管理企業(yè)提供的產(chǎn)品、服務(wù)具有全天候、多方位、多層次等特點(diǎn)，生產(chǎn)與消費(fèi)基本都是同時(shí)開(kāi)始、同時(shí)結(jié)束的，加上物流管理基本屬于勞動(dòng)密集型和管理密集型的行業(yè)，財(cái)務(wù)管理作為物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的重要組成部分，具有以下特點(diǎn)：
(一)涉及面廣
與普通的個(gè)體服務(wù)和社會(huì)公共服務(wù)不同，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)帶有個(gè)體服務(wù)和社會(huì)公共服務(wù)的共同特征，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要擁有一定的資金為基礎(chǔ)，例如人員工資、房屋及公共設(shè)施的維修費(fèi)用等成本支出，物業(yè)服務(wù)費(fèi)等現(xiàn)金流入也是非常廣泛的，各個(gè)部門(mén)的運(yùn)營(yíng)同樣需要一定的流動(dòng)資金，因此物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的涉及面是非常廣泛的，在資金的合理分配與使用等環(huán)節(jié)需要企業(yè)經(jīng)營(yíng)者給予足夠重視。
(二)財(cái)務(wù)監(jiān)督更加全面
由于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)督的主體不僅僅是企業(yè)自身，更主要的還是來(lái)自于物業(yè)的業(yè)主以及政府部門(mén)，因此對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)、資金運(yùn)作過(guò)程的監(jiān)督要更加全面，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作也就提出了更高的要求。
(三)核算對(duì)象比較簡(jiǎn)單
由于物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，基本上不會(huì)涉及到銷(xiāo)售活動(dòng)和生產(chǎn)活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)的對(duì)象主要是維修管理和維護(hù)服務(wù)等內(nèi)容，因此資金運(yùn)動(dòng)的形式和運(yùn)動(dòng)的過(guò)程也就相對(duì)簡(jiǎn)單，這在一定程度上決定了物業(yè)管理公司的核算對(duì)象也就相對(duì)簡(jiǎn)單。
(四)財(cái)務(wù)信息需要滿(mǎn)足業(yè)主的特殊需求
物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)信息除了要滿(mǎn)足企業(yè)管理者的基本需求外，還需要滿(mǎn)足業(yè)主的各種需求，因?yàn)闃I(yè)主往往會(huì)比較關(guān)心物業(yè)管理收費(fèi)的經(jīng)濟(jì)效益和資金使用狀況，這就需要財(cái)務(wù)管理者在提供財(cái)務(wù)信息時(shí)，要充分考慮到業(yè)主的特殊需求。
二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理中存在的主要問(wèn)題
(一)理財(cái)觀念相對(duì)落后，對(duì)成本控制不夠重視
長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理走的都是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的傳統(tǒng)路線(xiàn)，缺乏科學(xué)的市場(chǎng)定位和現(xiàn)代化的管理觀念，在經(jīng)營(yíng)謀略上更是很少涉及，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和范圍也相對(duì)較小，隨著物業(yè)管理需求的不斷增長(zhǎng)，雖然我國(guó)的物業(yè)管理開(kāi)始逐步走上了規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的軌道，但是由于受到傳統(tǒng)物業(yè)管理觀念的影響，很多物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)的理財(cái)觀念還是比較落后，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視，不具備應(yīng)有的成本控制觀念，很難實(shí)現(xiàn)人、財(cái)、物、信息等資源的優(yōu)化配置，甚至存在各種形式的資金浪費(fèi)行為，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)有待提高
目前，很多物業(yè)公司為了節(jié)約人力資源成本上的開(kāi)支，在財(cái)務(wù)管理人員的招募方面的投入明顯不足，有的會(huì)計(jì)人員還沒(méi)有拿到職業(yè)資格證書(shū)，甚至存在一人身兼數(shù)職的現(xiàn)象，嚴(yán)重違背了“不相容職務(wù)相分離”的原則。
此外，由于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理具有自身的特殊性和要求，對(duì)財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)能力、行業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德水平的要求相對(duì)嚴(yán)格，這就需要企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn)，而這恰恰也是很多物業(yè)管理企業(yè)所不具備的。
(三)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制薄弱
由于有的物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算相對(duì)簡(jiǎn)單，因此并沒(méi)有制定與之相對(duì)應(yīng)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作比較薄弱，并沒(méi)有按照會(huì)計(jì)科目的要求分門(mén)別類(lèi)的設(shè)置明細(xì)的賬目，這就在很大程度上削弱了企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制能力，降低了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。
(四)資金管理不夠規(guī)范
籌資能力差、運(yùn)用資金不足是目前物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中面對(duì)的主要難題，雖然這與企業(yè)的資金來(lái)源渠道有很大的關(guān)系，加上物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)資本相對(duì)較少，資本實(shí)力有限，獲取銀行貸款的可能性相對(duì)較小，這更在一定程度上凸顯了物業(yè)管理公司加強(qiáng)資金管理的重要性。
但是，我國(guó)的很多物業(yè)管理企業(yè)在資金使用和審批等環(huán)節(jié)的管理相對(duì)混亂，缺乏規(guī)范性的有效約束，嚴(yán)重影響了資金的利用效率和使用效益。
三、提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的有效措施
(一)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度
針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特征以及在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際需求和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，制定完善的財(cái)務(wù)管理制度《財(cái)務(wù)管理辦法》。
同時(shí)，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》，《小區(qū)車(chē)場(chǎng)管理辦法》，《空置房、報(bào)停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》等等;對(duì)公司內(nèi)部的各種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行有效的規(guī)范和約束，這樣才能確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)、合理與規(guī)范，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的更好開(kāi)展提供更加完整的參考依據(jù)。
(二)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制
為了有效控制財(cái)務(wù)管理中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制和防范能力，物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制，做好預(yù)算和分析工作，尤其是在事前控制和事后控制等相對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)，一定要建立全面的預(yù)算管理制度，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)資金活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理。
(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理
由于很多并沒(méi)有建立統(tǒng)一、規(guī)范的財(cái)務(wù)核算制度，導(dǎo)致在很多財(cái)務(wù)核算環(huán)節(jié)都顯得比較隨意，這不僅影響了財(cái)務(wù)報(bào)表的制作水平，對(duì)財(cái)務(wù)信息的實(shí)用性也是非常不利的，所以物業(yè)管理企業(yè)在加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理過(guò)程中，應(yīng)先完善自身的財(cái)務(wù)核算制度，然后結(jié)合自身的會(huì)計(jì)處理現(xiàn)狀，配置專(zhuān)門(mén)人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，明確工作人員的職責(zé)和權(quán)利。
(四)提高物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)
隨著物業(yè)管理公司在行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不斷加劇，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作水平與質(zhì)量要求的越來(lái)越高，人才已經(jīng)成為決定物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作質(zhì)量的關(guān)鍵因素之一。
財(cái)務(wù)管理不僅僅是公司財(cái)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)工作人員的事情，與物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)及其人員都息息相關(guān)，因此物業(yè)公司需要通過(guò)多種措施，想方設(shè)法提高公司員工的綜合素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)員工參與財(cái)務(wù)管理工作的積極性和主動(dòng)性。
此外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定有針對(duì)性的教育和培訓(xùn)計(jì)劃，提高會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)道德素質(zhì)，及時(shí)更新工作人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)，為物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提供更多的人才保障。
四、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，不僅關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還在很大程度上決定了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
因此，隨著我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理公司必須積極面對(duì)自身在財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，采取有針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理措施，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部控制，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、可持續(xù)發(fā)展。
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