物業管理模式的反思與再造

時間：2022-09-30 18:52:28 物業管理畢業論文我要投稿

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物業管理模式的反思與再造

　　摘要：物業管理作為市場經濟的產物，代表著一種專業化、社會化、企業化的房屋管理模式。但迄今為止，經歷了30多年的發展，我國尚未形成真正的物業管理市場，沒有孕育出成熟的物業管理模式和管理制度。若不盡快探索出符合我國國情，適應房屋管理客觀規律的物業管理模式，不僅不能使我國的物業管理走上可持續發展道路，還會由于體制、模式的不健全，引起大量的社會問題。基于以上問題，本文在梳理我國物業管理30年實踐的基礎上，分析了我國現行物業管理模式存在的主要問題，并在此基礎上提出幾點建議。

物業管理模式的反思與再造

　　關鍵詞：物業管理模式;反思;再造

　　我國的物業管理的產生和發展，順應了住房市場化的改革要求，填補了在單位制住房解體后住房管理的真空，逐漸形成了由企業主導的一體化物業管理模式，也培育了人們物業服務的消費意識。但我們也要看到，隱藏在其中的深層次問題。

　　1.關于我國物業管理模式的反思

　　1.1 物業管理主體嚴重錯位。物業管理在本質上是業主們實行的一種共同管理，物業的所有權歸業主所有。但在我國物業管理的發展過程中，業主的主體地位和權力長期被漠視，物業管理企業成為物業管理活動的實際主導者，《物業管理條例》更是直接確認了業主委托物業管理企業的單一物業管理方式。物業管理企業和業主在物業管理中主題角色的錯位，客觀上導致了社會上對物業管理的錯誤認識，限制了業主對物業管理方式行使自由決策權和選擇權，也業主怠慢與行使共同管理物業的權力、不履行義務留下了制度上的缺口。

　　1.2 物業服務市場機制完全失靈。在物業管理市場上，賣方顯然是物業服務公司。由于物業服務的提供帶有集體性，所以其屬于準公共物品的范疇，任何單一業主都不能決定其價格。換句話說，只有業主全體或代表業主全體的業主大會才是真正的買方。但在我國的物業管理市場上，作為真正買方的業主大會在大部分住宅區還沒有成立，這就使得物業管理市場處于有賣無買，強賣強買的狀態。在這種狀態下，物業服務企業即使不提高自身服務水平，也能夠生存和賺取暴利，導致我國物業管理行業整體上缺乏足夠強大的市場競爭力和不斷進步的動力，市場機制完全失靈，最終阻礙物業管理行業的健康發展。

　　1.3 物業服務和政府提供的相關公共服務界限不清。在現行的物業管理模式下，物業服務包含了大量的政府應提供的公共服務內容，使物業管理偏離了行業的核心價值。物業服務和政府提供的相關公共服務界限不清，一定程度上免除了政府應當承擔的職責，掩蓋了政府公共服務的缺失。由此導致了物業服務企業以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物業管理核心價值。這不僅給政府的公信力和威信帶來了負面影響，也阻礙了物業管理企業的健康發展。

　　1.4 現行物業管理制度基本失效。近年來，物業管理深層次矛盾逐漸顯現，因物業管理引發的各種糾紛層出不窮，這些群體事件、暴力事件已經嚴重影響到住宅區的生活秩序和和諧社會的建設，而這些問題的產生根源就在于現行物業管理制度和模式的不適應。如若再不改革現行制度，再造物業管理模式，必將危及房屋的可持續管理。

　　2.我國物業管理模式的再造

　　我們認為，物業管理再造的中心在于發揮政府及其相關事業單位和業主大會的共同努力，對物業服務企業進行指導、監督和管理。

　　2.1 指導方面。在物業管理行業中，政府及其相關事業單位必須把握好指導職能。首先，政府應指定相應的行業規則以及物業服務企業的具體職能，指導其正確運營;其次，對于物業服務企業的不當之處甚至違規操作，政府及其相關部門應當及時指出，保障業主權利;最后，相關部門應定期組織工作人員和物業服務企業的相關管理者進行培訓和學習，通過知識的豐富來提高員工的工作效率和知識理論儲備，保障新的管理模式的實施。

　　2.2 監督方面。在新型物業管理模式的實施過程中，為避免出現過多問題，需要政府及其相關部門和業主大會的監督。主要可以從以下方面入手：第一，對物業管理主體的權利落實監督。由前文可知，物業管理行業存在嚴重的主體錯位問題，業主應有的物業所有權被物業服務企業所代替。由此，監督方需要保障業主權益，使的物業服務企業角色回歸，成為物業服務的提供者，提高物業管理效率;第二，對物業管理服務進行監督。由前文，物業管理行業存在物業服務和政府提供的相關公共服務的交叉部分，容易造成政府的缺位和物業服務企業的越位。所以對物業管理服務的監督是面向兩方面的，由此，業主的監督就提到了更重要的地位。一方面，需要監督物業服務企業不會偏離原有服務宗旨，回歸服務中心，保障服務于業主，另一方面，也需要監督政府履行自身承擔的職責，共同創造良好的物業服務環境。第三，對物業服務企業日常工作的監督。任何行業在日常工作的過程中都會存在一定的失誤和差錯，所以，為了保障物業服務企業的日常工作職能可以有效發揮，監督方應該不定時的對物業服務企業進行工作程序上的監督，使得物業服務企業依法辦事。

　　2.3 管理方面。在物業管理領域，政府及其相關部門要想保障物業管理模式的再造，就必須加強對物業服務企業的管理，無論是在日常的工作之中、具體的業務操作之上或是對應急事務的處理方式上，都要加強管理，保障物業管理依法實行，有規有矩。

　　結論

　　綜上，我們對我國物業管理模式進行了反思，并從政府和業主角度出發提出了再造的建議，相信如果我們在平時的物業管理操作之中可以注意以上幾點的話，我國的物業管理服務一定會上升到一個新的高度，同時我國居民的自主管理權力及其行使也會得到充分的落實。(作者單位：吉林建筑大學)

　　文章屬于吉林建筑大學大學生創新創業訓練計劃項目結題論文。

　　參考文獻：

　　[1] 張沈生，我國物業管理模式分析，[J]，沈陽建筑大學學報(社會科學版)，2014

　　[2] 翟振華，新時期我國物業管理存在的問題及其對策，[J]，經營管理者，2015

　　[3] 張農科，關于我國物業管理模式的反思與再造，[J]，城市問題，2013

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