物業管理的論文

時間：2024-06-21 13:59:21 物業管理畢業論文我要投稿

【優秀】物業管理的論文15篇

　　在個人成長的多個環節中，大家都寫過論文吧，論文是進行各個學術領域研究和描述學術研究成果的一種說理文章。那么，怎么去寫論文呢？下面是小編收集整理的物業管理的論文，歡迎大家分享。

【優秀】物業管理的論文15篇

物業管理的論文1

　　一、相同之處

　　１．管理目標相同。無論是物業服務管理還是酒店服務管理，只要同屬管理，且又都是對服務行業的管理，都將致力于做好服務工作的管理調配。物業和酒店管理即是：依照有關法律法規規定，遵循客觀實際和規律，對物業公司或酒店的人力、財力和物力等經濟活動進行管理，包括組織、計劃、指揮、監督和調節，以保證物業公司或酒店的經營管理活動順利進行，在保證服務質量的基礎上，以最小的成本獲取最大的效益。管理內在地包含著制定、執行、檢查和改進，其核心目標在于實現本組織的未來目標。因此，無論是物業服務管理還是酒店服務管理，其目標都是要保障經營活動的正常進行，最終目標是要獲取利潤，這是二者的相同之處。

　　２．管理性質相同。管理最終都落實到對人和物的管理上，其“管理性”是相同的。具體來說，物業服務管理要做好對業主住宅及附屬設施的維護工作，包括房屋的修繕、設備的配置、綠化、安全保衛、環境衛生等；其次要對服務和管理人員進行培訓，提高人員素質和管理水平；同時也要對物業服務工作做好計劃、檢查和改進工作，加強與業主的溝通。總之，要致力于為業主提供更優質更全面的服務，就要加強物業服務的管理工作，落實管理內容。酒店服務管理首先包括對酒店及其附屬設施的維護，保障客戶的基本需求；其次也是要加強對服務和管理人員的培訓、監督工作，以便更好地開展管理活動，更好地為客人服務。因此，在確保房屋和設施的正常使用以及建立高素質管理隊伍方面，物業服務管理和酒店服務管理的管理內容和性質是一致的。

　　３．基本原則相同。酒店行業和物業行業不同于一般生產企業，他們的服務性質決定了其人性化管理的兩面性。在致力于滿足客戶需求、服務至上的同時，對員工的管理也應當遵循人性化的原則。因為服務是人對人的服務，要使顧客獲得優質的體驗就必須提高服務人員的素質和水平。只有樹立起以人為本的管理原則和理念，真正重視員工、關心員工，才能使員工全心全意工作，以優良的態度在崗位盡職。這一方面可以通過提高員工福利待遇來調動員工工作積極性，另一方面也要加強管理和培訓，真正提高員工素質、培養員工服務理念。

　　二、不同之處

　　１．管理內容不同。物業服務和酒店服務畢竟是不同的行業，二者在管理內容上必然存在著差異性。除了人力資源、車輛秩序、財務、綠化、安保、衛生等相同管理內容外，酒店服務管理要包括營銷、餐飲、客房、夜總會等項目，酒店物業管理通常還要涵蓋公眾代辦行政服務、物業檔案資料的管理工作等。事實上，即使是那些具有相通性的管理工作在實際操作中也具有較大差異。酒店的管理相對比較集中，在人力、財力和物資的調配方面比較快捷方便，各部門、各級管理人員都會對全酒店的服務質量進行控制、監督和檢查。而物業公司可能有多個管理處，比較分散，在管理模式和服務標準上也有所差異。同時，在物業管理區域內，除了物業管理企業外，還夾雜著業主、業主大會和業主委員會的權力，管理情況較為復雜，容易產生矛盾。

　　２．管理方式不同。質量檢查和員工培訓是管理工作的重中之重，酒店和物業服務所面對的不同對象決定了對服務質量和員工素質要求的差異性，也就決定了二者管理方式的.不同。首先應當明確物業和酒店服務的不同對象和內容：酒店的服務對象主要是四方賓客，流動性強、差異性大，且酒店為其提供服務多限于住宿、餐飲、娛樂等較私密的內容，多提供一條龍似的服務；而物業服務的對象是物業產權的擁有者，服務對象固定，服務范圍一般也僅限于公共生活部分。因此，酒店服務的管理在員工培訓方面要求更高，對其文化素質、道德素養、專業技能、應急處理能力、語言溝通能力甚至外語水平都有較高要求，且通常酒店星級越高，對員工能力素質和管理水平要求就越嚴格。在質量檢查方面酒店的要求也更頻繁更嚴格。而對于物業服務的管理來說，對員工素質整體來說要求并沒有那么嚴格，主要是做好溝通和服務工作，致力于人性化、細致化和規范化，在對業主的長期服務中取得業主的信任和支持，減少矛盾糾紛。

　　３．管理難點不同。對于酒店來說，要獲取更大利潤就需求開拓市場、爭取更廣泛的客源。要獲取客戶的口碑，要需要在酒店服務管理中致力于給顧客帶來完美的消費感受。這要求酒店管理在硬件設施建設、服務人員素質、服務品質、應急問題和投訴處理等方面做好功課，不斷尋求更高的水平。總之，如何讓顧客滿意是酒店服務管理的最大難點。物業管理服務致力于給業主提供安全、整潔、便利的生活居住環境，這不是難題。然而，目前物業服務在我國尚屬新興行業，還存在著很多不規范的地方，尤其是服務和管理人員素質的低下使物業公司和業主們常發生矛盾糾紛，這是物業服務管理需致力于解決的難點。同時，物業收費難也是物業管理的軟肋，業主不交費將直接影響到物業公司的被動服務和管理，極易產生矛盾，形成惡性循環。可以說，物業服務管理所面臨的難點和問題比酒店服務管理更瑣碎更復雜。

　　三、結語

　　由于起步晚、專業人才匱乏、服務意識淡漠等原因，當前我國物業服務和管理遭遇了重建設輕管理、重經營輕規范、有服務欠水平、有理念欠創新等制約行業發展的瓶頸問題。而酒店服務和管理上，需要從傳統的滿足客戶基本需求的困境中走出，提供更高更深層次的全方位服務。要解決這些問題，除了各自加強管理理論學習和能力培養外，相互借鑒也是良策。認清自我與相互借鑒，以期提高管理水平、規范行業發展，正是本文寫作的初衷。

物業管理的論文2

　　摘要：物業管理專業是一門實踐性很強的學科，不僅要求學生系統掌握與物業經營管理有關的理論知識，而且要求學生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學生在模擬企業中的培養任務，探討基于模擬企業的物業管理實踐教學模式的運行，以此推動物業管理專業實踐性教學改革。

　　關鍵詞：物業管理;模擬企業;實踐教學

　　隨著我國社會經濟的發展，物業管理行業不斷發展壯大，已經成為新興的朝陽產業。隨著物業管理行業的深入和發展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業管理行業建立注冊物業管理師制度。為了適應這種變化，必須深化物業管理專業教學改革，要根據物業管理的從業要求，確定學生培養目標，加強技能訓練，提高實踐能力，培養和造就符合國家注冊物業管理師基本要求的優秀專業人才。

　　一、物業管理專業人才的培養需求

　　從目前來看，物業管理企業頻頻發出人才招聘信息，表現出對能夠獨當一面的物業管理人才的渴求，但無論是本科學校還是高等職業院校，這個專業的招生數量都在逐年下降;在招生數量減少的同時，我們看到的是，由于物業管理專業人才的缺乏，整個行業的人員素質難以滿足社會經濟發展對物業管理人才的需求，使這個行業的發展和企業總體管理長期處于比較低的水平。

　　物業管理本科教育作為培養高素質專業人才的重要方式，在人才培養的過程中應該充分考慮職業特點來完善教學思路。結合行業的綜合性強、實踐性強的特點，物業管理專業本科的培養目標應該是培養具備房地產、法律、建筑、信息系統等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協調能力強，熟悉相關法律法規，能適應智能化、網絡化、信息化等高質量物業管理服務的.管理人才。在物業管理本科專業教學中，必須做到實踐與理論的結合，運用各種教學方法和教學手段，課內與課外相結合，使知識與能力同步發展。

　　二、基于模擬公司的物業管理專業教學

　　為增強學生實踐能力，培養高素質的物業管理專業人才，在物業管理專業教學中，采取成立模擬公司的教學方法，充分發揮學生主動性，調動學生興趣，培養學生實際操作能力，保證培養目標的實現。

　　模擬公司起源于20世紀50年代的德國，是指人為創造的經濟活動仿真模擬環境，作為經濟類專業的實踐教學場所和組織形式。學生在其中可經歷全部業務操作過程，了解和弄清其各環節之間的聯系，而又不必承擔任何經濟活動風險。

　　模擬物業服務企業作為物業管理學生的實踐場所和學習的組織形式，通過構建虛擬的經營管理平臺與氛圍，學生在“模擬公司”中可經歷物業管理行業的主要業務操作過程，了解公司各環節、各部門之間的聯系，與各相關部門之間關系。運作的基本方法在教學過程中，把教學內容按照公司運作，分成相關模塊，通過教師講授和學生自學，讓學生主動參與到公司運作過程，在相應的“工作崗位”上學習，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經驗，提升職業素質和能力，保證人才培養目標的實現。教學過程中教師可采用的模擬教學法、引導教學法、案例教學法、角色教學法等等。

　　整個教學過程中，要注意三點：一是以學生為中心、自主性學習為主;二是學生參加教學全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學習過程的組織者、咨詢者和伙伴。

　　三、不同年級學生的參與方式與培養任務

　　不同年級的學生在參與物業公司運作的過程中，由于知識結構的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養的能力也有所不同。

　　大一學生剛剛入學，對大學的一切都還處于不斷適應階段，這一階段主要以培養學生從事職業活動所需要的社會行為能力(強調對社會的適應性，具有積極的人生態度)和基本素質為主。具體任務如下。

　　1.引導學生樹立正確的價值觀

　　價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標準，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態度而最終影響行為。大學階段是大學生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學生進行價值觀教育至關重要，這會對他們明確自己的未來定位和發展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導航作用。

