河南省物業管理模式發展

時間：2022-10-06 16:32:30 行政管理畢業論文我要投稿

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河南省物業管理模式發展

　　河南省物業管理模式發展

　　摘要：經過將近20年的發展，河南物業管理行業取得的成績有目共睹，但是現存的物業管理模式已經成為制約河南物業管理行業發展的瓶頸問題。

　　本文從河南物業管理發展的現狀分析，提出管理經營型的物業管理模式能夠進一步推動河南物業管理行業的發展。

　　構建管理經營型物業管理模式應從變革組織結構、制定統一的工作程序、服務標準、協調好各專業公司之間的關系方面著手。

　　關鍵詞：物業管理模式;管理經營型;策略

　　1994年，河南建業物業管理有限公司在河南省工商局注冊，這標志著河南省物業管理行業由此起步。

　　至今經過將近20年的發展，河南物業管理行業從無到有、從幼稚到成熟、從弱小到壯大、取得了豐碩的成果。

　　但是河南省物業管理行業在發展中也遇到了瓶頸問題，這要求物業管理者應創新現有物業管理模式，進一步促進我省物業管理行業的發展。

　　一.河南省物業管理發展的現狀

　　(一)物業管理市場開放程度較低

　　目前河南的物業公司基本都是本土公司，一些國內知名的物業品牌幾乎沒有進駐，即使有，也是以顧問形式。

　　沒有競爭就沒有發展，這不利于我省物業管理行業的發展。

　　(二)物業管理行業效益低

　　用人成本增加、稅收偏高成為制約我省物業服務企業發展的突出問題，加上物業管理費嚴格的限價指導政策，使企業的利潤空間越來越小，各式稅種加起來，綜合稅率已達8%～9%，這對于物業服務企業來說難以承受。

　　(三)物業管理專業技術人才貧乏

　　物業管理行業需要大量電氣工程師、園林師等專業技術型人才，但是行業較低的薪酬水平和福利待遇無法吸引、留住人才。

　　雖然物業服務企業一直組織從業人員進行各種培訓，但還是不能解人才需求之渴。

　　這導致河南物業發展較為緩慢。

　　(四)物業管理行業發展受限于房地產行業

　　在河南六成以上的物業公司都是開發商的附屬公司，這種“父親開發，兒子管理”的模式，在一定程度上促進了河南物業管理的發展，不過從長遠看，這種從屬關系造成了物業管理行業的先天不足，限制了物業管理行業的獨立發展。

　　1981年3月10日，中國第一家物業服務企業――深圳市物業管理公司成立，該公司的成立主要是從“管好房屋”的樸素理念出發。

　　1990年，深圳市房產管理局提出“改革現行管理體制”，強化了物業服務企業的綜合管理職能，不僅管理房屋，而且還負責管理治安、綠化、衛生、水電、機電設施設備、社區文化等，形成了現代化物業管理的基本模式――“一體化管理”模式。

　　我省物業管理的發展主要是引進深圳的物業管理模式。

　　目前河南眾多物業服務企業采用一體化的管理格局，設有屬于自己的若干專業的分公司或部門，對每一項管理業務、服務項目都配備從管理員到清潔工、園藝工、維修工和保安人員等一套人馬，形成小而全的企業。

　　這類企業往往因配套人員多人工成本增加而造成企業效益低下，導致企業無法留住高素質人才，使得物業管理整體管理質量不高。

　　其實物業管理行業可以實現管理層和作業層的分離，使作業層(電梯、保潔、綠化等作業)逐步實現專業化，從“一體化管理”模式向“管理經營型”模式轉變。

　　二.管理經營型物業管理模式的涵義

　　所謂管理經營型物業管理模式可以從兩個角度來理解。

　　第一：從物業服務企業的角度來看，它是指依托于社會分工的不斷細化，物業服務企業通過外包把一些具體的業務項目分包給專業公司，可以有效降低成本，提高服務質量。

　　第二、從行業的角度來看，它是指通過有機融合，使物業經營和物業管理服務成為渾然一體的實體，在做好基本管理服務工作的同時，著重為開發商、業主(客戶)選擇投資、經營項目，規劃、設計、開發服務區域整體功能，策劃、參與、實施物業經營方案，竭盡全力發揮區域內物業的整體增值效力，提高物業的增值潛力，擴大物業管理企業的贏利空間。

　　這種模式有效改變了物業服務企業過度依賴于房地產開發企業的傳統模式，促進了物業管理行業從單一產業結構逐步向多元產業結構的過渡，使物業管理在社會經濟發展中的重要作用日益加強。

　　三.發展管理經營型物業管理模式的策略

　　(一)變革企業的組織結構

　　管理經營型物業管理模式下，物業服務企業不再直接向業主提供服務，而是通過管理整合專業公司，為業主提供服務。

　　主要工作內容為擬定策劃方案，制訂服務標準、作業流程和管控方式，統籌安排物業管理活動，各類具體的專業性工作分包給專業服務公司完成。

　　物業企業將從勞動密集型向技術知識型轉變，這就要求物業服務企業在組織結構上有一個全新的變革，通過加強合同的管理，來保證專業公司的服務質量。

　　(二)制定統一的工作程序、服務標準

　　管理經營型物業管理模式下，物業服務企業作為資源的收集者和整合者，怎樣做好“整體管理”的工作?這就要求各項具體的物業服務工作有程序，有標準，建立物業綜合管理制度，對所有物業從業人員行為進行統一規范。

　　(三)協調好各專業公司之間的關系

　　物業管理涉及到治安、消防、保潔、綠化、房屋、設備設施等方面的管理服務。

　　在管理經營型物業管理模式下，物業管理工作的開展需要多個專業公司的共同參與。

　　如果各專業公司各自為政，那將是一盤散沙，服務質量低下。