商品房銷售合同糾紛上訴案

　　民事上訴狀

　　上訴人(一審原告)：李XXX，男，漢族，1966年12月20日出生，住三臺縣XXXX。

　　被上訴人(一審被告)：四川省三臺XXX房地產開發(集團)有限公司。法定代表人：XXX。地址：三臺縣XXX街XX6號，

　　上訴人因與被上訴人商品房銷售合同糾紛一案，不服三臺縣法院一審判決，現依法提起上訴。

　　上訴請求：

　　1、請求中級人民法院撤銷三臺縣人民法院(2013)三民初字第XXX號民事判決書并依法改判。

　　3、本案上訴受理費由被上訴人承擔。

　　事實和理由：

　　一、一審法院歪曲認定事實，案件事實認定錯誤。

　　1、一審法院認可當事人雙方簽定的《商品房買賣合同》對雙方均有法律約束力，雙方應按合同全面履行合同義務。據此，被上訴人履行交付房屋的義務必須是符合合同約定的房屋，即應具備合同約定及法律規定的交付必備條件-—需取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告，否則不能交付和視為房屋交付。《綿建局(2012)49號綿陽市住房和城鄉建設局關于規范商品房竣工交付使用的通知》對我市商品房建設、竣工交付作出了明確的規定：“商品房項目竣工交付使用行為應依據商品房買賣雙方簽定的《商品房買賣合同》中相關約定進行，同時，應經竣工驗收合格，方能交付使用;交付時應將買賣雙方合同約定的交付條件和竣工驗收合格相關證明文件在交付場所進行公示;開發企業在與購房者簽定購房合同時，應充分考慮影響建設項目建設進度的不利因素，預留供水、供電、燃氣等配套工程建設時間和辦理相關驗收手續的時間，合理確定交付日期，避免造成延期違約。開發項目不具備法定和合同約定交房條件的，不得強行通知購房者收房。”該《通知》同時對違規交房規定了查處辦法和處罰措施。據此，從一審庭審期間被上訴人提供的《竣工驗收備案表》復印件看，其只是作為開發企業內部自認為合格，事實上并未正式取得相關驗收部門的正式驗收批文，這一點稍具備常識即可對事實予以明確認定，而一審法院卻荒唐的認定：“被上訴人于2013年X月X日對所建設的房屋具備交付條件，完成變更設計并驗收為合格。”這一認定顯屬歪曲事實，錯誤認定，有意偏袒，規避被上訴人責任。

　　2、結合本案，被上訴人于約定交付的期限屆滿前后于2102年X月、X月、X月等多次通知交房的情況看，被上訴人明知不具備交房條件，采用欺騙、隱瞞的手段，并且明確告知買受人這不算正式交房，使眾數買受人在不明真實情況、違背自己真實意思情況下領取裝修鑰匙。即使領取鑰匙，但這一行為顯然不屬于法定和約定的交付行為，正式的交付應當是被上訴人取得合同約定的交付條件并合理通知時為準。

　　3、一審法院認定上訴人的合同目的已經實現，被告逾期交房只是輕微的違約行為純粹是主觀推斷，有意袒護。上訴人的合同目的是什么?可以明確的是不僅僅是買到房，而是購買到通過監管部門驗收確認的合格房屋，這用簡單樸素的觀念即可知道，事實上在一審開庭審理時上訴人的合同目的都未實現，一審法院又依據什么主觀認定合同目的已實現。被上訴人缺乏基本的誠實信用準則，一度惡意的隱瞞、欺詐上訴人及其他買受人，實則比違反合同約定的一般民事違約行為更為嚴重和惡性。

　　4、被上訴人辯稱其逾期交房的原因為進行了設計變更施工，并舉證了通知照片，而事實上是虛假、不真實的。事實上的真正導致遲延交付的原因是被上訴人所建造的房屋原設計總層數為18層建筑，而在施工過程中，被上訴人為了獲得更大的經濟利益而予以變更增加建筑總層數，擴大土地容積率，從而導致必須重新進行規劃許可，行政審批，延誤工程進度，從而不能實現合同原約定的交付日期。過錯明顯在于被上訴人。

　　二、一審法院片面適用法律，存在明顯錯誤。

　　1、一審法院片面理解和引用了《合同法》114條，《合同法解釋二》第29條第一款作為一審判決的法律依據。根據114條的規定：“約定的違約金過分高于造成的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。”這里規定的“適當減少”應當是基于合同約定的違約金或依約定的違約金計算方式折算出來的金額予以適當減少。肯定不是指以其它計算方式予以替代，否則，民事契約將成為一張廢紙，無須全面履行和遵守。《合同法解釋二》第29條給予了審判法官巨大的自由裁量權。結合在本案中，上訴人及其它買受人早早的將購房款繳納至被上訴人，被上訴人占有利用該筆資金，甚至上訴人及其它買受人背負銀行借款壓力長達一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，況且被上訴人存在惡意欺詐，缺乏誠實守信的基本準則，并且遲延交付的過錯也完全在于被上訴人追求自己經濟利益最大化而一手造成。對于此，一審法院對該法律條款的適用明顯有意歪曲，不尊重事實，不忠于法律，明顯有失公允。

　　2、一審法院以每平方米每月7元的房屋租金標注和方法計算違約金于法無據。一審法院直接引用《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17 條第一款第二項顯然是法律適用錯誤，該條是對在合同中沒有約定違約金或違約賠償方法是予以參照適用，在本案中，合同中對違約金的計算方法是明確的，況且該《商品房買賣合同》的條款是經相關主管部門擬定的，合同本身帶有一定的行政強制力。一審法院以其它方法計算違約金，已經超越了單單是錯誤理解法律的本質。

　　3、根據《合同法》114條和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條的規定，應當適用合同約定的違約金計算辦法，予以適當減少。才能真正的堅守以事實為依據、以法律為準繩的基本法律原則，方能體現法律的公平正義。

　　綜上所述，一審法院歪曲認定案件事實，片面適用法律，法律適用錯誤。上訴人懇請上級人民法院依法予以糾正，維護法律的公信力和公正性，維護上訴人等買受人作為與開發企業之間相對非常弱勢的群體的合法權益。

　　此 致

　　綿陽市中級人民法院

　　上訴人：XXXXX

　　二〇一三年九月XXX日

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