　　為此，可以組織學生在班級展開對價值觀及職業生涯規劃的大討論，讓不同的學生講述自己的價值觀并探討。

　　2.培養基本素質與能力

　　(1)人際交往能力。在物業管理實踐中，無論執行任何技術或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業主提供優質的服務。通過物業管理者與業主之間的溝通，可以使業主能夠明白具體事件的發生起因、處理方法、進展及一系列相關情況，從而妥善解決問題。

　　(2)組織協調能力。組織協調能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領導力。物業管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現的矛盾和問題，要有準確的判斷。

　　(3)自主學習能力。大學生在校期間掌握良好的學習方法，培養較強的學習能力，對提高學習效率和學習成績，增強大學生的社會適應能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網絡時代的到來，業主對物業管理的服務要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰，物業管理人員必須重視各類專業管理技術的掌握，不斷更新、學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術的學習，努力提高管理技術水平，才能保證自己的管理實力始終與物業相關設備的科技進步同步。

　　(4)社會適應能力。適應社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業管理人員在服務的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關系。沒有良好的適應能力往往容易出現偏差。

物業管理的論文3

　　摘要：在近年來我國經濟下行趨勢明顯的時期，房地產作為國民經濟的支柱產業其對于經濟貢獻的作用不言而喻。而物業管理行業作為與房地產息息相關的配套性產業，在提升業主入住體驗、保障業主相關權益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當前經濟下行的階段如何推動房地產業的開發、推進物業管理教學改革與發展。剛好地為社會培養具有綜合素養的復合型人才。

　　關鍵詞：房地產；物業管理；教學；改革；發展

　　一、物業管理行業限制房地產發展的原因

　　房地產作為當前我國經濟發展的支柱性企業，其涉及的領域十分廣泛，且各領域間相互聯系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產業快速發展，在經濟效益增長同時，也出現了多種問題，比如在城鎮化不斷推進使得房地產業等基礎產業快速發展，而同期與房地產行業相配套的物業管理、經營、維護等服務產業并沒有以相同的速度配套發展。這就使得房地產業硬件與服務型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產業健康持續的發展。同時在房地產發展的過程中，由于相應規定的不完善導致行業秩序并不能按照一個合理穩定的區間進行發展。由于行業規定沒有一個良好的限制與規定的作用，使得在后續配套服務建設期間并不能科學有效地開展物業服務。進而物業管理服務不能發揮其真正的作用，降低業主入住體驗，從側面限制了房地產的發展。

　　二、物業管理教學對于房地產業的意義

　　由于房地產涉及的領域和專業十分廣泛，從而使得評價房地產企業業務素質的方面有很多。業主不僅會從房地產主要商品住房的'建筑質量、選址、環境設計等硬件因素對房地產企業進行評價，物業管理作為房地產具體住房環境維護管理的重要方面也是業主評判房地產企業資質的最直接體現。物業管理行業的工作主體是物業，包括對房屋及其配套設施、相關場地進行維護、管理等具體工作。物業管理的工作對象主要是人，這也要求了物業能夠作為房地產企業的形象來和業主進行相關的溝工作。物業管理與房地產業首先從業務范圍來看屬于上下級的關系，房地產在開展過程中需要建設配套的物業管理服務，而科學優質的物業管理服務也會進一步從軟環境建設方面優化房地產，推動房地產的發展。在基本的依存關系直上，物業管理行業可以成為提升房地產業項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產業中相關住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業管理等軟環境的綜合建設，可以及大地提升業主的入住質量。物業管理如果科學合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業管理可以通過對基礎能源、停車產地、室外公共設施的維護，形成一套嚴格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。

　　三、物業管理學科改革的具體策略

　　由上文可知，物業管理行業的發展對提升房地產項目價值、推動房地產業的發展都有著至關重要的作用。所以在當前高校進行物業管理教學方面也需要將學科積極融入到房地產業版圖之中，通過對于房地產業未來的發展趨勢的分析合理的進行教學安排，有計劃、有側重性地對學生相關綜合能力進行培養。大體上物業管理學科改革可以從教學目標、教學思想、教學方法三個方面來進行具體的開展：

　　1.教學目標：首先在物業管理教學的目標設定上，教師需要將物業管理學科與房地產業的發展積極適應。以學生在未來工作實踐過程中如何更好地進行物業管理工作幫助房地產業發展為根本目標。這種實際效果導向的教學目標可以對教學工作起到有的放矢的作用。以追求結果作為安排教學內容、教學環節的指導，從根本上保障學生的學習效果。

　　2.教學思想：在進行物業管理教學思想的選擇上，教師需要從教學目標出發，積極選取以實踐為主體的教學思想。由于物業管理學科體現出的實際應用性較強，所以對于學生在進行學期期間實踐過程的運用就顯得尤為重要。通過實踐思想在教學環節中的運用，學生可以做到從實際出發，面向物業管理學科要求的各個領域，在學中做，在做中悟，通過實際操作的形式對于相關知識點進行理解，并在實踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實踐教學思想的貫徹保障學生真正學習到能力與素養。

　　3.教學方法：在教學方法的選擇上，通過物業管理的課程目標制定與實踐教學思想的全面貫徹，教師可以根據物業管理學科中的各項內容與房地產業發展期間對于軟環境建設的具體要求適時，豐富地選用多種教學方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實踐基礎上的探究、演練、模擬、實習等手段幫助學生進行物業管理學科的學習。在授課期間教師可以讓學生按照現實生活中物業管理的案例、規則、技巧進行全方位的綜合性演練。讓學生在實踐練習的環境中加深對于知識點和實際能力技巧的掌握和運用。在此基礎上，教師還需要積極組織多種豐富的實習活動，讓學生走入房地產企業，通過相關實習工作來提升學生的綜合能力與素質，更好地為就業服務。

　　參考文獻：

　　[1]淺議房地產物業管理的內容與發展[J].莫月冰.現代經濟信息.20xx(06)

　　[2]論房地產物業管理的意義[J].呂小飛.黑龍江科技信息.20xx(04)

　　[3]校企合作實踐育人的應用型本科人才培養模式研究———以物業管理專業為例[J].王海燕,馬云俊,何景梅,魏雙燕.現代商貿工業.20xx(12)

物業管理的論文4

　　自20xx年新《勞動合同法》的頒布實施，國家對用工管理越來越規范，作為勞動力密集性企業的物業管理公司來說，企業的運營成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺了政府指價后，至今沒有調整物業服務費用，導致了物業服務行業收支矛盾日益突出，嚴重制約著物業服務行業發展。

　　而如何適應新時期物業管理行業的發展，如何使企業在逆境中得到發展，這是擺在每一個物業管理企業面前的難題。銀川眾一物業公司面對物業市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創新、經營創新、制度創新、服務創新四個方面，加強管理內部管理，創新外部服務，走出了自己的創新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業得到發展。

　　一、從培養學習型企業入手，實現觀念創新

　　物業管理作為一種無形服務，物業管理企業作為一個勞動密集行業，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發揮員工的創造性思維能力，從而使企業具備不斷改進的能力，提高企業的競爭力。銀川眾一物業公司采取多種方式創造學習型企業，通過一系統活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創新、不斷進步，為業主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。

　　一是，為員工創造學習的條件，培養員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。

　　二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業職稱執有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業服務質量及業主滿意率也在逐年提升。

　　三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現場交流會，讓基層員工在現場交流學習，取長補短，不足的.地方進行總結，做到發現問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態度，提高了服務質量。

　　二、從開展創收、成本控制入手，實現經營創新

　　在今天物業服務市場面臨重重困境的情況下，物業公司只能充分利用物業企業特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創收增效的目的。

　　一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業項目的基礎上，銀川眾一物業公司利用自身及物業項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業務，取得了較好的經濟效益。

　　二是，根據成本會計的成本遞減原理，隨著物業管理面積的增大，物業管理企業的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業公司盈利的另一個方式就是擴大物業管理面積，實現有效管理，規模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發小組，逐年增大物業管理面積，從而逐步實現盈利。

　　三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業能耗定額，根據物業項目不同，從能耗節約方面出發，同時利用現代科技手段節約項目能耗，從而從管理上節約了成本，提高了企業效益。

　　四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業主居住環境，又節省了舊小區物業維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業稅務政策，申請發票工本費全免權，直接降低財務成本支出。

　　五是，利用現代化辦公手段，提高辦事效率，節約辦公經費。公司建立了網絡聯系系統，利用物業管理軟件、企業QQ群建立公司內部聯系，有效節約辦公費支出，提高了辦事效率。

　　三、從制度建設入手，實現管理創新

　　物業管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創造一個人物結合的優良環境。銀川眾一集團物業服務有限公司從制度建設入手，實現管理創新。

　　一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節約用工成本。

　　二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規范化”的要求，根據客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業主滿意率。

　　三是，實行精細管理，通過制度規范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業服務環境得到優化。

　　四是，以控制成本、開源節流，提高小區管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。

　　五是，銀川眾一物業公司利用物業管理軟件，并在此基礎上建立了公司網絡聯系系統，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節約辦公費的支出，另一方面加強了物業管理、服務收費及資產管理力度。

　　服務是物業管理的主要功能，是物業管理的產品，推進物業管理服務創新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業公司從提高服務質量入手，在規范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態度、工作方法，提高工作技能，實現服務創新，不斷提高服務質量。

　　一是，營造安定和諧的服務環境。物業管理行業要做到持續發展，關鍵在于如何在服務中創造一個人性化的環境氛圍。銀川眾一物業公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關系、增強業主對居住區的歸屬感。

　　二是，堅持“以人為本”的服務理念，不斷提升服務質量。物業服務最終的顧客是業主，業主的滿意才是衡量物業服務工作的最終標準，銀川眾一物業公司將“以人為本”的理念，作為提高服務質量的關鍵，貫穿到物業服務的全過程中，建立了“業主服務滿意體系”，開展業主滿意度調查，以誠懇、守信、積極的態度，滿足業主的需要，不斷改進服務質量。

　　三是，利用業主的個性需求信息，與業主進行情感互動。服務是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動中牢固地建立起來，就可以減少業主對服務“挑剔”的可能性。銀川眾一物業公司在服務過程中不斷滿足業主對服務水平的新需求，以業主為中心進行個性觀察研究，同時對服務方式、效果以及業主的反饋信息及時記錄、分類、整理，動態地反思既定的服務規范，從業主的立場上考慮，修改和完善服務方式、服務規范及服務標準。

