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淺談石化油田企業礦區物業企業成本管理成本管理論文
我國石化油田企業礦區物業管理方興未艾，當前還存在著一些問題。本文從石油物業管理的發展現狀以及我國石化集團在物業管理上的不足入手，針對化油田企業礦區物業企業成本管理方面提出了一些應對對策。
引言
就石化行業經營的田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，然而石油企業分布遠離城市，居民居住分散，需要建設“自給自足”，全面方便的社會服務體系，在新的國際形勢下，國家對石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區的物業管理系統提出了新的要求。石化集團進行的物業管理尚處于探索起步階段，受職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，以及長期以來行政型、福利型觀念影響，礦區目前還未能支持物業管理公司自立生存，物業公司尚未建立起企業化經營、社會化服務、自立生存的良性發展的機制。物業管理經費經常要依賴行政補貼，因此，對石化油田企業礦區物業企業成本管理研究很有必要。
一、獨立工礦區物業管理的定位和基本思路
應職工群眾對改善居住環境質量要求，促進礦區經濟和文化繁榮的目的，物業管理向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優質服務獲得合理報償。
物業管理從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。
二、石化油田企業礦區物業企業成本管理的探索和實踐
從1999年開始，國家陸續對石化集團對內部業務和資產進行了重組，以求適應國際化競爭，獲得更廣闊的發展空間。物業系統是社會服務部分的主要內容也進行了改革嘗試。取得了一定的進展。
1、形成了專業化的物業管理隊伍
到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從事物業管理工作的人員達到近8萬人。根據重組改制的要求，企業辦社會服務部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。分級分片設立公共事業管理部門，社區管理中心，物業管理公司或物業管理站，有序管理負責居民小區生活。減少了冗余閑置人員，提高了工作效率，也降低了石化油田企業礦區物業企業成本。
2、新的經營運行機制
物業公司按照關聯交易的原則實行新的經營運行機制，經費來源要規范合理、成本明晰、費用開支透明。
定期對物業管理單位實行獨立核算，實行以滿意率指標為主的綜合考核。支付結算需要主營單位與物業管理公司、站共同簽認制度。
3、形成合理的服務定價機制
定價是雙方關注的焦點。服務價格確定要依據國家規定的價格，沒有國家規定價格的按市場價格，都沒有的按照實際成本+合理利潤定價，要嚴格遵循公正、公平、公開的精神。
物業管理改革的實踐證明，對獨立工礦企業的居民小區實行物業管理，改革效果喜人，得到了主營單位和廣大居民的支持擁護。
小區環境的綜合治理，治安、環衛、綠化、交通、消防管理等日常生活服務水平都有所提高，礦區經常組織開展健康有益的康樂活動，居民的生活質量、文化水平有了顯著的提高。在創建文明居住小區的過程中，通過調動居民的參與，改變了以前各自為政、重復建設的狀態，居住小區統一合理建設，資源配置更為優化，從根本上減少了石化企業物業管理的人力、物力降低了管理成本。同時，實行物業管理，石化企業生產經營就能與社會服務系統的分離，解放了主營單位的生產力，主營單位徹更能集中精力抓好生產經營，促進了生產發展和經濟效益的提高。也避免了過去存在的生活后勤擠占生產成本問題。
三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討
石化集團大多數石油化工企業的物業管理雖然已經成立專門的物業管理機構和管理隊伍，通過物業管理的專業化降低物業成本，但距離實行產業化發展、企業化經營、市場化運作還有一定差距。將物業管理經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，向暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用的過程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：
1、走“建管一體化”之路，建管一體化是對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作，良好管理和優質服務創造開發商信譽和品牌、以提升物業價值、進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持。隨著實物性分房取消、實行貨幣化分配，隨著我國住房制度改革的到位，在獨立工礦企業取消實物性分房、實行貨幣化分配之后，實行以建養業、以業促建的良性發展機制是獨立工礦企業物業管理發展之初的必經之路。
2、物獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙是收入來源不足，市場服務不發育。拓寬收入渠道，彌補經費不足，利用礦企業物業公司大多為郊區，缺乏社區服務項目的環境，發展居住小區的社區服務業。物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3、走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業管理將實現由勞動密集型行業向信息技術方向提升管理手段。因此，物業管理公司在市場經濟的條件下用信息技術提升傳統管理手段，減少不必要的冗余人員，走社會化服務、精干高效管理之路。
4、獨立石化工礦區居民區分散、規模小，物業管理機構往往按居住區設置，要實現優化資源配置、降低管理成本就要走規模化發展之路。兼并、重組眾多小而雜的物業管理公司，集中資源，降低成本，形成較好的規模效益。
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