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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題與應(yīng)對策略論文
一、引言
伴隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家政策對房地產(chǎn)市場的放開管理，在短短的幾十年發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)在眾多產(chǎn)業(yè)中脫穎而出，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中非常重要的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展對于改善人民群眾的居住條件有很大的作用，能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方政府的財政收入，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)小康社會的步伐但是，當(dāng)前正在繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也存在著諸多問題，并成為社會群眾關(guān)心的焦點和熱點房地產(chǎn)的發(fā)展速度過于迅猛，市場過熱；房地產(chǎn)的中介、交易市場規(guī)范性不強；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運行效果較弱，產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低；房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力不強，缺乏核心競爭力；房價居高不下，普通百姓買房壓力大。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)發(fā)展中的問題不僅是表面的經(jīng)濟(jì)問題，還是非常嚴(yán)重的社會問題，其持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展直接關(guān)系到我國的國計民生，因此，其帶來的影響不容小ISL,:,在最近幾年的發(fā)展中，政府加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，但是從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看，其所起到的作用微乎其微。房地產(chǎn)市場在開發(fā)的過程中，自身存在著一些深層次和根衣性的問題，其在政府、市場自身規(guī)律的調(diào)整下并沒有得到有效、徹底的糾正和解決。而目前，房地產(chǎn)市場中，房價依舊在增長，甚至帶來更為嚴(yán)重的問題。
1.管理目標(biāo)模糊不清，出臺的政策不穩(wěn)定。
(1)管理目標(biāo)模糊。近年來，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)供需平衡，抑制快速上漲的房價，滿足人民群眾的房屋需求，我國在房地產(chǎn)市場管理的政策上作出了很大調(diào)整但是，由于我國當(dāng)前正處于社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級階段，對房地產(chǎn)市場中存在的一些問題，在長期的規(guī)劃上和認(rèn)識上還不夠全面，要實現(xiàn)的具體目標(biāo)還不是很清晰，甚至存在錯誤和片面性的認(rèn)識，致使政策目標(biāo)缺乏前瞻性。中長期規(guī)劃思路和短期的政策手段不一致，甚至?xí)霈F(xiàn)長期的規(guī)劃和短期規(guī)劃相違背的現(xiàn)象。其規(guī)劃欠缺科學(xué)性和合理性，以及國家政策實施的不連續(xù)性，這不僅造成房地產(chǎn)業(yè)市場具有較大的波動，而且嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)市場的正常運行。另外,投機者也會趁著政策存在的漏洞和缺陷，而制造市場的混亂，擾亂正常的市場秩序。
(2)政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。國家出臺了一系列政策調(diào)控房價,2005年出臺了的“國八條”，“國六條”，加之一系列的稅收、金融政策等的頒布但是，房價并未隨著政策的出臺而下降，相反卻穩(wěn)步上升，這中間雖然有小幅度的下跌，但之后又迅速上漲，總體還是呈上漲的趨勢。從2⑷4年以來，國家一直在對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，直到2007年，政府對房價調(diào)控狠下了一劑猛藥，但是到200S年9月又無疾而終。后來政府針對刺激房地產(chǎn)出臺了很多措施，但是直接的結(jié)果是導(dǎo)致房價的暴漲。
(3)政策調(diào)控沒有觸及房地產(chǎn)問題的實質(zhì)調(diào)控的手段過于單一，沒有從根衣上解決房地產(chǎn)業(yè)房價高漲的問題，政策的調(diào)整治標(biāo)不治衣，不利于穩(wěn)定民生其不僅在一定程度上浪費了國家的行政資源，前期出臺政策降稅費鼓勵居民買房，后期出臺二套房政策，打消了原衣有需求購房者的購買欲望，而且前后矛盾，沒有給居民的購房計劃提供幫助，反而使行業(yè)中的投機取巧者攫取利益。對國家的一系列調(diào)控，購房者和開發(fā)商開始慢慢感到麻木。依賴房地產(chǎn)發(fā)展改善國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的預(yù)估，在業(yè)內(nèi)人士看來很難實現(xiàn)如此下去，未來的房地產(chǎn)業(yè)肯定吸引不了消費者的眼球，最終的受害者卻是群眾。
2.管理流于形式，機制不完善。