　　從銀川眾一集團物業服務有限公司的創新之路可以看到，在今年日益激烈的市場競爭中，只有不斷創新，走出了一條自己的創新之路，才能取得好成績，也才是物業服務企業今后的生存之道。

物業管理的論文5

　　摘要：

　　新農村建設的持續推進，極大的改善了呼和浩特市農民的生活條件，但后期管理維護問題也逐漸突顯。本文分析呼和浩特市新農村物業管理的現狀，因地制宜的提出新農村物業管理的幾種模式，通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，促使農村物業管理向專業化、規范化方向發展，為新農村建設的后續管理拓寬思路，讓農民更好的享受新農村建設帶來的便利。

　　關鍵詞：

　　新農村；物業管理；模式正文

　　呼和浩特市從20xx年開始新農村建設工作。三年來，累計投資241億元，完成2172個實施村建設任務，實現了行政村所在地村和較大自然村“十項工程”高標準全覆蓋。這一工程的實施，加快了農村基礎設施建設，加強了城市公共服務向農村拓展輻射，進一步改善了農民的生產生活條件。但是后期農村居民點的環境管理，公共配套設施的維護等成為困撓各級政府的難題。本文擬通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期管理的問題，逐步縮小農村與城市物業管理的差距，促進農村物業管理市場化步伐，提高農民的生活居住質量。

　　一、呼和浩特市新農村物業管理的現狀

　　通過在呼和浩特市九個旗縣區的農村中選取樣本，對樣本的環境治理、村落治安、房屋及公共設備設施管理等情況以及是否已開展物業管理工作、物業管理工作的具體形式等進行問卷調查，并進行實地調研。根據調查結果，分析呼和浩特市農村在環境衛生、治安管理等方面存在的問題以及目前農村物業管理的現狀。

　　1.1環境管理。根據調查，目前呼和浩特新農村環境治理主要圍繞農村垃圾收集和治理進行，根據當地實際，按照“戶分類、村收集、鄉拉運、縣處理”的模式，制訂了具體的實施方案，建立了城鄉一體化垃圾處理機制。經濟發展較好的旗縣區在各村重點實施了村容環境改造整治，進行村內道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務中心等，并嘗試引入環衛公司，對農村環境衛生進行市場化管理。調查中也發現，在經濟欠發達和位置較為偏僻的村落，村莊的環境維護主要依靠農民自行解決，村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問題較多，保潔和垃圾清運是村民最急需的物業服務。

　　1.2村落治安。呼和浩特市以新農村建設為依托，通過基礎配套設施建設，提升了農村治安條件，特別是城中村及城市周邊農村已基本實現農村視頻監控全覆蓋工程。以賽罕區為例，該區全面實施了立體化“治安防控”工程，101個行政村全部完成高清視頻監控建設安裝工作，并投入使用。但是目前農村的治安管理工作主要由村委會組織承擔，專業性不強，村民對治安管理工作滿意率不高。

　　1.3房屋及配套設施管理。新農村建設工程對農村危房進行了大范圍改造，改造工程以農戶自建為主，采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時，新農村建設工程對村莊基礎設備設施進行配套建設，通路、場地硬化、文化室等基本公共服務設施配套，保障了農村居民基本生產生活需求。為保證房屋及配套設施的正常使用，需要進行經常性的維修養護工作。目前，由于大部分村莊都未引入物業服務企業，當村民自己的房屋或設備設施受到不同程度損壞時，被訪農戶所選擇的維修方式有所不同。當房屋或設備設施出現門窗或水電方面的小損壞時，大部分的農戶會選擇自己進行維修，維修難度不大，滿意率也高；而當房屋出現漏水、梁柱損壞或太陽能熱水器等設備出現重大損壞的時候，則更多的會求助專業商戶，時間長，滿意率也較低。對于公共的建筑及共用配套設施則面臨無人養護的局面，導致公共建筑和公用配套設施的使用年限縮短。調查中，大部分村民希望有專業的維修人員為他們進行日常的房屋和設備設施的維修養護工作。

　　1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計在村間道路栽植各類苗木97.92萬株，綠化面積達到1.25萬畝。大部分村民表示近幾年來村里的綠化環境變好了，村莊內部和周邊有規劃整齊的樹木和花草，居住環境得到較大改善。目前大部分邊遠村莊的綠化管理工作是村委會在負責，無專業的綠化工人，較少進行修剪、補植、除草、噴藥等工作，花木長勢一般，村民對綠化工作的滿意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門負責，專業性強，養護標準高，村民對綠化工作的滿意率也較高。

　　二、呼和浩特市新農村引入現代物業管理模式的必要性

　　自物業管理制度引入呼和浩特市以來，發展區域一直局限于城區。長期以來，農村地區物業管理的職責，實際是由村民委員會代為行使。隨著城鄉一體化進程的加快和農村居住環境的改善，農民對治安和衛生管理的要求不斷提升，村民委員會代管農村物業的模式已經不能滿足村民生活的需求。引入現代物業管理模式可以優化政府管理效能，改變過去重建設，輕后期管理的發展方式，進一步改善農村居民的居住環境，維護房屋及配套設施的正常使用，實現農民居所的保值增值。同時，物業管理行業是一個勞動密集型產業，引入現代物業管理模式后，可以吸納農村的剩余勞動力，經培訓后上崗，承擔所在區域的保潔、保安、工程維修等工作，實現農民在家門口就業的目標。對于物業企業而言，農村物業管理是一個新興且潛力巨大的市場。有條件的物業服務企業可以通過進入農村市場，開展有償物業服務增加經濟收益，提升企業影響力和品牌效應。

　　三、呼和浩特市新農村物業管理的模式

　　據發達省份在新農村管理中引入物業管理的成功經驗和國外類似社區物業管理的相關文獻，結合呼和浩特市農村實際情況和地域特點，本文探索建立適合呼和浩特市新農村實際情況的幾種典型模式：委托專業物業服務企業進行管理、政府購買服務、村民自我管理等三種模式，在這其中以市場化運行方式為主。3.1委托專業物業服務企業進行管理的模式。目前，城市住宅小區已普遍推行委托專業物業服務企業進行管理的模式，它是由業主通過招投標的`形式，在市場上公開招聘物業企業，并委托專業物業服務企業提供環境管理、秩序維護、房屋及設備設施的維修養護，綠化管理等專業服務的方式。呼和浩特市城中村住宅小區，農民經濟收入較高，對城市生活方式較為熟悉，對物業服務的接受程度也較高，有對物業服務的內在需求。另外，呼和浩特市城市的基礎配套設施和公共服務也已基本覆蓋此區域，物業服務企業進行物業管理的難度也較小，適合委托專業物業服務企業進行管理。這種模式的特點是業主的所有權與管理權相分離，業主只需按合同要求繳納物業服務費，由物業服務企業提供專業服務。隨著農村經濟的飛速發展和城鄉一體化進程的加快，委托專業物業服務企業進行管理將是新農村物業管理發展的方向，專業物業服務公司能提供高標準、規范化的服務，能夠給村民帶來更好的物業服務體驗。3.2政府購買服務模式。對于近郊農村地區，距城市周邊距離近，可由政府出資,購買保潔、垃圾清運等服務，滿足村民的最基本的物業服務需求。例如將村級日常保潔和垃圾清運由村到鎮(街)垃圾中轉站的部分交由個人或公司承包,負責統一收集至指定的中轉站，鄉鎮環衛所負責運至垃圾處理場，縣區進行無害化處理，日常監督考核由區環衛處組織實施。通過購買社會化服務,實行市場化管理，實現城鄉環衛一體化工作集中運行。運作過程中要加快城鄉環衛基礎設施建設，增加環衛設施數量,選擇合適地點建設垃圾中轉站,并配備垃圾壓縮車和運輸車，各村按要求設置垃圾桶,滿足居民生活垃圾收集需要，實行垃圾收集和運輸密閉化，改善農村居住環境。3.3村民自我管理模式。對于部分較為偏僻，經濟欠發達的村落，農民無法承受較高的物業管理費用，對物業服務需求也不高，只需較低層次的物業服務，如社區基本安全維護、環境衛生的保護、設備設施的管理等。可由村委會帶頭建立村民自我管理模式，村委會推選有一定技能的人員經培訓后成為物業管理員，負責村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式，可以節省招聘物業企業進行管理所需要的物業管理費用，在經濟上減輕了村民的負擔，給村民帶來了更多的生活便利。但是這種物業管理模式的服務水平受制于村委會的管理能力。長期來看，應盡快建立現代企業制度，全面實行市場化。引入物業管理模式后，各級政府行政管理部門應履行的監管職責，提供必要的政策和資金支持，營造農村物業管理發展的良好空間。綜上所述，呼和浩特市新農村建設過程中，可以通過現代物業管理制度來解決新農村建設后期“管理難”的問題，逐步縮小農村與城市物業管理的差距，提高農民的生活質量,使農村物業管理向專業化、規范化方向發展，促進農村物業管理市場化步伐，加速城鄉一體化進程，為新農村的后續管理拓寬思路，讓新農村建設成果長久保持發展下去。

　　參考文獻：

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物業管理的論文6

　　摘要：20xx年，中共中央印發了《關于深化人才發展體制機制改革的意見》指出，要健全人才評價、流動、激勵機制，最大限度地激發和釋放人才創新創造創業活力。物業管理屬于服務型的行業，人力資源對該行業的影響是十分關鍵，目前，行業準入門檻低，從業人員素質良莠不齊，高水平管理人員相對稀缺。本文運用人力資源培訓與開發理論對以X物業管理公司為代表的物業企業進行員工培訓模式構建，設計出適合X物業管理公司的培訓模式，為該公司在人員培訓方面提供有效的保障。

　　關鍵詞：物業服務；培訓；培訓體系；人力資源

　　中國的物業管理行業始于80年代初的經濟特區深圳，發展至今有700多萬從業人員和10萬余家企業，隊伍龐大，素質參差不齊。而目前物業行業科技含量在提升，物業服務產業鏈條在延伸，物業服務外拓，朝多元化方向發展，業主的服務需求呈現出個性化和多元化的趨勢，行業越來越需要復合型、創新型的人才。作為企業人力資源開發的重要組成部分，員工培訓有著極為重要的地位和作用，通過培訓不僅能幫助物業企業的員工增強對企業的認同、調動員工的積極性、提高員工的滿足該，更能夠幫助物業企業改善績效，以此來增加競爭優勢。本文通過人力資源培訓與開發的相關理論，以X物業管理公司的培訓現狀為例，分析企業的培訓現狀及需求，探究企業在培訓方面存在的問題并構建新的培訓模式，來幫助企業提高培訓質量，進一步增加企業的競爭力。

