強化物業管理企業財務管理的途徑

　　摘要：物業管理企業是伴隨著我國改革開放的歷程逐漸出現并新興的一個服務行業，存在很大的發展勢頭，但是目前尚無獨立的行業財務制度，財務管理工作也很不到位，許多問題仍有待發現和探索。

　　本文從物業管理企業財務管理的現狀和特點出發，分析了現實中存在的許多問題，最后有針對性地提出對策建議。

　　關鍵詞：物業管理企業;財務管理;強化;途徑

　　一、物業管理企業財務管理現狀

　　我國的物業管理行業屬于朝陽行業，所以大部分物業企業對財務管理的重要性認識不到位，缺乏行業會計準則的約束，相應的約束機制尚未建立起來，而且我國物業管理企業由于組建方式和類型不同，在財務會計管理上遵循的準則和制度也大相徑庭，甚至自相矛盾，還有物業企業甚至根據自身要求自設賬目、自成體系，這樣既不利于企業經營成果的正確核算，又不利于真實反映、核算、預測企業的財務狀況，因此，為了物業管理企業自身利益考慮，應該盡快建立和完善財務管理體系。

　　1.會計基礎工作不到位，內部財務控制不規范

　　對于企業而言，會計核算工作是最基礎和日常的財務管理活動，也是整個財務管理工作的基礎。

　　同時物業管理作為一個新興事物，并沒有包括在傳統的行業會計制度中，這就造成物業企業在會計核算中沒有同行業的成功經驗可以借鑒。

　　物業管理的對象具有廣泛性和不確定性，所以在會計明細科目設置上具有很高的靈活性，所以很容易走向極端――科目設置混亂。

　　由于是一個新興的行業，所以物業管理企業目前尚無完整的財務管理制度和辦法可以借鑒和遵循，而且企業內部也沒有建立完善的內部財務制度，這就造成大多數物業企業財務會計核算過于簡單，簡單地根據自身發展需要設立賬目，全然不顧會計科目的要求分門別類設置明細賬，所以造成內部財務控制松散，會計信息得不到真實準確反映。

　　2.缺乏基本的會計制度和內部控制制度

　　會計制度是對企業所發生的交易和財務往來在賬簿中進行分類、登錄、核算的基礎上，進行分析、核實和上報的一種制度，是進行會計工作要遵循的規則、方法和程序的統稱。

　　由于沒有現成的行業會計制度，所以在實際工作中，物業企業的會計科目設置基本上靠從業人員的經驗判斷，而對于新興的物業公司而言，可以借鑒的成功經驗很少，所以導致這類企業會計賬目和財務管理非常混亂。

　　內部控制制度是企業財務管理工作的總的指導思想，而且是企業財務自我監管自我完善的重要措施。

　　在社會化大生產中，內部控制往往構成企業各項活動的自我調節和約束的內在機制，并處于企業中樞神經系統的核心位置，所以可以這樣說，內部控制是否健全，是企業生產經營成敗與否的關鍵。

　　在物業企業由于領導認識上的缺位(內部控制制度是大型商業企業才用得上的制度，物業企業用不著)，同時由于物業企業在我國發展歷程還很短暫，所以相對健全的內部管理制度一直沒有建立起來。

　　3.資金管理水平低下

　　物業企業普遍存在自身管理不善、資金從投入到如數流回周期長、滯留資金多等等現象，嚴重制約了企業盈利能力的提高和運營資金的正常使用。

　　為了節省人員開支，物業企業在人員職務的設置上亦不盡合理，未體現不相容職務應該相分離的原則，會計人員一人兼任多職的現象非常常見。

　　二、物業管理企業財務管理特點

　　物業管理企業由于行業本身的特殊性，所以其會計核算與財務管理具有自身的特點，而且物業管理企業的類型不同，其財務管理模式也不一樣，概括來講，主要有如下特點。

　　1.資金流動過程和會計核算相對簡單

　　在我國，物業管理是一個新興行業，同時由于物業管理提供的是無形的服務，自始至終不會生產出有形的商品，所以其資金流動過程相對簡單，會計核算與財務管理也相對簡單。

　　最主要的會計核算過程也就是物業費的收取與使用，為了便于接受業主的監督，提高服務質量，物業管理企業必須定期披露最全面的財務信息，以保證業主能全面了解物業的資金運作。

　　2.財務管理模式大致相同

　　我國的物業企業一般分為商業物業、辦公區物業和小區物業三種類型，其中，商業物業盈利性最高，一般情況下，商業物業企業提供的主要是物業管理服務，即提供安全、清潔服務以及進行工程管理等等，以保證物業公司的正常運轉。