管理流于形式。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)有很多年的發(fā)展，如今，房地產(chǎn)仍然在我國經(jīng)濟(jì)管理中處于焦點和重點的地位。尤其是在最近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，對房地產(chǎn)的妥善管理,政府花費了很大的心思，在短時間里政府出臺的房地產(chǎn)政策密集推行。但許多規(guī)定與政策都只是流于形式，難以落實，部門執(zhí)行的不到位，甚至導(dǎo)致變形和失真的現(xiàn)象其中一些政策可操作性不是很強，在房產(chǎn)界存在很大的爭議，實施細(xì)則的制定頒布與實施原則的制定頒布出現(xiàn)不符。我國經(jīng)濟(jì)管理的措施一般采用自上而下的落實形式，這使地方政府與中央政府房地產(chǎn)兩級管理、監(jiān)督，其調(diào)控范圍、職責(zé)沒有明確的定位，出現(xiàn)斷層或重復(fù)管理的現(xiàn)象，這都使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策實施，大多由于地方與中央政府的合作出現(xiàn)了問題。
(1)過分依賴房地產(chǎn)業(yè)。作為國民經(jīng)濟(jì)體系重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長，改革開放以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到了巨大的作用。尤其是在國際金融危機中，政府出臺一系列的措施來刺激房地產(chǎn)發(fā)展，其所帶來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，對保持我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長起到了積極作用。因此，我國很多地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)看作拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)定性，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動的經(jīng)濟(jì)增長不具有可持續(xù)性。
各地政府看中了國際金融危機中房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用，所以都將房地產(chǎn)業(yè)作為是當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)但是，過分依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用不具有持久性和長期性。我們要通過加大保障房的建設(shè)，以保障民生居住為目的，讓居者有其屋，遏制投機性需求、限制投資性需求以及支持改善性需求。
丄相關(guān)法規(guī)體系的不健全。我們從各個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗可以看出，保障房地產(chǎn)市場良性有序快速運行的基礎(chǔ)和前提條件是完善的市場的法律法規(guī)體系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正處在這個快速發(fā)展初級階段的我國，非常有必要健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)。房地產(chǎn)市場管理的法律體系不僅要涉及最初的開發(fā)、建設(shè)和交易，同時還要對后期后續(xù)管理進(jìn)行完善。目前，我國還沒有出臺能夠覆蓋整個房地產(chǎn)過程的市場管理法律我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)建設(shè)，與現(xiàn)如今房地產(chǎn)高速發(fā)展的要求，存在明顯的不符，從而導(dǎo)致越來越多的法律不能很好地實施，并合理地在房地產(chǎn)市場中運用現(xiàn)今，我國主要還是依靠政府的權(quán)威和力量對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行控制和管理，以國務(wù)院或國家部委辦名義所頒發(fā)的文件占有很大的一部分，如新“國十條”、“國八條”等，缺乏法律所應(yīng)有的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性，且普遍適用性也不是很強。由于房地產(chǎn)業(yè)相配套的實施細(xì)則、條例不完備，造成房地產(chǎn)市場上執(zhí)法不嚴(yán)、有法不依，陷入惡性循環(huán)，使法律應(yīng)有的效力大打折扣。
三、對策分析
1.資金成表控制。控制開發(fā)成表是房一290-地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵，開發(fā)成表關(guān)系著房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和其使用價值，在項目可行性報告批復(fù)以后，要根據(jù)公司的情況綜合考慮項目的投資額。正常的支出是比較容易控制，具有較大彈性的是業(yè)務(wù)費用的開銷，其很難控制，不好掌握報賬的標(biāo)準(zhǔn)。控制過程一般包括：增強經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開支；運用制度的方式堵塞漏洞；在控制成表的過程中，要依據(jù)工程的具體狀況具體分析，實施責(zé)任分包制，完善成表控制的制度。
2,制定長期發(fā)展規(guī)劃。
(1)認(rèn)識發(fā)展目標(biāo)。目前，市場經(jīng)濟(jì)體制改革正處于不斷深人的關(guān)鍵時期，發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)都在面臨著重大的調(diào)整對于提高生活品質(zhì)和解決普通民眾的居住條件，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展具有重大作用，對于這一點，我們要有深刻的認(rèn)識，并將其納入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)中。