　　一、X物業管理公司企業概況及人力資源現狀

　　1.X物業管理公司企業概況本文所引用案例為位于山東省濟南市的X物業管理公司，該公司成立于20xx年，注冊資金600萬元，具有物業管理行業國家二級資質。公司的組織機構為董事會下設分為總部和項目部，其中總部包括財務部、綜合管理部、客戶服務部、秩序部、保潔部、品質部等職能部門，為各個項目部提供管理、服務和監督。項目部的構成則以住宅或寫字樓等物業獨立單位為節點進行設置。2.X物業管理公司人力資源現狀目前，X物業管理公司有員工412人，根據組織架構的設置以及崗位結構的不同，公司將員工分為管理人員和非管理人員（一線員工），其中，管理人員是指部門或項目主管以上人員，包括董事長、總經理、書記、副總經理、項目經理、部門經理、部門主管等；分管理人員是指班長及以下員工，包括客服員、工程維修員、秩序維護員、環衛工、綠化工和零工等。非管理人員占總公司人數的80%，是公司人員構成的重要組成部分。在學歷結構方面，研究生學歷2人，本科學歷9人，大專學歷87人，高中及以下學歷314人。而一線人員里，除了客服部有大專學歷人員外，均為高中及以下學歷，公司整體的學歷層次不高，而大專以上的人員中僅1人為物業管理本專業學歷。在人員流動率方面，由于秩序維護員、環衛工等一線基層員工的離職成本低等因素的存在，導致X物業管理公司的非管理人員的流動非常頻繁，20xx年度公司非管理人員入職143人，離職97人，離職率為23.5%，人員流動總量的流動率高達58.3%，這對企業的人力資源管理甚至對企業的發展產生會產生非常重要的影響。

　　二、X物業管理公司培訓存在的問題及原因分析

　　1.培訓規劃不規范X物業管理公司會在每年年末對下一年年度進行培訓規劃，培訓規劃的內容中雖然有培訓的目的，但缺乏培訓的目標，也就是說公司的培訓規劃中僅說明了員工為什么要進行培訓而沒有明確員工培訓應達到什么樣的標準。另外，培訓規劃的制定者為客服部、秩序部等職能部門經理，但是如果培訓教師的知識或教學水平受限，會對培訓的效果產生很大的影響，也很難達到理想的培訓目標。2.培訓體系不健全首先，X物業管理公司將培訓的管理設置在公司綜合管理部，部門分設了行政和人事專員，培訓管理基本有人事專員進行兼職負責，而人事專員同時要兼顧招聘、薪酬、勞動關系等人力資源管理工作，無法全身心的投入到培訓管理中，更無法貫徹落實完整的培訓體系，尤其影響X物業管理公司新入職的基層員工的穩定性。其次，X物業管理公司的培訓方式相對單一，基于成本的考慮X物業管理公司的培訓方式主要用內部授課、影像播放、實操演練三種方式，而很少進行外聘專家授課、外出考察與進修的培訓。這就導致公司培訓的效果達不到期望狀態，影響員工專業技能和綜合能力的提升，進而影響公司的發展。3.培訓缺乏有效的監管X物業管理公司的培訓監管部門為總部的品質管理部，負責日常監督和定期將各部門檢查結果匯總并書面報公司領導。對管理服務過程中出現的不合格項，提出糾正和預防措施并進行跟蹤驗證。但是，由于公司管理的項目部地理位置較為分散，品質管理部對每個項目的檢查精力和范圍都受到限制，導致公司對培訓效果得不到及時、有效的掌控，更無法預測到培訓后期的具體效果，更是無法做到根據培訓的效果及時調整培訓計劃。4.培訓效果評估不徹底員工培訓的效果評估是公司培訓的最后也是很重要的階段。通過培訓效果評估，可以知道公司對員工的.培訓是否達到預期，培訓規劃的實施是否適合公司，以及為之后的培訓需求分析、規劃的制定提供依據。美國培訓專家柯克帕特里克提出培訓成果劃分為四個層級：第一層是反應評估層，即受訓者對培訓的滿意度；第二層是學習評估層，即受訓者在知識、技能、態度、行為方式等方面的學習收獲；第三層是行為評估層，即受訓者在工作過程中態度、行為方式的變化和改進；第四層是結果評估層，即受訓者在一定時期內取得的生產經營或技術管理方面的業績。而X物業管理公司僅僅停留在反應評估、學習評估上面，較多的采用問卷調查法、筆試法、模擬練習法等在課程進行或結束對培訓的效果進行評估，沒有將培訓評估落實到行為評估、效果評估上，無法獲得培訓帶來的長期效果，從而影響培訓工作的效率。

　　三、X物業管理公司培訓體系構建

　　1.公司培訓制度完善公司的培訓制度是整個培訓體系的重要保證。X物業管理公司有培訓相關的制度，但是在實施過程中，發現漏洞較多，培訓部門、崗位及人員配備不充分，導致公司的培訓沒有保障措施，培訓流于形式，員工疲于應付。為了提高公司的培訓效率，使培訓價值最大化，本文對X物業管理公司的培訓制度做以下構建：首先，完善培訓組織架構，增設專職培訓管理員崗位。考慮到X物業管理公司目前的經營規模，在綜合管理部設置培訓管理專員崗位更適合公司的發展。培訓管理專員的職責有審核各部門、項目部的員工教育培訓計劃，對各單位的培訓工作進行具體指導、考核、評估，掌握培訓進度和效果，提出改進意見建議；對公司規章制度的培訓與貫徹，保證規章制度的運行效果；收集各部門、項目部的培訓需求，制定公司內部或外部培訓等各類培訓計劃，并按期組織實施；適時引進培訓師資或采取外部培訓的方式，不斷提供員工專業技能；根據培訓計劃擬定匯編各類培訓教材，安排、落實培訓設備、場地等有關事宜；開展企業文化的宣貫與培訓工作。其次，為了保障培訓計劃執行以及培訓的效果，對X物業管理公司現行的培訓管理規程進行細化、增添。細化主要是指對培訓各個過程的時間點的明確規定，培訓負責人的落實，細化的管理制度有培訓計劃制定制度、入職培訓制度、上崗培訓制度、在崗業務培訓制度。新增的培訓制度有外委培訓管理制度，使公司各層級人員都有機會外出學習，拓寬了公司培訓的范圍，并在制度上給予了資金支持。2.培訓需求分析構建企業的人力資源培訓中培訓需求是整個培訓活動開展的第一步，在進行培訓規劃之前，由培訓專員、職能部門、項目部相關人員對公司人員現狀進行分析、討論，比較出公司員工現有的知識、技能與公司的目標要求之間的差距，讓培訓更加有的放矢，同時使員工明白自己存在的差距和不足，對培訓的態度積極性提高，為公司的有效培訓奠定良好的基礎。根據需求分析的步驟，從三個方面進行對X物業管理公司的培訓需求分析構建。一是進行組織分析，在深刻理解X物業管理公司的發展方向的前提下，分析公司的人力資源的短期計劃和中、長期規劃，使培訓需求分析具有前瞻性，與企業發展步調一致。二是進行任務分析，在組織分析的基礎上，對公司各部門、各崗位進行分析，明確各崗位的工作任務，分析部門員工是否具備相應的知識、技能和態度，使員工勝任該崗位。三是進行人員分析，從公司員工個人的實際情況出發，分析員工的工作表現是否積極、工作業績是否達標、心態是否穩定，同時結合員工的績效考慮員工的職業生涯規劃，對員工現階段需要進行何種培訓進行分析，以此明確培訓對象和培訓目標。3.培訓規劃體系制定企業的培訓規劃是在培訓需求分析的基礎上，從企業發展的全局出發，按照系統性、標準化、有效性、普遍性的要求培訓進行的規劃制作，以實現企業人力資源開發的目標。培訓規劃有承上啟下的作用，其不僅是落實培訓需求分析成果，更是對以后的整個培訓的過程的實施提供依據，培訓規劃是否科學、合理關系到企業人力資源培訓的成敗。根據X物業管理公司的配置情況，將培訓規劃劃分為以下內容：（1）培訓的目的，明確為什么進行培訓。（2）培訓的目標，也就是培訓需要到達怎樣的標準。（3）培訓對象和內容，是指明確培訓的針對誰、培訓什么。（4）培訓的范圍，分為四個層次，包括個人、班組、部門和企業。（5）培訓的規模，培訓規劃根據培訓的人員、場所、培訓性質合理安排，以保證培訓效果。（6）培訓的時間，根據培訓的內容、對象和方式培訓的時間要具體劃定。（7）培訓的地點，對于入職培訓、晉升培訓可安排在公司總部進行，而上崗培訓、在崗培訓將培訓地點選擇主要選擇在項目部所在部門進行。（8）培訓的費用，也就是培訓的成本，培訓規劃制定時要統籌考慮費用，從資金上保障培訓規劃的實現。（9）培訓的方法，根據不同的培訓規模、內容采取不同的培訓方法。部門內部的上崗培訓、在崗培訓可采用分散的、師徒制培訓法，入職培訓、晉升培訓等可采用集中的、授課形式的培訓方法。（10）培訓的教師，是培訓實施的主導者，要考慮培訓師的選拔，對技術要求高的培訓，考慮外聘教師。4.培訓效果評估體系構建培訓效果評估是企業人力資源培訓的最后一個階段，通過建立培訓效果評估的指標、標準，可以對培訓的有效性進行檢查，并為企業下一次的培訓需求分析、修訂員工培訓規劃及實施提供參考。針對X物業管理公司對培訓效果僅僅停留在反應評估層的問題，重新構建X物業管理公司培訓效果評估體系勢在必行。體系構建依據柯克帕特里克提出的培訓成果的層級體系。首先，構建第一層級反應評估層。在課程結束后由培訓部門對學員通過問卷調查、座談等形式了解其對培訓課程、教師以及培訓組織的滿意度。其次，構建第二層級，學習評估層。在培訓進行時或者培訓結束后，由培訓部門通過提問法、筆試法、模擬演習法、撰寫心得體會的方式，衡量學員對培訓內容、技巧的掌握程度。再次，構建第三層級，行為評估層。學員的部門主管或經理在培訓結束一個季度或者半年后，通過行為觀察、績效評估等方法，考量學員在培訓結束后，有沒有因為培訓而產生其工作行為的改變。最后，構建第四層級，結果評估層。公司總部的部門主管或經理在培訓結束半年或更長的時間后，參考個人與公司的績效，員工缺勤率、離職率，公司的經營效益等數據進行分析，把握培訓對公司的發展帶來的影響。