　　但是商業物業對各方面的配套條件要求很高，而且市場規模與份額也會越來越大，逐漸形成良好的發展勢頭。

　　相比較而言，辦公區物業和小區物業盈利性稍差，因為這兩類物業是伴隨著開發商對物業的需要而產生的，是具有隸屬性的，所以其得到的利潤相對于地產利潤來講九牛一毛，而且目前這兩類物業規模較小、行業不集中，整體競爭力較差。

　　對于各種類型的物業管理企業而言，其經濟核算的核心便是財務核算，所以它們的財務管理模式是大致相同的，走的基本上都是粗放式財務管理，缺乏專業財會人員，行業準入制度不健全，魚龍混雜，效率較差。

　　3.其他

　　物業管理企業經營過程與一般的生產活動和銷售活動沒有多大關系，所以大多數情況下只涉及維修維護等管理服務的提供，其財務核算對象――資金運動過程肯定比大型生產企業和商業企業簡單。

　　對物業管理企業各項費用及資金運營情況的監督，來自企業財務部門、政府有關部門和業主三方，所以一般情況下對其資金運作的監督更為完善。

　　由于業主最關心物業管理收費的使用情況及效益，而企業管理層出于自身利潤最大化的追求也很關注企業的資金運營情況，所以，物業管理企業的財務信息使用方一般為業主和企業管理層。

　　三、如何加強物業管理企業財務管理

　　1.有關部門應該在制度層面大力支持

　　國家在大力開拓經濟適用房、廉租房的同時，應該加大對物業管理行業的政策與資金支持，加快相關配套設施的建設。

　　此外，會計協會應該盡快出臺一套可以規范物業管理企業會計活動和財務管理的基本準則，以使物業服務行業從業人員開展會計工作能夠有法可依。

　　2.建立內部管理控制制度

　　雖然物業管理企業不像大型商業企業那樣業務量大、單筆業務金額數額眾多，但是物業企業事務很繁瑣，比如水電費、物業管理費、環境維護費用等的收取工作。

　　所以物業企業應該盡快聘用有內部控制管理工作經驗的財務人員，逐步建立屬于自己的系統完善的內部管理控制制度。

　　圖1 內部控制制度框架

　　3.加強和規范物料用品采購的管理

　　對于物業管理這個特殊的行業而言，日常耗材構成其企業成本的很大一塊，所以為了完善其財務管理制度，必須加強對專業耗材的日常控制工作。

　　例如，為了加強和規范物料用品采購的管理，嚴格控制和節約各類物品的采購支出成本，河南萬廈物業管理服務公司出臺了《物料用品采購規定》，對本公司需要外購的各種物品和耗材由管理處這個機構根據采購數量的多寡決定采用自行采購方式還是集中采購方式進行統一辦理。

　　資金收支、管理由管理處統一安排進行。

　　4.加強資金管理

　　有俗語道：沒有規矩不能成方圓，所以為了加強物業管理企業資金的監督和管理，必須首先建立嚴格完善的資金管理制度。

　　一般情況下，財務管理部是企業的資金管理部門，與企業形成委托――代理關系，主要從事各個管理處及各部門的資金結算和管理工作，所以財務管理部具有管理和服務雙重職能。

　　其次還要定期對各個管理處的現金庫存情況及其與財務管理部門的資金結算情況進行全方位檢查。

　　5.提高人員素質

　　人力資源構成企業資產的重要組成部分，所以提高人員素質是提升企業核心競爭力的關鍵，對于物業管理企業而言尤其缺乏專業的財務會計人員，在財務會計人員的培養過程中，首先要嚴把準入關，杜絕不具備會計基礎知識和從業能力的人員進入本公司從事財會崗位，進入后，則要加強從業人員的職業道德和思想道德教育，提高職業素養，使物業管理企業財務部門成為“人無我有、人有我優、人優我特”的專業技能很強的部門。

　　另外，要通過不斷的會計知識和形勢方面的繼續教育和學習，更新知識，適應形勢。

　　四、結論

　　物業管理企業是伴隨著我國改革開放的歷程逐漸出現并新興的一個服務行業，存在很大的發展勢頭，但是目前尚無獨立的行業財務制度，財務管理工作也很不到位，許多問題仍有待發現和探索。

　　參考文獻：

　　[1]方莉.物業管理企業現金流的控制點[J].商業會計，2007.

　　[2]柏光燕.我國物業管理企業財務管理問題研究[J].中國外資，2008，8.

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