(2)明確總體思路。我國還處于社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級階段，這是我國目前的基表國情。在這一基表國情下，明確整體的發(fā)展思路和方向，不但要追求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期利益和效應(yīng)，還要規(guī)劃并確立長期的發(fā)展目標(biāo)，來滿足不斷增長的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民實際用房的需求，進(jìn)而保障和促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的良性、和諧、良性發(fā)展。
(3)分解目標(biāo)，對癥下藥。針對我國宏觀經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，為中短期的規(guī)劃提供實踐上的指導(dǎo)和政策支持，有利于理順在房地產(chǎn)市場中復(fù)雜多變的關(guān)系和錯綜復(fù)雜的局面，并及時對癥下藥。例如，在我國人多地少的地區(qū)，要合理引導(dǎo)滿足消費的房地產(chǎn)需求，擔(dān)負(fù)起提供社會保障的責(zé)任，建立完善的住房保障體系。同時，對于炒房類房地產(chǎn)的投機取巧行為，要從金融、稅收及其它方面進(jìn)行嚴(yán)格限制。
丄完善相關(guān)法律法規(guī)體系。只有不斷積累經(jīng)驗并經(jīng)歷一定的發(fā)展階段，才能不斷完善法律法規(guī)體系。要實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，需要逐步建立和完善法律法規(guī)的建設(shè)，根據(jù)具體的國情，建立完整的有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的法律體系，從而實現(xiàn)國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合法化、合理法和房地產(chǎn)市場運行過程的規(guī)范化。首先，對政府經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行有效約束，盡可能地避免政府對房地產(chǎn)市場的運行進(jìn)行過多的行政干預(yù)，防止給房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序帶來不良的負(fù)面影響同時,切實保障我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系的建立和順利實施不斷完善《建筑法》、土地管理法:《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律建設(shè)，并出臺相應(yīng)的實施細(xì)則，積極促成《房地產(chǎn)法》的順利出臺，把房地產(chǎn)交易管理、開發(fā)建設(shè)管理、相關(guān)的后期服務(wù)管理及中介服務(wù)管理等方面納入規(guī)范化的法律體系，并提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性和層次性，使整個房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的管理有法可依。
4,建立健全管理機制
(1)正確認(rèn)識宏觀調(diào)控的作用。我國房地產(chǎn)市場問題的解決不能依靠簡單的行政命令調(diào)控，它有著深層次的原因。解決房地產(chǎn)市場現(xiàn)有局面的有效方法是改革房地產(chǎn)管理體制這就要我們正確認(rèn)識政府職能在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的角色，調(diào)整并充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟(jì)管理職能政府要正視市場中存在的失靈現(xiàn)象，在市場自身調(diào)節(jié)功能充分發(fā)揮的同時，根據(jù)市場的具體變化適當(dāng)、適度地干預(yù)，具體問題具體分析，建立有利于房地產(chǎn)業(yè)合理、有效發(fā)展的運行管理機制。
(2)明確責(zé)任主體。明確地方與中央在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的關(guān)系，明確雙方的責(zé)任主體，確立職責(zé)范圍并做好監(jiān)督在積極貫徹中央對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施的基礎(chǔ)上，因地制宜，從表地房地產(chǎn)市場的實際情況出發(fā)，采取t異化措施，避免產(chǎn)生負(fù)面影響。同時，遏制土地財政，探索性地改革財稅體制，減少地方財政對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴，積極落實地方政府對國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的政策。嚴(yán)厲打擊官商結(jié)合的不法行為，做好典型的負(fù)面例子的警示宣傳和正面案例的推廣，營造房地產(chǎn)發(fā)展的良好氛圍，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展。
四、結(jié)論與建議
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是一項非常艱巨的任務(wù)，要想把它做好，必須要有完善的管理機制，有完善的法律法規(guī)，有連續(xù)性的房地產(chǎn)政策以及明確的管理目標(biāo)。只有這樣，才能使我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序得以規(guī)范，打擊房地產(chǎn)市場中的投機行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展
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