　　四、結論

　　物業管理行業屬于勞動密集型的服務型行業，要體現物業管理公司的核心競爭力，就必須重視人才培養。本文通過對X物業管理公司人力資源現狀的分析，發現公司培訓規劃不規范、培訓體系不健全、培訓缺乏有效的監管和培訓效果評估不徹底等培訓方面存在的問題。針對以上問題，對X物業公司的培訓體系重新進行構建，包括：公司培訓制度完善、培訓需求分析構建、培訓規劃體系制定、培訓效果評估體系構建。通過培訓，豐富了員工的知識、激發了員工的工作熱情、提高了團隊的凝聚力，并進一步營造企業文化，提高員工的歸屬感與組織認同度，從而提升公司績效。

　　參考文獻

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物業管理的論文7

　　市物業管理協會文件

　　根據文件精神——今年九月份市物業協會開展物業管理論文評比活動，先在公司內部征集文稿。

　　關于開展20xx年度物業管理論文評比活動的'通知

　　各職能部門、分公司、各服務中心：

　　根據**市物業管理協會文件的精神。為了總結我公司物業管理工作經驗，探討物業管理發展思路，指導我公司物業管理工作，促進物業管理工作的全面開展，現決定在公司開展20xx年度物業管理論文評選活動。現將有關事項通知如下：

　　一、參加人員：全體員工。

　　二、相關要求：

　　（一）論文題目自擬。

　　（二）文章要求字數2600以上，注明作者，以A4紙打印格式提交一份到人力資源部。

　　(三）撰寫要獨立完成，嚴禁抄襲。

　　(四）各個職能部門至少交1篇，各個服務中心至少交2篇，并于X月X日前將征集論文交至人力資源部，對入選論文進行評選，并向市物管協會推薦。

　　特此通知！

　　市物業管理協會

物業管理的論文8

　　1語言表達能力與溝通技巧

　　在物業管理中需要與業主和使用方打交道，需要與內部各管理人員打交道，也需要與各個相關部門打交道。有效的語言表達要求物業管理人員思維敏捷、邏輯性強，并善于表達自己的意向。有時物業管理人員還要妥善處理、調解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。同時還要掌握溝通技巧，如何既能維護公司的權益又能把業主的利益放在首位，設身處地為業主著想，得到業主的滿意，除了有效的溝通外還要講究溝通的技巧，消除業主各種認識誤區。如：從感情入手，在短時間內拉近雙方距離，融洽感情，打動對方，接受正確的觀點。

　　2組織協調能力

　　作為管理者，組織協調能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。組織能力對領導者來說是至關重要的，同樣，協調能力也是必不可少的。在物業管理工作中，常常需要協調下屬之間的關系，形成較強的凝聚力，以便順利開展各項工作；同時也要協調好本人和下級、同事和上級的關系，協調好本部門和其他部門的關系。協調好這些關系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項工作的需要，同時為了以后長遠的`發展，也需具備一定的組織協調能力。

　　3心理承受能力

　　物業管理的對象是人，又靠人去服務，物業管理可以稱作是“人的管理”。俗話說：“一人干事，難稱百人意。”物業管理人員往往承擔著相當大的風險任務，并經常會被他人誤會或誤解。在遇到這些比較復雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物業服務中被業主誤解，是很正常也是在不經意間就會發生的，這時往往個人會感到承受了很大委屈。遇到這種情況時，要學會克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負重；三要頭腦清醒，對形成誤解的原因進行冷靜、客觀分析，并積極設法消除誤解；四是要端正態度，受誤解之后，決不能產生心理障礙，從而失掉前進的信心和勇氣。

　　4創新意識

　　作為物業管理人員來說，除了要關注物業產業方面的科技進步和發展應用態勢，也要具備自我創新能力，對于那些陳舊的管理模式要加以改進，要將新的管理技術與手段結合自身的物業特點運用到公司制度中。當代科技的發展速度很快，日新月異的技術進步，會越來越多地應用到物業建設和物業管理中來。面對新技術的挑戰，我們物業管理行為必須關注科技進步，及時提高專業管理技術，只有這樣，才能增強企業的市場競爭力、促進我們整個行業的進步。

　　5計算機應用能力

　　隨著社會進入數字信息化時代，計算機已成為人們工作生活中的一部分，掌握計算機設計與應用能力也是物業管理人員所應該具備的。目前，企業辦公都已經進入無紙化操作狀態，在平時工作中使用一些常用的辦公軟件、繪圖軟件，可以大大提高工作質量和工作效率。而且通過網絡、電子郵件使我們與業主的溝通更為便捷，能及時了解業主的反饋與意見，也能掌握最新物業行業動態。特別是對物業管理層人員，具備此項能力就尤為重要了，因為許多數據的統計、財務的分析、圖表的設計、程序的制作都離不開電腦操作軟件。

　　6經濟與法律知識

　　物業管理作為市場經濟的產物，市場經濟的本質是競爭，競爭是市場經濟生機和活力的源泉，也是把物業管理推向一個更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業管理服務的質量和水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。現代社會是一個法制的社會。我國的物業管理必須實現有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運作。所以我們物業管理人員必須通過對這些法律法規、規章及辦法的學習，可以使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。

　　7良好的寫作能力

　　物業管理中要收集整理各種信息、訂立各種合同、制訂規章制度、寫工作計劃、報告、調查報告、建議函等都離不開寫作。寫作能力也就是文字表達能力，是在物業管理中傳遞信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物業管理人員與業主聯系的重要手段。只有觀點精辟，內容詳實，文字流暢的書面材料才能得到更好的交流和聯絡，這就需要物業管理人員具備良好的寫作能力。加強文字修養，勤學多煉，不斷提高。總之，服務應成為物業管理企業的生命，“以人為本”應是物業管理服務的永恒主題。要達到此目標，便需要物業管理人員不斷提升自身的素質和能力，講道德，重操守，重誠實，對客戶有求必應，對企業忠心耿耿，真正實現先服務后管理，融服務于管理之中，不斷提高物業管理水平，促進城市生活品質的不斷提升。

物業管理的論文9

　　第一章系統分析

　　1.1現狀分析

　　隨著市場經濟的發展和人們生活水平的提高，住宅小區已經成為人們安家置業的首選，幾十萬到幾百萬的小區住宅比比皆是。人們花的錢越多，不但對住宅的本身的美觀、質量要求越來越高，同時對物業小區的服務和管理也要求很高，諸如對小區的日常維修維護，甚至對各項投訴都要求做好，做完善。這樣要求更需要物業管理進行宏觀和微觀更細致的管理，其中最好的辦法是用計算機來操作小區物業管理系統來實現小區更細致的物業管理，這就為我開發小區物業管理系統提供了市場需要。而小區物業系統又是現代社會是最熱門的行業，最關切老百姓實際生活的設計，各種人性化的配置，使管理者和業主對住宅小區中的事物能更方便、更快捷、更滿意才能得到業主最滿意的答復。伴隨著小區的的日常需處理事務增多，像小區中的汽車，小區附帶設施，小區的各項維修、投訴等都將越來越復雜，工作量也將越來越大。但一直以來人們使用傳統人工的'方式管理各種數據，這種管理方式存在著許多缺點，比如：效率低、保密性差，另外時間一長，將產生大量的文件和數據，這對于查找、更新和維護都帶來了不少的困難。

　　小區管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區物業的資源，對于小區的管理人員來說，物業管理包括物業設備管理、儀表數據管理、停車場管理、住戶的投訴管理、住戶的報修管理、住戶的設備維修管理等等。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩，還經常出錯，給廣大用戶帶來很多不便。為了更好的為廣大住戶服務，小區物業管理系統，將幫助小區管理人員徹底從復雜的物業管理之中解放出來。

　　1.2可行性分析

　　1、技術可行性

　　本系統使用VB6.0開發工具，Access數據庫進行開發

　　（1）在學習過程中有一定的開發軟件開發基礎，對軟件開發的過程有一定的了解，對軟件工程也比較熟悉。

　　（2）網絡和通信技術。學習過網絡工程等基礎課程對網絡有一定的了解。

　　（3）數據庫技術，以前都學習并使用過Access，SQL等數據庫開發過各種系統。

　　2、操作可行性

　　本系統的開發，是為了規范住宅小區的管理工作，為物業管理部門提供一套高效、快捷的應用軟件。適用于管理物業，房產業主、大中小型物業管理公司、物業服務提供商、房地產開發商、物業中介公司等物業管理企業。

　　并且對于組網和布線的要求相應簡單，操作盡量簡化，讓物業管理者和用戶可以方便的溝通和聯系。

　　3、經濟可行性

　　（1）系統開發費用

　　系統所需硬件設備費10000元（包括電腦一臺5500元，貓200元，網絡連接設備420元。開發所需軟件12000元含正版win.xp。及VS.NET等。耗財費電費10000元。

　　（2）系統維護費用

　　假定本系統的運行期為3年，每年的運行費用為：

　　①系統維護費。一年需要1人/年進行系統維護，維護費為1×3=3萬元。

　　②設備維護費。假設設備的運行更新期為3年，并且3年以后的設備價格以現價計算，則設備更新費為1.2萬元。假設設備日常故障維護費每年0.6萬元，則平均每年設備維護費為1.2/3+0.6=1萬元。

　　③材料費。每年消耗材料費按0.5萬元計算。系統年運行費用為4.5萬元，則3年累計系統運行費為13.5萬元。

　　（3）收益

　　系統投入使用可以提高工作效率，節省人力和物力，對使用也可進行最優化的管理，以達到最佳的經濟效率和社會效率。總的經濟收益為11萬/年。

　　從上述分析可見，開發本系統的各種條件都比較完善，開發此系統也是必要的，可以讓小區管理向全面化和智能化發展。而且操作方便靈活，便于學習，日常的維護更新。因此，具有可行性。

