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改制企業土地資產評估中有什么需要注意的
在企業改制中，由于部分土地資產進入企業凈資產，因此在使用每一種評估方法進行土地資產評估時都有一些應注意的事項。下面是小編整理的改制企業土地資產評估中的注意事項的相關內容，歡迎瀏覽。
改制企業土地資產評估中的注意事項【1】
市場比較法(1)
市場比較法是改制企業土地資產最常用的方法之一，在進行比較修正時應注意以下幾個要點：
1、比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價格內涵不同，仍然要進行修正。
如評估對象的客觀開發程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產界定過程中，部分開發費用已計入到其他資產中，因此評估價格內涵為“三通一平”，此時就要對比較案例進行修正。
只有這樣才能保證市場比較法評估的價格內涵與成本逼近法評估的價格內涵的一致性。
2、對宗地面積大小要引起足夠的重視。
由于企業改制中土地用地規模不一樣，對宗地價格產生了很大的影響。
對此，對宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發區內宗地估價的方法，將選擇的小宗地實例價格修正到與改制企業用地面積相同的宗地價格。
3、充分考慮土地利用現狀與規劃要求之間的差別，對土地利用的規劃條件，進行適當的修正。
比較案例土地價格一般是根據最佳利用原則確定的，有時待估對象與比較案例的規劃條件一致，但待估地塊現狀沒有達到規劃條件，并且企業仍然按原來現狀利用，此時就應該對比較案例進行規劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業改制的土地資產評估必須考慮用地現狀。
成本逼近法(2)
成本逼近法也是企業改制中土地資產評估最常用的方法之一，采用該方法評估時應注意以下幾點：
1、必須重置征地費。
進行企業改制的許多土地是早期取得的，征地費用的原值與評估時的差別很大。
因此，在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(或土地取得費)的情況，而不能用征地原值，即估算估價期日的征地費(或土地取得費)。
2、仔細分析征地費(或土地取得費用)的情況。
在企業改制工作中發現征地費用的構成以及征地標準差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，一般都超過了國家規定的標準，但在應用成本逼近法時，應采用客觀費用，而不是實際費用。
3、確定合理開發費用。
在確定開發費時，不應以實際的開發費用為依據，而是以界定后的土地資產的內涵為依據。
相關閱讀-資產評估業務中土地權屬瑕疵問題處理【2】
一、產權證件缺失問題處理
產權證件缺失問題從形成過程分析，一般有歷史成因和程序瑕疵兩個表現，這兩個表現在部分常見業務中，并不是孤立存在的，經常是互相交織。
(一)歷史成因造成的產權證件缺失
歷史成因一般存在于國有企業，從實際業務中看，主要是過往對土地資產管理不到位所造成，致使實際使用土地沒有獲得土地使用證。
本著對國有資產保值增值的考慮，評估師應當積極進行歷史成因調查和分析，同時與當地國土管理部門進行溝通和查檔。
根據《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)第十五條規定，“土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據”，建議評估師在資產占有人的陪同下前往國土登記部門申請查詢待估宗地的土地登記簿登記內容以確認權屬。
如果登記薄未對待估宗地記載，并且也未登記其他利益關聯方，評估機構應當建議委托方聘請律師對此評估對象進行分析，評估師提供協助，最終根據律師提供的專業法律意見再按照評估準則進行操作，并在評估報告的說明事項中進行系統、詳盡的描述以提醒報告使用者。
(二)程序瑕疵造成的產權證件缺失
程序瑕疵一般出現在2003年國土資源部發布《關于進一步規范土地登記工作的通知》(國土資發[2003]383號)之后，此后部分資產占有人獲取的土地使用權會因為各種原因在程序上無法符合土地登記的相關政策法規而造成權屬瑕疵，最終無法獲取土地使用證。
目前常見的現象分為三種，一種是已經辦理了土地出讓，簽署土地出讓協議并交納了地價款和相關稅費;另外一種是辦理了土地出讓手續，但地價款和相關稅費未繳清;最后一種是與政府相關部門達成意向或協議，特別是與政府非土地管理部門(比如開發區管委會、招商局等)，尚未辦理土地出讓手續。
根據《關于進一步規范土地登記工作的通知》“從本文件下發之日起，各類土地權屬審核，必須以土地證書作為土地權利的唯一證明材料，…，對以其他材料作為土地權屬證明的，一律不予承認。”原則上，對于程序瑕疵造成的產權證件缺失的估價對象，不應當作為無形資產--土地使用權進行評估，已經發生的相關支出應當與審計協商調整為預付賬款。
對于第一種程序瑕疵，在實際執行中，可以征詢委托方、資產占有方和利益相關方的意見，由多方協商確定是否納入假設獲得土地使用證后的情況進行評估，評估機構應該切實控制風險。
例如，在某國有企業擬轉讓其下屬位于某市的火力發電公司股權時，評估公司發現公司資產中電廠所占用的土地與本文所述的第一種程序瑕疵一致，評估師與多方進行溝通，評估師與公司技術部門也出現了分歧，后來，通過深入調查，評估師獲得一份國土資源部重點查處全國違法用地的通知，在此通知中，該估價對象作為查處對象之一，其主要原因就是在辦理土地出讓中，由于當地政府沒有獲得用地指標而違規辦理了土地征收和出讓手續。
深入地調查為資產評估機構屏蔽了一次重大風險。
對于第二種程序瑕疵，根據《關于進一步規范土地登記工作的通知》“對于出讓土地沒有支付全部土地使用權出讓金的，不得登記”，同時根據土地出讓合同，受讓方應當按照合同約定繳納地價款。
對于此類土地原則上不應當納入土地使用權進行評估，采取此種處理方式是基于兩種可能，一種是剛獲取土地使用權，土地市場在短期內不會出現較大波動，土地價格比較公平透明;另外一種是土地獲取時間較早，此類土地存在違反土地出讓合同關于地價款繳納義務的約定。
對于第三種程序瑕疵，無論在法律法規層面還是在實際使用中，都存在巨大不可測風險，故應當禁止納入土地使用權評估范疇處理。
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