　　第二章需求分析

　　2.1軟件系統的綜合要求

　　1、系統界面要求

　　界面分為系統從外部輸入數據的界面，系統向外部輸出數據的界面。

　　（1）系統從外部輸入數據的界面包括：住戶信息的管理、系統用戶信息的管理、車位數據的管理等。

　　（2）系統向外部輸出數據的界面包括：住戶信息查詢、停車數據管理、物管收費管理、報修項目管理、投訴項目管理等。

　　2、系統的功能要求

　　本系統是針對當代社會，住宅小區越來越成為居住的主流這一市場需要而應運而生的，是為小區管理著和小區用戶更好的維護小區各項物業管理業務處理工作而開發的管理軟件，根據需求分析，實現小區管理業務，實現各項管理等幾個方面的功能。對物管中心來說小區的住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對于維修后情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對于小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。

　　在功能方面：

　　（1）要求系統提供修改密碼、清理歷史數據、清空數據庫、備份數據及恢復數據等功能，可對系統數據進行維護。

　　（2）要求系統對基礎資料能進行管理，其中基礎資料包括業主檔案、管理房產資料、設置收費項目以及記錄交費歷史等項，能對這些基礎數據進行維護和管理。

　　（3）要求系統能進行日常操作，包括管理水電數據、管理日常收費登記等；同時還應能夠對未交費業主情況、收費率統計以及詳細資料進行查詢。

　　（4）要求系統提供報表管理，包括提供收費通知單、未交費業主清單的打印；對需要打印的信息及時進行打印。

　　（5）應該可以對系統的基礎數據進行維護。

　　（6）系統應該有很好的可擴展性。

物業管理的論文10

一：物業管理基本問題解釋

　　〔摘要〕

　　從以建筑物區分所有權、房屋管理的公共產品屬性、業主的集體行動、20xx物業管理作為房屋管理的方式之一、20xx物業管理市場的市場失靈和政府管制五個視角，對城鎮居住區20xx物業管理中的幾個基本問題進行了分析。基于以上五個研究視角構建了城鎮居住區20xx物業管理的基本理論框架。結果表明:20xx物業管理中問題的解決有賴于建筑物所有權的明確及拓展、業主自治能力和市場談判能力的提高、20xx物業管理市場價格管制的取消和信息披露方面社會管制的加強。

　　〔關鍵詞〕

　　所有權;自治管理;20xx物業管理;價格管制;信息披露

　　一、引言

　　始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個人對住房的所有權。雖然這一權利直到20xx年《物權法》頒布才得到確認，但實際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關規定，同時，多年的實踐實際上也已經承認了個人對住房的權利。隨之而來的另一個變化是，住房不再由國家統一管理，而是由業主自己管理。這一變化給社會發展帶來了一系列矛盾，而城鎮化的快速發展帶來的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“20xx物業管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發展使得20xx物業管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消20xx物業管理制度返回以前計劃經濟時代的住房管理方式。本文認為，這些問題的出現很重要的一個原因在于，關于20xx物業管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的20xx物業管理出現了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對20xx物業管理中的一些基本問題進行解釋，并努力嘗試構建城鎮居住區20xx物業管理的.理論框架，進而指導20xx物業管理實踐。

　　二、以居住區區分所有權

　　與城鎮居住區內的場地和設施有關的各種權利約束集合在一起構成了一個復雜的權利體系。這一體系也可以稱之為“權利束”，20xx物業管理活動的開展有賴于對這一權利束進行明晰，尤其是對其中的“所有權”進行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮居住區，城鎮居住區由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質。《物權法》試圖完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區分所有權”這一章，該章首先明確了，業主對一棟建筑物內“住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業主對套內部分擁有“專有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進行了明確:“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”，“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”。《物權法》的若干審議稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質，從而構建居住區權利束，但是相關條款在《物權法》的最終定稿中并沒有體現出來。其定稿規定，“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和20xx物業服務用房，屬于業主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設施”的含義，因而不但未能解決居住區20xx物業管理中的相關問題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區分所有權”這一概念向“以居住區區分所有權”進行拓展，在對“公共服務設施”這一概念進行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務和所有權[2]。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區各種場地和設施的權利束，明確相關場地以及設施的權責利關系，為20xx物業管理的開展提供基礎。

　　三、房屋管理作為公共產品的屬性

　　1.房屋管理是業主們的共同需求

　　居住區建筑區劃內業主共有場地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進行維修養護，但是它們的所有權共有性質又決定了這些部位的維修養護區別于業主的專有部分，因為某個特定的業主不可能愿意像對待專有部位那樣為共有部分提供維修養護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養護工作稱為“房屋管理”(“20xx物業管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。

　　2.房屋管理作為公共產品的一般解釋

　　正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產品”來對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關理論做出的。根據他們的理論，可以通過消費過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產品的性質區分為“私人產品”、“俱樂部產品”、“可擁擠產品”、“公共產品”四類。從這個標準來看，業主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產品”，一方面只有建筑區劃內的業主才可能獲得這種服務(排他性);另一方面，建筑區劃內一個業主的消費并不影響其他業主的消費(非競爭性)[4]。

　　3.房屋管理作為公共產品的一個新的解釋

　　但是，隨著研究的深入，不少學者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個獨立的要素?雙重標準中哪個是基礎?同時，對于“排他性”，究竟是產品屬于個人造成了排他性還是排他性使得產品屬于個人所有?很明顯，上面的分類標準并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個標準完全能夠區分私人產品和公共產品，而且，就雙重標準分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產品的充分條件。在完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品、完全排他的純公共產品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產品屬性進行區分。這一判斷標準與巴澤爾的產權理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產品的屬性，但是他的產權理論從另外一個角度對私人產品和公共產品進行了區分。在他的理論里，私人產品從個人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產品，可以保證自己的財產不淪為共同財產，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產品就是某方面的權利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產品，因此公共產品是一種產權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產的角度分析了產品性質，消費者排他決定了產品是由個人使用還是由許多人共同使用;生產者排他解決了產品能否由私人生產并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產品分為完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品和完全排他的公共產品，從“生產者排他”的角度判斷應當由哪個部門負責提供相應的產品。對房屋管理而言，其在建筑區劃外可以做到消費者的排他(即區劃范圍以外的人無法享受到服務)，因此對整個區劃外而言，房屋管理無疑是“私人產品”;但是對于區域內的各個業主而言，房屋管理無法達到消費者排他的效果，即某個業主享受服務并不能阻止其他業主享受同樣的服務，從這一角度來看20xx物業管理又成為了區劃以內的“公共產品”(從生產者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區劃以外的“私人產品”和區劃以內的“公共產品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區劃內應當由業主集體提供，在建筑區劃外可以聘請他人提供。

物業管理的論文11

　　一、高校后勤社會化改革的內涵及其意義

　　我國傳統的高校后勤具體是指：“高等學校后勤部門為學校的教學、科研和師生員工工作生活提供的各種服務以及在這一過程中進行的管理活動，包括計劃、決策、組織、協調和控制等，廣義上還包括總務后勤、財務管理、教學科研后勤、基本建設管理。”高校后勤為高校開展各項經濟、文化活動提供了重要的保障，同時也是高校管理系統中的重要組成部分，隨著我國社會經濟的快速發展，教育水平的提高，高校后勤也面臨著社會化改革的局面，通過改革高校后勤的具體內涵已經發生了改變，它具體包括：“師生員工吃、住、行方面的生活服務和管理；水、電、暖、天然氣的正常供應；校園清潔衛生、設施設備修繕、網絡通訊、衛生院、物業管理、幼兒園管理以及學校舉辦的招待所、餐廳、浴室、理發室、商店等商業機構的運營管理。”高校后勤的社會化改革利用行政管理的有效手段把原來的后勤制度與經濟效益二者有效的結合起來，使高校后勤服務與高校分離開來，這種做法的好處在于一方面能夠簡化管理程序，提高管理水平，使管理更加科學化、合理化；另一方面能夠充分利用學校和社會各項資源，從而提高后勤服務質量，不斷擴大后勤服務的規模，提高辦學質量和辦學水平。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理應用而生，但其仍處于發展的初級階段，高校管理作為一項朝陽產業，仍是在不斷摸索、發展、調整的階段，還沒有形成成熟的發展市場。

　　二、物業管理在高校后勤社會化改革中發揮的積極作用

　　高校物業管理不同于其他服務性行業，因其服務的對象主要是局限于學校，因此其發展具有自身特點，即涉及的范圍廣、服務的項目較多、服務主體主要是在校師生。高校后勤的社會化改革為高校物業提供了廣闊的發展空間，逐漸興辦的高校教職工住宅區、學生宿舍、行政辦公樓、新老校區、各種公共設施的建設都要為高校物業的發展提供了前提，隨著教育體制的不斷深化改革，各種實驗室、科研儀器室、圖書館等建設都需要先進的管理方式支持，高校物業管理使高校后勤服務更加科學化、規范化。隨著人們生活水平和質量的不斷提高，對物業管理也提出了更高的要求，物業管理的內容也在不斷的豐富，高校物業管理從過去的基本校園清潔、綠化校園、維護校園基礎設施與安全已經發展到高校職工居住區和學生居住區的社區文化、網絡服務等，不斷滿足人們學習生活等各個方面的.需求，高校物業管理以及逐漸朝專業化、規范化、市場化等方面發展，它在高校后勤社會化改革中發揮了不可替代的作用。高校后勤與高校物業管理二者之間是相輔相成、密不可分的關系，高校物業管理利用自身優勢特點在高校后勤服務中尋找切入點，為高校后勤的各個方面提供了保障，也為高校的開展的各個活動提供了后勤支撐，實現了學校與后勤二者徹底分開、經濟效益與社會效益的最大化，從而推動了高校后勤社會化改革的進程。高校物業管理應該以學校市場作為導向，滿足廣大師生的需求，要積極參與市場競爭與改革，毫不動搖的遵守社會化、規模化、科學化、專業化的原則，逐步完善高校物業管理體系，提高高校物業管理質量和水平，為高校后勤提供強有力的保障，為高校全體師生營造一個舒適、環保、安全、和諧的生活環境和學習環境，高校業務管理在高校后勤社會化改革中發揮了巨大的積極作用。

　　三、提高高校物業管理水平的有效策略

　　物業管理在高校后勤服務中首先應該構建一種面向學校、面向市場、符合市場經濟發展規律的平臺，物業管理應該更新觀念、尋找一種科學合理的管理方法，建立一種能夠滿足學校的各項活動和廣大師生需求的優質后勤保障服務體系。高校物業管理不僅是高校后勤社會化改革中的一個重要組成部分，同時也是高校管理體系中的一個重要環節。其次高校物業管理應該實現規范化和專業化的管理模式，利用社會資源，不斷開拓創新，在實踐的基礎上創新、在創新的基礎上實踐，實現可持續發展，加強人事管理，為學校物業管理提供專業化、高素質人才，提高物業管理的專業化水平。最后高校物業管理要仔細研究分析高校后勤消費的主要市場，重新定位物業管理在高校后勤服務中的地位，這是能夠更好的實現高校后勤社會化改革成功的關鍵，高校物業管理還要準確定位管理方向，遵循以人為本的服務理念，毫不動搖的堅持育人服務的理念，為全校師生提供全方位優質的服務，構建和諧校園，使高校后勤社會化水平不斷提高。

　　四、結語

　　綜上所述，隨著我國社會化程度的不斷提高，高校建設的飛速發展，高校后勤社會化程度的不斷深入，加之許多學校園區、教職工居住區、新老校區的建設和維修，為高校物業管理提供了更多廣闊的發展空間。高校物業管理作為一種新型的朝陽產業和新型行業，受到黨和國家、學校以及社會各界的高度重視。盡管高校物業管理起步較晚、但其經過長時間的發展，也已經取得了一定成效，在今后高校后勤發展中，必然會發揮其積極作用。總之，高校物業管理工作任重而道遠，需要大家的共同努力！

物業管理的論文12

　　關鍵字：物業管理企業業主信息交流

　　作為物業管理中的兩個基本主體——物業管理企業與業主，他們之間信息交流的重要性不言而喻。其中所稱的信息交流是指物業管理企業對業主就物業管理方面的意見、建議、咨詢、投訴、要求等做出反應，以及業主對物業管理企業為自己提供的各項服務做出反應的信息互通的全過程。那么物業管理企業應如何搞好與業主間的信息交流工作，提高自身管理水平，為廣大業主提供優質的服務呢？我個人認為：要控制好此項信息交流的全過程，應特別做好以下三個階段的工作。

　　一、物業管理前期介入階段

　　其實，早在物業管理企業的物業管理前期介入中，就與潛在的業主進行信息交流了。其中最明顯的就是物業管理企業通過營銷的宣傳過程與潛在的業主進行信息交流。根據目前各地舉行房交會上，很多客戶在咨詢樓盤情況時很多都提及今后樓盤的物業管理情況。于是有人得出這樣一個論斷："昨天購房是遠地段、選價格，今天購房是選環境、選配套，明天購房就是選物業管理了"。部分先知、精明的開發商已意識到這一點，通過市場招投標選擇一些服務和品牌較好的物業管理企業，并已逐步開始將小區物業管理作為一個全新的賣點大包裝，同時這也就為物業管理企業與潛在業主間的信息交流創造了客觀條件。物業管理企業與業主間的信息交流還體現在物業的規劃、設計、修建過程中。在此過程中，物業管理企業站在業主的角度，將業主對物業使用過程中出現的一些不合理的設計和規劃進行提煉，向設計或建設單位進行反饋，對物業的整體施工質量進行監督，這從某種意義上來講已是在與業主進行潛在的信息交流。

　　二、物業接交、業主入伙階段

　　在這個階段物業管理企業與業主間的信息交流主要體現在以下四個方面：

　　1、物業接管驗收。此時物業管理企業從開發商處接受物業，代表全體業主對物業的共用部分、共用設施、設備等進行驗收，對業主所購房屋從專業角度進行較細致的初步驗收，指出不合格處要求開發商整改。

　　2、交房前的準備工作。重點做好物業的整體清潔，設置各種標識牌。準備辦理業主入伙手續的相關資制等等。設置合理的入伙流程，現代人生活要求要簡單方便，入伙手續的辦理流程設置是否合理，將直接關系整個入伙過程便利性。同時辦理入伙手續是業主們第一次直接正面接觸物業管理企業的過程，第一印象的好壞對今后的管理至關重要。

　　3、辦理業主入伙手續。物業管理企業要及時將物業自用部位交予相應業主，同時將入伙后應遵守的各類公約〈如業主公約、精神文明公約等〉、須知〈如各項費用、交費時間等〉、物業管理服務方式、物業管理服務具體內容等信息通過各種形式告知業主，同時根據業主填寫的資料、反映的情況，建立起相關的'檔案，如，有些企業通過業主在入伙時填寫業主信息動態，通過這種信息表，了解目前內小區業主車輛的擁有量，從而制定車輛管理方案。

　　4、迎接業主裝修、喬遷、入住。裝修管理控制是物業管理中的一大難點，物業管理企業裝修管理人員要細心的以專業的角度協助業主出謀劃策，便于業主今后的使用和日常的維修。要做好業主正式入住時，物業管理企業工作人員的親切問候、祝賀，對增進雙方的了解無疑有著重要的作用。

　　三、日常管理服務階段

　　曰常管理服務階段是物業管理企業與業主接觸最頻繁的階段，要搞好相互間的信息交流，物業管理企業必須"主動出擊"，主要應做好信息交流的過程控制，即對"信息收集——信息處理——信息反饋''''這“PDCA”的過程控制。要做好這一過程控制，我個人認為可以分到從以下幾個方面入手：

　　（一）信息收集。信息的收集，包括被動收集信息和主動收集信息兩種。所謂"被動收集信息"，主要是指：物業管理企業中相應的信息主管部門在日常值班時，由業主主動"上門''''反映情況而收集到的信息。在此值得一提的是，要搞好"被動收集信息"工作，值班的安排十分重要。首先得樹立"業主的休息時間，正是我們的上班時間"的觀念（特指對住宅小區區的物業管理）。因此物業管理企業就得在充分考慮成本的前提下合理的安排好作息時間，確保（特別是在休息日、節假日）能夠及時的受理業主反映的各種問題。還有做好信息的傳遞工作，在考慮成本下往往值班人員并不一定是問題解決的主管人員，因此要做好信息的登記和傳遞工作，準確地將信息傳遞給相應的部門真正體現物業管理企業為業主服務的宗旨。所謂"主動收集信患''，主要是指物業管理企業通過以回訪不定期的上門征詢意見、滿意率問卷調查、組織社區文化活動、業主懇談會等等形式主動的與廣大業主交流、溝通，從而收集到各種信息。

　　（二）信息處理。信息處理過程主要包括了三個步驟，即信息整理、信息再傳遞、處理結果返饋。所謂"信息整理"，是指物業管理企業中的信息主管部門將收集到的各種信息根據自身管理方式加以分門別類的處理，如按專業分類〈保安、保潔、維修、綠化、客服〉、按服務性質分類（常規服務、專頂服務、特約服務）、按迫切程度分類〈緊急、較急、普通〉等等。所謂"信息的再傳遞"，是指將分類整理后的信息按分類形式傳遞到相關部門進行督導處理。所謂"處理結果返回"，是指相關部門將信息的處理結果傳遞返回信息主管部門。如有些物業管理企業往往成立客服中心，由客服將收集來的業主信息進行發射到每個相關部門，客服負責監督處理，相關部門又把信息處理的結果返回到客服，然后由客服進行信息的反饋。

　　（三）信息反饋。是指物管理企業中的信息主管部門將業主所反映信息的處理結果以各種形式及時反饋給業主。即使是因各種原因經努力仍未能解決的，也應向業主講明原因，充分尊重業主的"知情權"，避免因信息的"有去無回"而造成業主的種種誤解，甚至帶來一些不良后果。同時好要對信息的具體內容進行分析，區分信息內容的出現是偶然性的或是必然性的，或是潛在性的，對于這三種情況有針對性的采取措施，糾正或是預防。在此應特別注意的是物業管理企業應做好回訪工作，可根據業主所反映具體情況而采取不同的回訪方式，以便能收集到進一步的信息適時調整處理信息的方式，從而提高工作效率，同時最終徹底的解決問題。

　　為了把握好整個信息交流的過程控制，我個人認為應遵循以下幾個原則：

　　1、信息的收集要靈活、全面。在收集信息時，應主動、被動相結合，多方式、多渠道的收集各方面的信息。如在住宅小區內，分區塊管理、對業主定期進行走訪，通過全區域的業主滿意度調查等形式收集各方面的信息也是主動的方式之一。

　　2、信息的處理要及時、高效。即對各種信息進行處理要"急主所急，想業主所想"，盡快、盡力的為業主排憂解難。

　　3、信息的反饋要適時、真實。即應根據信息的"輕重緩急"及當時的具體情況在適當的時間如實向業主反饋信息。

　　4、信息傳遞的通道要便捷、暢通。即信息傳遞的通道應盡可能的縮短，同時盡可能避免因各種原因而阻礙信息的傳遞，便問題得不到解決。

　　5、信息傳遞的內容要清楚、準確。即信息在傳遞過程中不能拖拖拉拉、含含糊糊，甚至完全"變樣''''，使得事倍功半，既浪費人、財、物力，又失信譽。

　　6、信息傳遞的控制要規范化、程序化。即為保證信息傳遞的質量，在對其控制中不能有隨意性，嚴格按規定做到環環緊扣、層層落實、規范有序，避免出現信息在傳遞過程中丟失或是遺漏。

　　7、信息傳遞全過程的資料要做好保存工作。"管理要留下痕跡"，特別是對于重要事件全過程資料自記錄，更要收集、整理、保存完好。這個也是管理的沉淀，便于查閱和分析小區內目前的管理動態。

物業管理的論文13

　　【摘要】我國高校物業管理社會化已實行多年，高校的物業服務基本上是由社會上專業的物業公司來承擔，高校只需購買服務，對物業公司進行監管即可。物業管理的水平和質量與過去相比，有了很大的進步。但是，也應該認識到現階段高校物業管理仍然存在著不足，本文針對這些不足之處，提出了一改進些措施和方案。

　　【關鍵詞】高校；服務外包；物業管理；物業服務

　　1高校物業管理外包的原因

　　（1）與一般社會上物業管理不同的是，高校物業管理是一種服務與育人相結合的市場化物業管理。近年來我國高等教育事業發展迅速，許多大學、學院升格，辦學規模不斷壯大，一些高校物業管理全部向社會購買服務，高校物業管理以這種服務外包模式進行運作，取得了良好效果，校園環境更加優美，物業服務更加高效。（2）變革前的高等學校物業管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機構普遍存在人浮于事、機構龐大，導致工作效率低下，成本居高不下。利用服務外包的形式革新現有的高校物業管理體制，通過招標引進社會上專業的物業公司進行管理，利用這只專業隊伍，既能提高物業服務效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節約學校財政經費，使學校把精力放在科研和教學上，增強我國高校的辦學水平和效益，提高學校的競爭力。

　　2高校物業管理的現狀

　　（1）高校物業服務外包中標規則中，受價格因素影響較大。在招投標過程中，物業管理公司為獲得中標機會，僅僅需要以最低的投標價格就有可能成為最終的中標企業。物業公司在報價過程中極易出現惡意壓低價格以搶占市場的現象，甚至有企業通過陪標、串標等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業公司進駐高校后，仍將盈利作為目標，甚至違背合同，加上高校對這類行為缺少有效的懲罰，造成物業服務水平直線下降。（2）高校有關職能部門監管不到位。物業服務公司作為乙方，高校有關職能部門如后勤處作為甲方，甲方對乙方的服務根據合同中有關內容進行監管。由于物業管理涉及的面非常廣，主要有學生宿舍區、教學科研區、辦公區，而服務內容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設施維護、環境衛生、公共區域綠化、水電氣保障等，這些服務內容既要遵守服務行業規范，也要與其所屬的區域特征相對應，滿足不同區域的功能需求。合同中有些內容由于起草時未考慮到或未明確寫出導致乙方履行時鉆空子現象時有發生。例如合同中“按照甲方標準，規范完成清掃、保潔、垃圾清運、雨污處理等各項目在內的校園整體環境衛生與保潔工作。”此合同內容甲方未對校園每天保潔次數、保潔標準、保潔區域、垃圾清運次數及垃圾清運的要求進行量化，這極易使乙方在履約過程中偷懶，而甲方苦于合同中內容不夠細化，無法拿起合同這一武器制約對方，這就在監管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業管理制度按性質分為物業服務監管單位的管理制度和物業公司的管理制度。物業服務監管單位的管理制度主要是指學校后勤處的物業管理制度，主要是對物業公司的制訂考核制度。物業公司的管理制度主要是物業公司的安全責任制度和各個崗位工作職責。但是，制度還是不夠完善，執行也不夠嚴格，隨意性和盲目性較大。

　　3優化高校物業管理體制的對策

　　1）實行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達到某種目的，在追求各自利益的基礎上簽訂的一種協議。這種協議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實質有三個特征：一是它具有有效的法律形式，一般通過書面達成協議，有時也通過口頭達成協議。二是它具有明確的權利、義務，即契約雙方之間通過能夠做什么和不能夠做什么的權利和義務互相制約，一方的權利，對于另一方而言就是義務。三是它具有相應的制約形式。契約一般都有法律責任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對另一方予以補償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內容引入到高校的管理中來，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會上物業服務公司簽訂的服務合同就體現了契約化管理。合同中將雙方的權利、義務明確表述，雙方都應按合同中規定的條款去履行職責。如果乙方物業服務公司在服務過程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關條款去制約它。作為高校的甲方應該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關條款，而不能口頭化，用合同來制約乙方，與乙方之間達成一種契約，實行契約化管理。2）實行精細化管理。精細化管理是一種理念,一種文化。它是源于發達國家的一種企業管理理念，它是社會分工的精細化，以及服務質量的精細化對現代管理的必然要求，是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的`基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標的管理方式。精細化管理就是落實管理責任，將管理責任具體化、明確化，它要求每一個管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結，每天都要對當天的情況進行檢查，發現問題及時糾正，及時處理等等。精細化管理用在高校物業服務上同樣適用，甲方應對乙方的物業服務實行精細管理。甲方首先要求自己的監管部門崗位職責精細化，明確要監管的內容和標準；其次甲方要求提供物業服務的乙方將工作內容、崗位職責精細化。3）建立一套嚴格的考評體系。為高效、優質地做好物業管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學習環境，甲方應對乙方的物業服務建立一整套的考評體系。考評分為三個部分。（1）乙方物業公司自評部分根據合同規定的服務內容進行自我檢查、自我打分，占月考評總分的20%。該部分應由班組評分、經理評分、公司評價三部分組成。（2）甲方主管部門考評部分甲方根據合同要求進行月考評，占每月考評總分的60%。（3）第三方考評部分為保障考評的公正性，引入第三方考評，占每月考評總分的20%。第三方構成人員主要是教職工和學生。考評得分點細化到物業服務中每一項工作，每一項工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎勵500元；總得分在80%-90%，不予獎勵；總得分在60%-80%，由甲方出具限時整改通知書，并罰款20xx元；連續三個月考評總得分低于60%，多次要求整改無效，甲方有權終止合同，并啟動重新招標程序。

　　4結語

　　服務外包是市場機制下高等學校完成物業服務的一種比較經濟的手段，是高校自身物業管理發展中的一種戰略選擇。高校在購買服務的同時，一定要按照契約化、精細化管理原則對物業管理公司提供的服務進行監督和管理，建立健全崗位職責、監管制度、獎懲制度等一系列規章制度，努力做好物業服務，提高物業管理水平，提高師生滿意度。

　　【參考文獻】

　　［1］李岳坤.高校物業管理服務外包思考[J].新西部,20xx(18).

　　［2］劉憲.高校物業服務外包的利弊和發展建議[J].蘭州教育學院學報,20xx(2).

物業管理的論文14

　　摘要：物業管理，是指物業管理企業對城市中各類住宅物業及其配套的共用設施、設備和綠化、衛生、交通、治安、消防、環境等統籌進行維護修繕、整治等管理服務的活動。確保管理區域內業主及物業使用人的生命財產安全是物業管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我國的物業消防安全管理還存在著許多極待解決的問題，因此要進一步推進物業消防安全管理，必須盡快建立健全物業管理服務體制和運作規范體系，形成與目前蓬勃發展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業管理模式。

　　小區物業管理中存在消防安全問題

　　當前物業消防安全管理存在的問題

　　物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題

　　首先，物業管理是建立在契約之上的民事商務行為，它涉及許多行業和廣泛的經營管理內容。盡管這些年出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發生火災后消防設施成為火災的`殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。

　　其次，由于目前一些房地產開發建設與物業管理上明顯存在著脫節現象，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

　　第三，物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。

　　第四，消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了只生孩子、不養孩子，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實;二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務論文。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取;三是物業管理資金籌措、使用、管理不統不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。

　　由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

　　第五，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。

　　加強突發事件的預防與處理

物業管理的論文15

　　隨著中國社會的發展，九十年代物業管理行業的興起，物業管理機制在對建成物業的管理和對使用人的服務上，發揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨著物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入的狀況已經不適應物業管理發展的需要。物業開發建設是一次性的“買賣”，而物業管理則是長期伴隨業主的事情。

　　很多人把物業管理看成是房地產開發的附屬，并不把物業管理行業看成是一個卓有建樹的獨立行業。但是，總結物業管理多年的經驗，由于房地產開發建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業管理單位帶來了諸多影響。隨著物業管理行業的不斷發展，人們對物業管理的作用有了相當的認識和重視。能不能讓物業管理提前介入物業建設，在物業開發項目未竣工前，直至規劃設計階段即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。

　　物業管理是一種對物業全程的管理，其首要環節即使物業的前期管理，物業前期管理是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段管理。詳細來說，物業管理早期介入，指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員，從物業管理和運作角度為開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，并制定物業管理方案，以便以后物業管理工作打下良好的基礎。

　　目前已經有一些富有遠見的房地產開發商開始嘗試讓物業管理企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業管理單位的意見建議，完善物業建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了后期管理的諸多事情，為正式投入使用后的物業管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業管理企業在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在于探討和促進物業管理前期介入。

　　現代建筑，設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業門類越來越廣。為了對一個物業實施有效管理，保證物業正常使用和功能的發揮，需要物業管理企業的前期介入。目前，也有很多物業管理企業對物業項目實施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續的物業管理帶來很多問題。從總體上看，物業管理的前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　如20xx年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與后期使用和經營管理要求就有一定距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好地搞好本大廈的經營的角度提出了一系列建議，并提出了需補充和完善的.項目。這些項目經同開發商和業主方溝通后,最終都做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專業工程監理公司便應運而生。盡管如此，由于物業管理公司在物業的管理和使用方面擁有第一手資料，并作為潛在業主的樓宇驗收接管代理，在物業的建設過程中參與監理，可以加強房屋建造質量管理。這樣，在施工單位自我質量管理，開發單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了質量監督的組織措施，從而確保房屋建造質量。

　　在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業的工程質量，為以后的物業管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。

　　很多物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，后天屋里長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒于物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了“替罪羊”。基于長期性考慮的物業管理企業提前介入后，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成后給使用和管理維護服務帶來的缺憾。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成后一開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。

　　由于早期介入物業開發，物業管理公司對該物業的整體情況相當熟悉，這對物業的管理、養護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業管理中維修保養計劃的安排;二是方便了物業管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間;三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業管理工作效率和工作質量，為物業管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。

　　早期介入可以做好財務預算和業主公約、物業使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現場跟蹤管理，能有事實根據較精確的進行財務預算分析，較好的控制日后的管理成本，根據物業的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。

　　此外，早期介入有利于安全防范和人才培訓。安全工作在物業管理中占有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關系到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供于相適應的優質服務。

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量、確保物業在建成后漫長的使用期間順利的維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，造成物業建成后的長期管理服務工作中，出現諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業管理的概念，要認識到，物業建設相比物業管理之下只是短期行為，而物業管理則是長期的過程。做好物業管理工作對于提高物業質量，延長物業的使用壽命，有著重要的作用。而物業管理前期介入是首要的環節，如果在相關物業管理法規中，從法律的高度，把物業管理的前期介入納入法規，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

　　參考文獻：

　　《中國物業管理》

　　《物業管理》

　　《面向21世紀中國物業管理研討會論文集》

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